Vào ngày 30 tháng 1, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) đã ban hành Thư thế chấp 2013-01, trong đó thông báo rằng bắt đầu từ ngày 1 tháng 4 năm 2013, những người vay thế chấp ngược sẽ không còn được hưởng lãi suất cố định đối với các khoản thế chấp ngược Tiêu chuẩn HECM; thay vào đó, chỉ các khoản vay HECM Saver, với hạn mức khoản vay nhỏ hơn, sẽ có sẵn với tùy chọn lãi suất cố định. Những người muốn vay một lần bằng cách sử dụng thế chấp ngược tiêu chuẩn HECM trong tương lai sẽ được yêu cầu chọn cơ cấu lãi suất có thể điều chỉnh, giống như họ phải làm hiện tại theo thu nhập hàng tháng hoặc tùy chọn thanh toán hạn mức tín dụng.
Mặc dù sự thay đổi có ý nghĩa quan trọng đối với ngành thế chấp ngược, do một tỷ lệ lớn và ngày càng tăng của các khoản thế chấp ngược trong những năm gần đây được thiết lập theo cơ cấu lãi suất cố định, từ quan điểm quy hoạch, tác động có thể sẽ hạn chế hơn, vì nhiều nhà hoạch định gần đây mới bắt đầu xem xét các khoản thế chấp ngược lại cho khách hàng khi khoản vay HECM Saver ít tốn kém hơn đã có sẵn (và vẫn có thể được thực hiện với cơ cấu lãi suất cố định). Ngoài ra, nhiều chiến lược thế chấp ngược - bao gồm một số chiến lược được nêu bật trong những năm gần đây trong Tạp chí Kế hoạch Tài chính và Báo cáo Kitces - dựa trên thu nhập hàng tháng hoặc các tùy chọn thanh toán hạn mức tín dụng, vốn yêu cầu cơ cấu khoản vay lãi suất có thể điều chỉnh.
Tuy nhiên, có lẽ điều trớ trêu lớn nhất của sự thay đổi HUD là lý do được báo cáo của nó:sự gia tăng các khoản vỡ nợ bởi những người đi vay lãi suất cố định đã trích vốn chủ sở hữu tối đa từ căn nhà của họ, nhận thấy nó không đủ và sau đó bắt đầu không thực hiện việc đánh thuế tài sản của họ và các khoản thanh toán bảo hiểm của chủ sở hữu nhà, gây ra tình trạng vỡ nợ thế chấp ngược lại. Nói cách khác, HUD nhận thấy rằng rất có vấn đề khi người tiêu dùng sử dụng thế chấp ngược như một giải pháp thu nhập cuối cùng, thay vì tham gia thế chấp ngược trước đó như một nguồn thu nhập được điều phối như một phần của kế hoạch tài chính tổng thể của cá nhân - hướng dẫn có lẽ sẽ hữu ích hơn cho cả người tiêu dùng và các nhà hoạch định tài chính!
Michael Kitces là Trưởng phòng Chiến lược Lập kế hoạch tại Buckingham Wealth Partners, một nhà cung cấp dịch vụ quản lý tài sản chìa khóa trao tay hỗ trợ hàng nghìn cố vấn tài chính độc lập.
Ngoài ra, anh ấy còn là người đồng sáng lập Mạng lưới lập kế hoạch XY, Tư vấnPay, fpPathfinder và Tuyển dụng người lập kế hoạch mới, cựu Biên tập viên của Tạp chí Kế hoạch Tài chính, người dẫn chương trình Tư vấn tài chính thành công podcast và nhà xuất bản của blog về ngành lập kế hoạch tài chính nổi tiếng Nerd’s Eye View thông qua trang web Kitces.com của mình, dành riêng cho việc nâng cao kiến thức về lập kế hoạch tài chính. Năm 2010, Michael đã được công nhận với một trong những giải thưởng “Trái tim của Kế hoạch Tài chính” của FPA vì những cống hiến và nỗ lực của anh ấy trong việc phát triển nghề nghiệp.
