Bán khống là khi chủ nhà bán nhà của họ với giá thấp hơn số tiền họ nợ khi thế chấp. Với sự sắp xếp này, người bán không nhận đủ tiền từ việc bán hàng để trả khoản vay thế chấp của họ và phải bù đắp khoản chênh lệch bằng cách nào đó.

Nếu bạn đang xem xét bán một căn nhà trong một cuộc mua bán ngắn hạn, đây là mọi thứ bạn cần biết về quy trình và liệu đó có phải là một ý tưởng hay không.

Bán hàng ngắn hạn hoạt động như thế nào

Phần lớn, một đợt bán khống hoạt động giống như một đợt bán nhà thông thường. Người bán liên hệ với một đại lý bất động sản, thông báo với họ rằng họ muốn đưa căn nhà của mình ra thị trường và đợi cho đến khi những người mua tiềm năng bắt đầu đưa ra đề nghị.

Tuy nhiên, không giống như kịch bản bán nhà truyền thống, người bán sẽ phải thông báo cho đại lý bất động sản rằng đó là một đợt bán khống và gửi đề nghị cho người cho vay thế chấp của họ để được chấp thuận. Vì chủ nhà đang cố gắng bán căn nhà với giá thấp hơn số tiền họ nợ trong khoản vay thế chấp, người cho vay phải có mặt trong giao dịch.

Ngoài việc gửi đề nghị cho người cho vay, chủ nhà cũng phải gửi tài liệu giải thích lý do tại sao họ tham gia vào một cuộc mua bán khống. Đặc biệt, chủ nhà phải chứng minh rằng họ không thể thanh toán thế chấp được nữa và việc bán khống là giải pháp tốt nhất cho cả họ và người cho vay.

Các giấy tờ cần thiết có thể khác nhau tùy theo người cho vay. Nhưng nói chung, bạn nên cung cấp các tài liệu thu nhập, chẳng hạn như cuống phiếu lương, biểu mẫu W-2, tờ khai thuế, bảng sao kê ngân hàng và hơn thế nữa. Bạn cũng có thể cần phải cung cấp thư cam kết hoặc bản tuyên thệ để giải thích lý do tại sao bạn không thể thanh toán toàn bộ khoản thế chấp hàng tháng.

Sau khi bạn gửi yêu cầu và tài liệu của mình, người cho vay có thể yêu cầu thẩm định căn nhà để xác định xem liệu đề nghị có thỏa đáng hay không. Điều đó không nhất thiết có nghĩa là người cho vay sẽ từ chối một lời đề nghị thấp hơn giá trị thị trường của căn nhà.

Trên thực tế, người cho vay thường sẵn sàng chấp thuận các đề nghị bán khống dưới giá trị thị trường để tránh quá trình tịch thu tài sản, gây tốn kém và mất thời gian cho cả người cho vay và người đi vay.

Bán khống so với tịch thu nhà

Trong khi cả việc bán khống và tịch thu tài sản sẽ giải phóng bạn khỏi khoản thế chấp mà bạn không còn đủ khả năng chi trả — và đi kèm với những hậu quả nếu làm như vậy — chúng khác nhau ở một số cách cơ bản. Để bắt đầu, họ khác nhau ở chỗ ai là người khởi xướng quy trình:Việc bán khống được chủ nhà khởi xướng để thoát khỏi thế chấp và tránh bị tịch thu tài sản. Điều này thường xảy ra khi họ đã bỏ lỡ các khoản thanh toán và nợ nhiều hơn giá trị căn nhà.

Mặt khác, tịch thu tài sản là một quy trình pháp lý do người cho vay khởi xướng khi người đi vay không trả được nợ cho khoản vay cầm cố của họ. Bất kể ngôi nhà trị giá bao nhiêu, những người cho vay sẽ tịch thu nhà để thu lại số tiền nợ bằng cách kiểm soát tài sản và bán nó.

Nếu bạn đang ở trong tình huống cân nhắc giữa việc bán khống so với việc tịch thu tài sản, điều quan trọng là phải hiểu cả lợi ích và nhược điểm của từng loại.

Ưu và nhược điểm của Bán khống

Nếu bạn chậm trễ trong các khoản thanh toán và muốn chủ động để tránh bị tịch thu tài sản, thì đây là những gì có thể mong đợi từ quá trình bán khống:

Ưu điểm

• Nó sẽ không ảnh hưởng tiêu cực đến tín dụng của bạn như bị tịch thu tài sản.
• Bạn có thể không phải trả một phán quyết thiếu (một khoản phí do không đáp ứng các điều khoản của khoản vay) nếu bạn sống ở một tiểu bang không cho phép họ hoặc nếu bạn thuyết phục người cho vay từ bỏ nó.
• Mặc dù ngân hàng phải chấp thuận đề nghị, nhưng bạn vẫn kiểm soát việc bán hàng.

Nhược điểm

• Nó sẽ làm hỏng điểm tín dụng của bạn.
• Không có gì đảm bảo bạn sẽ tìm được người mua hoặc người cho vay của bạn sẽ chấp thuận đề nghị.
• Bạn có thể vẫn ở trong tình trạng cần có số dư còn lại.
• Bạn có thể phải đối mặt với một hóa đơn thuế lớn nếu người cho vay của bạn tha thứ cho số tiền còn thiếu.

