Để xác định mức thu nhập bạn cần cho khoản thế chấp 200.000 đô la, hãy nhớ rằng số tiền thanh toán hàng tháng cho khoản thế chấp đó sẽ phụ thuộc vào điểm tín dụng của bạn và các yếu tố khác. Người cho vay thường tránh phát hành các khoản cho vay vi phạm quy tắc được gọi là "quy tắc 28/36", giúp ngăn người đi vay gánh quá nhiều nợ.
Khi các công ty phát hành thế chấp xem xét các đơn xin vay để xác định số tiền họ sẵn sàng cho vay, thì thu nhập chắc chắn là một yếu tố cần cân nhắc, nhưng nó không phải là duy nhất. Đây là những gì bạn nên biết.
Quy tắc 28/36 đề cập đến hai phép đo riêng biệt nhưng có liên quan đến tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) — phần thu nhập hàng tháng của bạn được sử dụng để trả nợ. Người cho vay sử dụng cả hai phiên bản DTI để đánh giá khả năng của bạn trong việc chi trả các khoản thanh toán thế chấp và xác định xem bạn có đủ điều kiện để được vay hay không:
Như chúng ta sẽ thấy, một số chương trình thế chấp được liên bang hậu thuẫn cho phép ngoại lệ đối với quy tắc 28/36, nhưng những hướng dẫn này áp dụng cho gần như tất cả các khoản thế chấp thông thường.
Các yếu tố khác mà người cho vay xem xét bao gồm:
Cho dù thu nhập của bạn lớn đến đâu, bạn vẫn có thể bị loại vì các vấn đề khác. Ví dụ, có thể sẽ khó có được một khoản thế chấp nếu bạn có một vụ phá sản gần đây trên báo cáo tín dụng của bạn.
Người cho vay sử dụng các yếu tố trên để quyết định có cho bạn vay hay không và nếu bạn đủ điều kiện vay, người cho vay sử dụng các yếu tố tương tự để xác định:
Tổng số tiền vay, thời hạn trả nợ, lãi suất và phí, và PMI (nếu có) tất cả kết hợp để xác định số tiền thanh toán hàng tháng của bạn.
Để minh họa cách một số biến trong số này có thể tương tác để xác định yêu cầu thu nhập của bạn, hãy xem xét ví dụ về khoản thế chấp cố định trong 30 năm đối với một ngôi nhà có giá trị thị trường là 230.000 đô la, mà bạn chuẩn bị trả trước 13% cho 30.000 đô la— để lại số tiền thế chấp là 200.000 đô la.
Với lãi suất 4,8% (cao hơn một chút so với mức trung bình quốc gia hiện tại là 3,99%), khoản thanh toán hàng tháng của bạn (bao gồm cả PMI, cần thiết khi bạn đặt xuống dưới 20% giá mua) sẽ là khoảng $ 1,680.
Dựa trên quy tắc 28%, yêu cầu khoản thanh toán 1.680 đô la chiếm không quá 28% tổng thu nhập hàng tháng của bạn, bạn cần có thu nhập hàng tháng trước thuế và các khoản khấu trừ khác ít nhất là 6.000 đô la hoặc tổng thu nhập hàng năm là ít nhất 72.000 đô la, để đủ điều kiện cho khoản thế chấp đó:
| $ 1,680 | = | 28 |
| [Tổng thu nhập hàng tháng tối thiểu] | 100 |
Tổng thu nhập hàng tháng tối thiểu =$ 6,000; tổng hàng năm tối thiểu =$ 72,000
Miễn là bất kỳ khoản thanh toán nợ hàng tháng nào bạn có ngoài khoản thanh toán thế chấp của bạn là $ 480 trở xuống, thu nhập hàng năm 72.000 đô la đó cũng sẽ đáp ứng quy tắc 36%:
| $ 1,680 + $ 480 | = | 36 |
| [Tổng thu nhập hàng tháng tối thiểu] | 100 |
Tổng thu nhập hàng tháng tối thiểu =$ 6,000; tổng hàng năm tối thiểu =$ 72,000
Tuy nhiên, nếu các khoản nợ không phải nhà ở hàng tháng của bạn lớn hơn, thì tổng số tiền trả nợ của bạn sẽ vượt quá 36% tổng thu nhập và bạn sẽ cần thu nhập để đủ điều kiện vay thế chấp.