Những thay đổi về thế chấp ngược lại được công bố trong Thư thế chấp 2013-01 của HUD đến khá đột ngột; mặc dù hướng dẫn mới được ban hành vào ngày 30 tháng 1, nhưng ngày có hiệu lực là ngày 1 tháng 4 và tại thời điểm này, những người vay tiềm năng chỉ có hơn một tháng để có được khoản thế chấp Tiêu chuẩn HECM lãi suất cố định (về mặt kỹ thuật, người đi vay phải nộp đơn đăng ký, hoàn thành chương trình tư vấn thế chấp ngược lại cần thiết, và nhận số hồ sơ trước thời hạn; khoản vay sau đó có thể đóng muộn nhất là vào ngày 1 tháng 7). Khi tháng 4 đến, thế chấp ngược tiêu chuẩn HECM, với các tùy chọn thanh toán khác nhau (tổng cộng, thu nhập hàng tháng hoặc hạn mức tín dụng), sẽ chỉ có sẵn với cơ cấu lãi suất có thể điều chỉnh. Những người muốn vay với lãi suất cố định sau ngày 1 tháng 4 sẽ phải sử dụng thế chấp ngược HECM Saver, điều này may mắn là có chi phí bảo hiểm thế chấp trả trước thấp hơn, nhưng do đó cung cấp hạn mức cho vay thấp hơn. Nói cách khác, tác động ròng thực sự của thay đổi là những người muốn vay theo tùy chọn lãi suất cố định sẽ đơn giản là không thể vay nhiều nữa, vì khoản vay sẽ được yêu cầu tuân theo các hạn mức cho vay chính của HECM Saver. trong số các số tiền Tiêu chuẩn HECM cao hơn.
Đáng chú ý, tùy chọn lãi suất cố định HECM chỉ khả dụng khi người đi vay thanh toán toàn bộ số tiền của khoản vay dự định (lên đến giới hạn tối đa) dưới dạng khoản trả trước một lần. Do đó, những người đi vay dự định sử dụng các tùy chọn trả thế chấp theo hạn mức tín dụng hoặc trả ngược thu nhập hàng tháng trọn đời đã được yêu cầu sử dụng các khoản vay có lãi suất có thể điều chỉnh. Tuy nhiên, cấu trúc lãi suất cố định ngày càng phổ biến trong những năm gần đây, với báo cáo của HUD trong một bài báo gần đây của WSJ rằng khoảng 70% các khoản vay thế chấp ngược hiện là loại lãi suất cố định. Tuy nhiên, do vẫn có lãi suất cố định cho vay thế chấp trả lại một lần, ngành công nghiệp hy vọng rằng tổng số khoản vay sẽ không bị ảnh hưởng; nó chỉ có thể là số tiền vay thấp hơn một chút, do giới hạn khoản vay thấp hơn có sẵn trên HECM Saver (thấp hơn khoảng 10% - 15% so với giới hạn khoản vay Tiêu chuẩn của HECM).
Vì vậy, do các khoản thế chấp trả một lần với lãi suất cố định vẫn sẽ được cung cấp trong chương trình HECM (mặc dù theo điều kiện cho vay Tiêu chuẩn của Tiết kiệm), tại sao lại có sự thay đổi?
Vấn đề cơ bản là do số lượng các khoản thế chấp ngược đã tăng lên trong những năm gần đây cùng với sự phổ biến ngày càng tăng của chương trình và số lượng người nghỉ hưu theo phương pháp baby boomer ngày càng tăng, nên số lượng các vụ vỡ nợ thế chấp ngược cũng tăng theo. Tất nhiên, toàn bộ điểm của thế chấp ngược lại là không có khoản thanh toán nào đến hạn cho khoản vay và tiền lãi chỉ đơn giản là tính trên số dư và được trả hết từ số tiền thu được của căn nhà trong tương lai, có nghĩa là không thể vỡ nợ. đảo ngược các khoản thanh toán thế chấp của chính họ; tuy nhiên, thế chấp ngược lại do yêu cầu người vay phải thanh toán kịp thời các khoản thuế tài sản và bảo hiểm chủ sở hữu nhà để khoản vay được duy trì. Khi các khoản thanh toán thuế và bảo hiểm không được thực hiện, khoản vay có thể trở thành vỡ nợ.