Ưu và nhược điểm của việc tịch biên nhà

Nếu bạn muốn tránh quá trình bán khống, thì đây là những ưu và nhược điểm của việc tịch biên nhà thay thế:

Ưu điểm

• Chờ đợi tịch biên nhà có thể giúp bạn có thêm thời gian để tìm ra một hoàn cảnh sống thay thế.
• Bạn không phải lo lắng về việc sửa chữa hoặc bảo trì như khi cố gắng tự bán nhà.
• Bạn có thể ở trong nhà nếu bạn thấy có tiền để thanh toán, ngay cả sau khi quá trình tịch thu nhà đã bắt đầu.

Nhược điểm

• Nó sẽ có tác động tiêu cực lớn hơn đến điểm tín dụng của bạn so với việc bán khống.
• Người cho vay có toàn quyền kiểm soát việc bán nhà.
• Bạn có thể gặp khó khăn hơn trong việc thương lượng về nhận định thiếu sót.
• Nếu người cho vay của bạn không chấp nhận số dư còn lại, bạn có thể nhận được một hóa đơn thuế lớn.

Khi nào một đợt giảm giá ngắn có ý nghĩa?

Để một cuộc mua bán ngắn có hiệu quả, cả người cho vay và chủ nhà đều phải tham gia quá trình này và nhận thấy lời đề nghị từ một người mua tiềm năng có thể chấp nhận được. Dưới đây là những điều cần xem xét từ cả hai khía cạnh:

Tại sao Người cho vay lại cho phép Bán khống?

Người cho vay càng lâu không nhận được các khoản thanh toán cho khoản vay, thì càng mất nhiều tiền. Quá trình tịch thu tài sản có thể mất vài tháng — thậm chí hơn một năm — để hoàn thành, điều này có thể khiến người cho vay phải trả hàng ngàn đô la tiền lãi.

Ngoài việc bỏ lỡ các khoản thanh toán hàng tháng, việc tịch thu nhà là một thủ tục pháp lý tốn kém. Vì vậy, nếu việc bán khống cho phép người cho vay thu hồi nhiều tiền hơn, điều đó có ý nghĩa về mặt tài chính.

Tại sao Chủ nhà nên cân nhắc Bán khống?

Lý do chính để xem xét bán khống là nếu sắp xảy ra tịch thu nhà và việc bán khống có thể giúp bạn thoát khỏi tình huống xấu nhất.

Mặc dù việc bán khống vẫn không phải là lý tưởng, nhưng nó sẽ ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn ít hơn so với việc tịch thu tài sản và cung cấp cho bạn thêm một chút đòn bẩy để thương lượng xem liệu bạn có thanh toán số dư còn lại sau khi giao dịch bán hoàn tất hay không.

Tại sao Người mua lại Cân nhắc Bán hàng Ngắn hạn?

Từ quan điểm của người mua, bán khống có thể là một cách để có thêm một chút đòn bẩy với ưu đãi vì bán khống có xu hướng thu hút ít người mua hơn và do đó, ít cạnh tranh hơn. Điều đó cũng có nghĩa là người mua có thể mua một ngôi nhà trong khu vực họ muốn sống nhưng phải trả một mức giá thấp hơn những gì họ sẽ phải trả nếu không.

Mua bán khống cũng ít rủi ro hơn mua nhà tịch thu vì tài sản không bị bỏ trống và người bán có thể ít phá hủy căn nhà hơn vì họ muốn tối đa hóa các ưu đãi.

Rủi ro khi Bán khống là gì?

Người mua và người bán đều phải chịu một số rủi ro khi bán khống và điều quan trọng là phải hiểu chúng là gì trước khi quá trình bắt đầu.

Rủi ro cho Người bán

Rủi ro lớn nhất của việc bán khống đối với người bán là bạn có thể không tìm được người mua hoặc bạn sẽ không được ngân hàng hoặc người cho vay thế chấp chấp thuận. Nếu điều này xảy ra, bạn có thể không tránh được việc bị tịch thu tài sản.

Tùy thuộc vào tình hình, người cho vay có thể không chấp thuận đề nghị từ người mua vì nó quá thấp hoặc vì bạn không đủ điều kiện để thực hiện bán khống dựa trên tình hình tài chính của mình.

Một rủi ro lớn khác là người cho vay có thể kiện bạn về số dư nợ thế chấp chưa thanh toán, điều này có thể chỉ khiến tình huống khó khăn trở nên khó khăn hơn. Và ngay cả khi bạn có thể được tha thứ cho những gì bạn nợ, bạn vẫn có thể phải trả thuế cho nó.

Cuối cùng, mặc dù việc bán khống sẽ không làm tổn hại đến tín dụng của bạn nhiều như bị tịch thu tài sản, nhưng nó sẽ vẫn hiển thị trên báo cáo tín dụng của bạn và ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn. Sự sụt giảm này có thể gây khó khăn cho việc được chấp thuận cho một khoản vay trong tương lai.