Chi phí nợ hàng tháng là 600 đô la cộng với khoản thanh toán thế chấp sẽ yêu cầu tổng thu nhập hàng tháng là 6.333 đô la hoặc thu nhập hàng năm là 76.000 đô la, ví dụ:
| $ 1,680 + $ 600 | = | 36 |
| [Tổng thu nhập hàng tháng tối thiểu] | 100 |
Tổng thu nhập hàng tháng tối thiểu =$ 6,333; tổng hàng năm tối thiểu =$ 76,000
Khoản thanh toán nợ hàng tháng 750 đô la cộng với khoản thế chấp sẽ yêu cầu thu nhập hàng năm là 81.000 đô la.
| $ 1,680 + $ 750 | = | 36 |
| [Tổng thu nhập hàng tháng tối thiểu] | 100 |
Tổng thu nhập hàng tháng tối thiểu =$ 6,750; tổng hàng năm tối thiểu =$ 81,000
Mua nhà đòi hỏi một số chi phí lớn, một số lớn và một số ít hơn. Nhiều chi phí liên quan đến việc mua nhà, chẳng hạn như trả trước, phí khởi tạo và PMI (nếu cần) được đưa vào các thỏa thuận tài chính cuối cùng:Khoản trả trước đến hạn thanh toán khi kết thúc (ngoại trừ một số khoản vay mua nhà do chính phủ hậu thuẫn, được thảo luận bên dưới ). Phí gốc cũng thường phải trả khi đóng, mặc dù một số điều khoản cho vay cho phép chúng được "cuộn lại" vào khoản thanh toán hàng tháng và được thanh toán (kèm theo lãi suất) trong suốt thời hạn của khoản vay. PMI, khi được yêu cầu, cũng được kết hợp vào khoản thanh toán hàng tháng.
Các chi phí bổ sung một lần liên quan đến việc mua nhà bao gồm:
Chi phí định kỳ mà bạn có thể phải chịu khi mua nhà có thể bao gồm:
Lưu ý rằng bất kỳ chi phí định kỳ nào liên quan trực tiếp đến tài sản bạn định mua sẽ được thêm vào khoản thanh toán thế chấp nhằm mục đích tính DTI đầu cuối của bạn.
Bước đầu tiên mà người cho vay thường thực hiện khi nhận được đơn đăng ký thế chấp là kiểm tra tín dụng — yêu cầu về điểm tín dụng và báo cáo tín dụng của bạn từ một hoặc nhiều trong ba văn phòng tín dụng quốc gia (Experian, TransUnion và Equifax).
Người cho vay thường có điểm tín dụng tối thiểu mà họ sẵn sàng xem xét khi đánh giá người vay. Các tổ chức cho vay khác nhau có các yêu cầu về điểm tối thiểu hoặc yêu cầu "cắt giảm" khác nhau. Người cho vay sử dụng điểm tín dụng khi quyết định có cho vay hay không cũng như khi xác định phí và lãi suất.
Theo thông lệ ngành phổ biến được gọi là định giá dựa trên rủi ro, những người nộp đơn có điểm tín dụng cao nhất thường được cung cấp mức lãi suất thấp nhất hiện có. Những người có điểm tín dụng thấp hơn thường bị tính lãi cao hơn (và có lẽ phí cũng cao hơn). Cơ sở cho điều này là thực tế là những cá nhân có điểm tín dụng cao hơn về mặt thống kê ít có khả năng hơn những người có điểm thấp hơn để bỏ lỡ các khoản thanh toán và yêu cầu người cho vay bắt đầu đòi nợ, tịch thu tài sản hoặc các biện pháp ngăn ngừa tổn thất khác.
Những người cho vay cầm cố thường cung cấp nhiều gói cho vay, với lãi suất và phí khác nhau, nhắm mục tiêu đến những người vay có điểm tín dụng nằm trong một phạm vi số cụ thể — ví dụ, một ưu đãi dành cho những người nộp đơn có điểm tín dụng từ 800 trở lên; một người khác cho những người có điểm số từ 720 đến 799; và một bài khác cho những người có điểm từ 650 đến 719. Đây hoàn toàn là những ví dụ giả thuyết; mỗi bên cho vay cầm cố đặt ra các yêu cầu về điểm tín dụng của riêng mình.
Mặc dù quy tắc 28/36 áp dụng cho hầu hết các tổ chức cho vay thế chấp thông thường, nhưng một số chương trình nhất định được thiết kế để giúp những người mua nhà lần đầu, cựu chiến binh và một số người mua nhà thu nhập thấp nhất định cho phép một số ngoại lệ:
Các yếu tố xác định số tiền của khoản vay thế chấp hàng tháng, bao gồm điểm tín dụng và lịch sử của bạn và số tiền thanh toán trước, cùng với chi phí nợ phi nhà ở hàng tháng của bạn, đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định mức thu nhập bạn sẽ cần để trả một khoản thế chấp . Hiểu DTI và quy tắc 28/36 có thể giúp bạn dự đoán nhu cầu của mình và lập kế hoạch cho quy trình đăng ký thế chấp.
Nếu bạn cần cải thiện DTI của mình, có hai điều bạn có thể làm:
Đương nhiên, việc áp dụng cả hai cách tiếp cận cùng lúc sẽ làm tăng hiệu quả của chúng.
Mua nhà là khoản đầu tư lớn nhất mà hầu hết mọi người sẽ thực hiện, nhưng với sự tháo vát và khéo léo, bạn có thể khiến nó trở nên hợp lý hơn.