Nguồn:Đánh giá ngược, "Tiêu điểm:Chia tay với tỷ lệ cố định"
Và như hình trên cho thấy, tỷ lệ mặc định do Thuế và Bảo hiểm (T&I) đối với các khoản vay lãi suất cố định HECM thấp hơn đáng kể so với cấu trúc ARM. Sự khác biệt là nhóm các khoản vay của ARM bao gồm nhiều người vay theo hạn mức tín dụng và thu nhập hàng tháng, những người đã không vay trước số tiền tối đa tuyệt đối và do đó có khả năng rút thêm tiền trong tương lai nếu ngược lại thế chấp để trả các nghĩa vụ thuế và bảo hiểm đang diễn ra. Ngược lại, không chỉ khoản vay lãi suất cố định hoàn toàn là khoản thanh toán trả trước một lần mà còn thường yêu cầu người vay để rút ra số tiền cho vay tối đa; những người đi vay thấy phương án này hấp dẫn có thể vừa lâm vào cảnh túng quẫn hơn, vừa ít có khả năng có sẵn các nguồn lực khác. Kết quả là, một khi số tiền một lần hết, và thực sự không còn tài nguyên cũng như không còn khả năng vay mượn nữa đối với khoản thế chấp ngược lại, thuế và bảo hiểm sẽ không còn được thanh toán nữa và các khoản vỡ nợ bắt đầu tăng lên.
Nói cách khác, người tiêu dùng dường như đặc biệt có xu hướng sử dụng các khoản thế chấp trả ngược lãi suất cố định một lần như một khoản vay cuối cùng khi họ gặp khó khăn tài chính nghiêm trọng, cạn kiệt số tiền đã vay và sau đó vẫn tiếp tục rơi vào tình trạng vỡ nợ. Thế chấp ngược lại hóa ra là quá ít, quá muộn, hoặc cả hai, để giải quyết tình hình tài chính cơ bản hoặc vấn đề chi tiêu. Và mặc dù điều này cũng có thể đúng với các khoản vay HECM Saver lãi suất cố định, nhưng kết quả - ít nhất là đối với HUD và FHA - là với hạn mức cho vay thấp hơn, nếu có là một khoản vỡ nợ, ít nhất là có giảm rủi ro rằng khoản vay sẽ ở dưới nước, bảo vệ tốt hơn sức khỏe của Quỹ bảo hiểm thế chấp tương hỗ hỗ trợ các khoản vay thế chấp đảo ngược.
Trớ trêu thay, kết quả mà HUD đang thấy về thế chấp ngược lại ngụ ý rằng người tiêu dùng có thể có vị thế tốt hơn nếu họ chủ động sử dụng thế chấp ngược sớm hơn, được điều phối như một phần của kế hoạch thu nhập / chi tiêu rộng hơn theo thời gian, thay vì chờ đợi và dựa vào nó như một kế hoạch cuối cùng nghỉ dưỡng khi tình hình quy hoạch có thể đã đi quá xa; nói cách khác, đối với những người có nguy cơ phải chi tiêu bớt tài sản khi về hưu, thế chấp ngược cần phải là một phần của kế hoạch sớm hơn là muộn hơn.