Rủi ro cho người mua

Vì người cho vay cầm cố của người bán phải chấp thuận việc mua bán, nên quy trình này mất nhiều thời gian hơn so với mua nhà truyền thống — trong một số trường hợp, có thể lên đến bốn tháng. Nếu người mua rơi vào tình trạng cần mua nhà nhanh chóng, họ có thể không nghĩ rằng một đợt bán khống là đáng để chờ đợi.

Ngoài ra, mặc dù việc bán khống có thể giúp người mua tiết kiệm tiền so với các bất động sản khác trong khu vực, nhưng bất động sản được mua "nguyên trạng", có nghĩa là người mua có thể phải chi trả các khoản sửa chữa tốn kém.

Giá bán nhà trong thời gian ngắn có thương lượng không?

Giá nhà bán khống có thể thương lượng, nhưng không giống như giá bán trong giao dịch mua bán truyền thống. Với tư cách là người bán, bạn có thể có động lực để loại bỏ tài sản — nhưng cuối cùng người cho vay thế chấp phải quyết định xem có chấp nhận một đề nghị hay không.

Các hạng mục thỏa thuận trong nhà có thể bao gồm giá cả và chi phí đóng cửa, trong số những thứ khác. Người mua bán khống nên:

• Tiến hành kiểm tra nhà để xác định mức độ cần thiết và chi phí sửa chữa.
• So sánh giá với những ngôi nhà tương đương trong khu vực.
• Hãy kiên nhẫn và hiểu rằng có thể mất vài tháng để người cho vay chấp thuận đề nghị của bạn.
• Cung cấp thư phê duyệt trước để người cho vay biết thỏa thuận sẽ được thực hiện nếu được chấp thuận.
• Thực hiện một khoản tiền gửi tích cực khá lớn để thuyết phục người cho vay rằng đó là một đề nghị tốt.

Ngoài ra, cả người bán và người mua cũng nên cân nhắc sử dụng các đại lý bất động sản có kinh nghiệm bán hàng khống. Đôi khi, xu hướng thị trường bất động sản có thể làm giảm giá trị của một ngôi nhà theo thời gian, do đó, việc có một đại lý có kinh nghiệm có thể giúp quản lý kỳ vọng về một mức giá phù hợp.

Giảm giá bán khống ảnh hưởng đến tín dụng của bạn như thế nào?

Lịch sử thanh toán là yếu tố quan trọng nhất trong lịch sử tín dụng của bạn và việc bị chậm lại trong các khoản thanh toán thế chấp sẽ có tác động ngay lập tức và nghiêm trọng đến điểm tín dụng của bạn.

Mặc dù thuật ngữ "bán khống" không xuất hiện trên báo cáo tín dụng của bạn, quy trình giao dịch cho khoản vay thế chấp của bạn sẽ bao gồm "thỏa thuận giải quyết" khoản nợ thế chấp của bạn với số tiền ít hơn số nợ ban đầu. Bất cứ khi nào tài khoản được báo cáo theo cách đó, điều đó sẽ ảnh hưởng đến lịch sử tín dụng và điểm tín dụng của bạn.

Khoản mục âm này sẽ nằm trên báo cáo tín dụng của bạn trong bảy năm kể từ ngày quá hạn ban đầu của khoản thế chấp. Nếu các khoản thanh toán của bạn không bao giờ bị trễ, khoản bán khống sẽ vẫn còn trên báo cáo tín dụng của bạn sau bảy năm kể từ ngày báo cáo đã được giải quyết hoặc thanh toán.

Điều quan trọng cần lưu ý là việc bán khống sẽ có tác động lớn hơn các loại nợ đã giải quyết khác. Mức độ ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn sẽ khác nhau dựa trên lịch sử tín dụng tổng thể của bạn. Tổ chức Tư vấn Tín dụng Quốc gia là một nguồn tốt nếu bạn muốn tìm kiếm sự hướng dẫn của một chuyên gia có thể giúp bạn hiểu tất cả các lựa chọn của mình.

Theo dõi tín dụng của bạn sau khi bán khống

Nếu bạn là chủ nhà đang trải qua quá trình bán khống, điều quan trọng là bạn phải tiếp tục theo dõi điểm tín dụng của mình trong và sau khi đóng cửa nhà. Bạn có thể không ngăn được thiệt hại do bán khống, nhưng bạn có thể ngăn chặn thiệt hại thêm do các mặt hàng tiêu cực tiềm ẩn và gian lận khác.

Với dịch vụ giám sát tín dụng của Experian, bạn sẽ có quyền truy cập miễn phí vào FICO ^® của mình Điểm ^☉ và báo cáo tín dụng Experian được cập nhật cứ sau 30 ngày. Bạn cũng sẽ nhận được cảnh báo thời gian thực về các truy vấn và tài khoản mới, có thể giúp bạn ngăn chặn hành vi trộm cắp danh tính trước khi nó tàn phá điểm tín dụng của bạn.

Với các công cụ phù hợp và sự cảnh giác, bạn sẽ có thể giải quyết các mối quan tâm tiềm ẩn một cách nhanh chóng và hiệu quả.