Chứng thư theo định nghĩa là một văn bản chuyển quyền sở hữu đất đai từ chủ sở hữu này sang chủ sở hữu khác. Các hành động khác nhau có thể chuyển tải các loại quyền khác nhau và một số bao gồm một bảo đảm, về cơ bản là một lời hứa hợp pháp rằng người chuyển nhượng đất thực sự có quyền đối với nó và không ai khác làm, ngoài những điều đã được tiết lộ.
Chứng thư không bảo hành là chứng thư không đưa ra bất kỳ lời hứa nào rằng người chuyển nhượng quyền đối với bất động sản thực sự có các quyền đó hoặc không ai khác có quyền đối với đất đai. Nó thường được sử dụng thay thế cho nhau với thuật ngữ "chứng thư quitclaim".
Tại Hoa Kỳ, quyền sở hữu đất đai là một vấn đề được công khai. Có thể đi đến cơ quan đăng ký hồ sơ đất đai ở địa phương và xem ai sở hữu bất kỳ thửa đất cụ thể nào cũng như liệu có thế chấp, hợp đồng, thỏa thuận quyền khoáng sản hoặc các tài liệu khác chuyển nhượng một số quyền đối với đất hay không. Ở nhiều khu vực pháp lý, bạn cũng có thể tìm kiếm và xem các phiên bản kỹ thuật số của những tài liệu này trực tuyến.
Khi một người bán hoặc cho đất, anh ta thường làm như vậy bằng một văn bản pháp lý gọi là chứng thư. Chứng thư mô tả chính xác tài sản đang được chuyển từ ai và cho ai. Nó được nộp tại văn phòng hồ sơ địa phương, thường do chính quyền thành phố hoặc quận duy trì. Chính xác ngôn ngữ được sử dụng trong các loại hành động khác nhau có phần khác nhau giữa các tiểu bang.
Bạn cũng có thể nghe thấy thuật ngữ "quyền sở hữu nhà", đề cập đến quyền sở hữu một ngôi nhà và mảnh đất mà nó đang ở. Khi nói đến bất động sản, sự khác biệt giữa chứng thư và quyền sở hữu là chứng thư là một văn bản pháp lý, trong khi quyền sở hữu chỉ đơn giản là quyền đối với đất đai. Không giống như ô tô, trong đó có một tài liệu vật lý được gọi là quyền sở hữu cho biết ai là người sở hữu chiếc xe, thường không có tài liệu nào được gọi là quyền sở hữu liên quan đến đất đai ở Hoa Kỳ
Có nhiều loại chứng thư có thể được sử dụng để chuyển tài sản từ chủ sở hữu này sang chủ sở hữu khác. Có những chứng thư của cảnh sát trưởng được sử dụng sau khi bán nhà tịch thu nhà, những chứng thư của tòa án được sử dụng sau khi tòa án phán quyết về một số loại tranh chấp đất đai và những chứng thư chuyên biệt, thường được gọi là chứng thư chủ, được sử dụng để xây dựng nhà chung cư.
Có những hành động thể hiện các quyền hạn chế đối với đất đai, chẳng hạn như những việc làm về khoáng sản có thể cho phép ai đó khai thác dầu hoặc khí đốt từ tài sản nhưng không xây dựng các tòa nhà hoặc cư trú trên đó. Mỗi chứng thư này thường sẽ có một hình thức pháp lý cụ thể theo yêu cầu của luật tiểu bang và thường phải được nộp tại văn phòng hồ sơ địa phương khi hoàn thành.
Khi bạn mua một bất động sản với một khoản vay thế chấp hoặc thế chấp một tài sản, hồ sơ thế chấp cũng được nộp tại văn phòng hồ sơ đất đai. Ở một số tiểu bang, đây là một tài liệu pháp lý được gọi là thế chấp, trong khi các tiểu bang khác sử dụng cái được gọi là chứng thư tín chấp. Một số tiểu bang cho phép sử dụng một trong hai dạng tài liệu.
Một khoản thế chấp nêu rõ các điều khoản cho khoản vay của bạn và cách ngân hàng có thể tịch thu khoản vay đó nếu bạn không thanh toán theo thỏa thuận của mình, mặc dù bạn vẫn giữ quyền sở hữu đối với mảnh đất cho đến khi điều này xảy ra.
Chứng thư ủy thác hoạt động hơi khác một chút, về mặt kỹ thuật, chuyển giao đất cho người được ủy thác bên thứ ba, người giữ nó cho đến khi khoản thế chấp được thanh toán xong. Nếu bạn ngừng thanh toán, người được ủy thác có thể tịch thu mảnh đất thay mặt cho ngân hàng hoặc người cho vay cầm cố. Ở hầu hết các tiểu bang, người được ủy thác là một công ty luật hoặc công ty có chức danh chuyên môn, nhưng ở Colorado, nó là một quan chức nhà nước. Ở Colorado, mỗi quận có một văn phòng ủy thác công và họ dự kiến sẽ làm việc với những người đi vay và cho vay như một bên trung lập trong trường hợp bị tịch thu tài sản.