Và trên thực tế, nghiên cứu gần đây trên Tạp chí Kế hoạch Tài chính đã hỗ trợ các kết luận tương tự. Ví dụ, "Đảo ngược sự khôn ngoan thông thường:Sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để bổ sung thu nhập hưu trí" của Barry Sacks và Stephen Sacks nhận thấy rằng việc rút ra một hạn mức tín dụng thế chấp ngược cho các chi phí nghỉ hưu sớm và sau đó khai thác tài khoản hưu trí sau đó có thể tăng thu nhập hưu trí bền vững. Tương tự, họ phát hiện ra rằng bằng cách sử dụng hạn mức tín dụng thế chấp ngược để khai thác một cách có hệ thống trong thời kỳ thị trường suy thoái và thay thế sau đó có thể nâng cao thu nhập hưu trí suốt đời. Một nghiên cứu sau đó của Salter, Pfeiffer và Evensky, có tựa đề "Thế chấp đảo ngược dự phòng:Công cụ quản lý rủi ro cho phân phối hưu trí" cũng sử dụng hạn mức tín dụng thế chấp ngược làm "dự phòng" để quản lý chi tiêu trong thời kỳ suy thoái thị trường (và sau đó được bổ sung sau khi phục hồi) đã tìm thấy những cải thiện tương tự đối với tính bền vững của thu nhập hưu trí. Và đáng chú ý, việc sử dụng hạn mức tín dụng thế chấp ngược tạm thời như vậy cũng ít nhạy cảm hơn với lãi suất từ các khoản thế chấp ngược lãi suất có thể điều chỉnh, bởi vì các khoản vay chỉ được duy trì trong một khoảng thời gian giới hạn, không phải thế chấp kép trong nhiều thập kỷ.
Mặc dù các nghiên cứu trước đây tập trung vào cấu trúc thế chấp ngược lãi suất có thể điều chỉnh, một phân tích trong số ra tháng 11 năm 2011 của Báo cáo Kitces cho thấy lợi ích của việc sử dụng thế chấp ngược lãi suất cố định, đặc biệt là đối với những khách hàng đã có ý định cầm cố thế chấp khi nghỉ hưu. Ở mức độ có lợi khi giữ một khoản thế chấp khi nghỉ hưu ngay từ đầu - để có cơ hội giữ một danh mục đầu tư được đầu tư để thu lợi nhuận lớn hơn chi phí đi vay - chiến lược này thậm chí còn hiệu quả hơn khi được thực hiện với một khoản thế chấp ngược lại. Xét cho cùng, nếu mục tiêu của nhà đầu tư là duy trì một lượng đòn bẩy vốn có trên bảng cân đối kế toán của mình bằng cách giữ một khoản thế chấp, thì một khoản thế chấp truyền thống sẽ kém hiệu quả hơn khi thực hiện việc phân bổ và giảm đòn bẩy theo thời gian; ngược lại, đối với những người cảm thấy thoải mái với rủi ro đầu tư của chiến lược này, thế chấp ngược lại loại bỏ yêu cầu trả nợ và cho phép người về hưu duy trì khoản thế chấp suốt đời, đồng thời giữ danh mục đầu tư.
Tuy nhiên, điểm mấu chốt của tất cả các chiến lược này khá đơn giản:các khoản thế chấp ngược có thể hoạt động tốt hơn nhiều khi chúng được thực hiện không phải là phương án cuối cùng mà là một phần của kế hoạch hưu trí đang diễn ra. Và việc mất Tiêu chuẩn HECM lãi suất cố định có thể không nhất thiết là một vấn đề lớn, vì nhiều chiến lược nghiên cứu gần đây giả định việc sử dụng hạn mức tín dụng có lãi suất có thể điều chỉnh. Đối với những người muốn sử dụng chiến lược lãi suất cố định tổng hợp một lần, tin tốt là tùy chọn khoản vay HECM Saver vẫn khả dụng - dù sao cũng thường là sở thích của các nhà lập kế hoạch, do chi phí ban đầu thấp hơn của khoản vay thế chấp ngược HECM Saver vì nó tránh được khoản phí bảo hiểm thế chấp 2% trả trước đối với các khoản vay Tiêu chuẩn HECM. Tuy nhiên, với hạn mức cho vay thấp hơn trên Trình tiết kiệm HECM, có lẽ điều quan trọng hơn bao giờ hết là phải nhận ra rằng nếu có ý định sử dụng thế chấp ngược lại vào bất kỳ thời điểm nào trong thời gian nghỉ hưu, điều đó cần được thực hiện trước khi số tiền cho vay hiện có quá nhỏ. lưu kế hoạch nghỉ hưu của khách hàng.