Nói chung, các bang ủy thác chứng thư làm cho việc tịch thu tài sản dễ dàng hơn, trong khi các bang thế chấp yêu cầu người cho vay ra tòa để tịch thu tài sản. Khi một khoản thế chấp được trả hết, một tài liệu được gọi là thỏa mãn thế chấp (hoặc một cái tên tương tự) thường được nộp tại văn phòng hồ sơ đất đai để ghi lại sự việc này. Người cho vay thường được yêu cầu nộp tài liệu này kịp thời, mặc dù bạn nên đảm bảo rằng người cho vay làm như vậy để đảm bảo quyền sở hữu đất của bạn được ghi chép chính xác.
Trong các trạng thái chứng thư tín thác, người được ủy thác thường sẽ nộp một chứng thư mới để chuyển chứng thư đó lại cho người vay sau khi khoản thế chấp được trả hết và hiệu quả về cơ bản là giống nhau.
Thường thì khi bạn mua đất, giấy tờ dùng để chuyển nhượng đất được gọi là chứng thư bảo hành. Điều đó nói chung có nghĩa là người bán đang đảm bảo rằng cô ấy có quyền đối với mảnh đất và không ai khác làm như vậy. Nếu sau đó người mua phát hiện ra vấn đề với quyền sở hữu đối với mảnh đất, chẳng hạn như chủ sở hữu một phần không được tiết lộ, tài sản thế chấp hoặc quyền cầm giữ tài sản, thì người bán phải chịu trách nhiệm pháp lý.
Trong một số trường hợp, tài liệu được gọi là chứng thư bảo hành đặc biệt hoặc chứng thư bảo hành theo luật định được sử dụng để thay thế. Hình thức chứng thư đó, nếu được luật tiểu bang cho phép, chỉ đơn giản là đảm bảo rằng tài sản không bị chuyển nhượng hoặc bị cản trở bởi một thứ gì đó như thế chấp hoặc thế chấp trong khi người chuyển nhượng sở hữu nó. Nó không đảm bảo về các tình huống có thể đã phát sinh dưới thời các chủ sở hữu trước đó. Trong một số trường hợp, một biểu mẫu cụ thể được nêu trong luật tiểu bang được sử dụng cho một chứng thư bảo hành theo luật định.
Chính xác cách thức hoạt động của bảo hành và các chứng thư bảo hành đặc biệt khác nhau giữa các tiểu bang, vì vậy tốt nhất bạn nên nói chuyện với luật sư trong khu vực tài phán của mình nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào về những gì được đảm bảo về mặt pháp lý và những gì không được đảm bảo bởi một chứng thư.
Chứng thư không bảo hành không đảm bảo quyền sở hữu tài sản. Đôi khi chúng còn được gọi là hành động từ bỏ vì chúng chỉ đại diện cho một người từ bỏ bất kỳ quyền nào mà anh ta có đối với đất khi trao nó cho người khác. Chúng có thể được sử dụng trong một số trường hợp để chuyển nhượng đất giữa các tổ chức có liên quan hoặc giữa các thành viên trong gia đình. Chứng thư bảo hành tách biệt với giấy bảo hành tại nhà. Họ không đưa ra bất kỳ yêu cầu nào về tình trạng của ngôi nhà hoặc đất đai.
Nếu đất có quyền sở hữu không rõ ràng hoặc một điều bất ngờ xuất hiện trong lịch sử pháp lý của nó khiến nó có quyền sở hữu tranh chấp, thì điều đó có thể là một vấn đề lớn đối với bất kỳ ai có quyền đối với nó. Điều đó bao gồm các ngân hàng và các công ty thế chấp có thể đã phát hành các khoản vay được bảo đảm bằng đất.
Chứng thư bảo hành giúp bảo vệ về mặt pháp lý trước những tình huống này nhưng không nhất thiết mang lại quyền lợi lớn cho người mua đất vì việc kiện chủ sở hữu trước đây của mảnh đất có thể không đủ để giải quyết thiệt hại do tranh chấp quyền sở hữu gây ra. Chủ sở hữu đất trước đây có thể khó theo dõi hoặc có thể không có đủ tiền để làm cho người mua toàn bộ.
Để giúp ngăn ngừa những vấn đề này, bảo hiểm quyền sở hữu thường được mua khi mua và bán đất. Các công ty bảo hiểm quyền sở hữu sẽ nghiên cứu kỹ lưỡng lịch sử của đất đai, thường xuyên đi đến các văn phòng hồ sơ của quận để xem xét những việc làm cũ và tìm kiếm bất kỳ điều bất ngờ không mong muốn nào. Sau đó, họ sẽ phát hành một chính sách bảo hiểm bao gồm mọi vấn đề về quyền sở hữu có thể phát sinh.