Chi phí của một điểm thế chấp được xác định bởi giá trị của khoản vay thế chấp của bạn. Tùy thuộc vào loại điểm thế chấp, nó có thể cho phép bạn giảm lãi suất hoặc có thể là một phần của chi phí ban đầu khoản vay của bạn.

Các loại điểm thế chấp khác nhau có giá bao nhiêu?

Có hai loại điểm thế chấp mà bạn có thể bắt gặp trong quá trình mua nhà:điểm xuất phát và điểm chiết khấu. Trong cả hai trường hợp, chi phí của một điểm thường là 1% số tiền vay. Vì vậy, nếu bạn có một khoản thế chấp 250.000 đô la, chi phí của một điểm là 2.500 đô la.

• Điểm khởi đầu :Những điểm này thường được bao gồm trong chi phí khởi tạo khoản vay của bạn. Chúng không ảnh hưởng đến lãi suất khoản vay của bạn nhưng cho phép bạn so sánh chi phí giữa các bên cho vay thế chấp khi bạn đang mua sắm xung quanh. Điều này là do một người cho vay có thể tính phí nhiều hơn hoặc ít điểm hơn người cho vay khác.
• Điểm chiết khấu :Trong quá trình thế chấp, bạn có thể trả điểm chiết khấu để đổi lấy lãi suất thấp hơn. Trong hầu hết các trường hợp, một điểm chiết khấu làm giảm 0,25% lãi suất của bạn. Ví dụ, giả sử bạn có một khoản thế chấp 250.000 đô la với lãi suất 3,5%. Bằng cách trả một điểm (2.500 đô la), bạn có thể giảm tỷ lệ của mình xuống còn 3,25%.

Điểm khởi đầu có thể được thương lượng, đặc biệt nếu bạn đã tìm thấy một người cho vay khác tính phí thấp hơn. Mặt khác, với điểm chiết khấu, việc thanh toán cho họ chỉ có ý nghĩa nếu làm như vậy sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền về lâu dài.

Tiếp tục với ví dụ trước, khoản vay 250.000 đô la với tỷ lệ 3,5% sẽ cung cấp cho bạn khoản thanh toán 1.123 đô la cho cả gốc và lãi. Nếu bạn mua giảm tỷ lệ xuống 3,25%, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ giảm xuống còn 1,088 đô la — giảm 35 đô la.

Để biết liệu điều đó có xứng đáng hay không, bạn sẽ chia 2.500 đô la cho 35 đô la, điều này cho bạn biết rằng bạn cần phải ở trong nhà mà không cần tái cấp vốn cho khoản vay của mình trong khoảng 71 tháng hoặc khoảng sáu năm để hòa vốn.

Mua điểm thế chấp có phải là ý tưởng tốt không?

Có một số điều cần xem xét trước khi bạn quyết định mua điểm giảm giá. Điểm hòa vốn là một nơi tốt để bắt đầu khi xác định xem nó có xứng đáng với bạn hay không, nhưng đây là một số ví dụ cụ thể hơn về thời điểm bạn có thể muốn xem xét nó.

• Bạn không có kế hoạch bán hoặc tái cấp vốn sớm. Nếu bạn ổn định cuộc sống trong một thời gian và lãi suất đủ thấp đến mức bạn không lường trước được việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình, bạn có thể sẽ ở trong nhà rất lâu sau điểm hòa vốn. Trong trường hợp này, bạn nên chi trả trước một chút để tiết kiệm về lâu dài.
• Bạn có phương tiện để mua điểm. Tiết kiệm để trả trước trong khi vẫn duy trì quỹ khẩn cấp và đóng góp cho các mục tiêu khác, bao gồm cả việc nghỉ hưu, có thể là một thách thức. Nếu bạn dư dả tiền mặt, bạn nên cân nhắc sử dụng một số tiền đó để giảm tỷ giá của mình.

Mặt khác, có một số tình huống mà việc tận dụng điểm giảm giá có thể không phải là một ý kiến ​​hay:

• Bạn sẽ không ở nhà của mình quá điểm hòa vốn. Nếu bạn đã chạy các con số về thời gian sẽ mất bao lâu để bù lại chi phí trả trước và bạn dự đoán sẽ bán nhà hoặc tái cấp vốn trước thời điểm đó, thì tổng thể bạn sẽ chi tiêu nhiều hơn nếu chuyển tiếp điểm mua.
• Bạn không có phương tiện để biến điều đó thành hiện thực. Việc tiêu hết tài khoản tiết kiệm của bạn để mua nhà có thể gây ra vấn đề nếu bạn cần sửa chữa tốn kém, bạn mất việc hoặc điều gì khác xảy ra và bạn cần sử dụng quỹ khẩn cấp. Nếu bạn không có đủ tiền tiết kiệm để trang trải cả khoản thanh toán trước và chi phí khẩn cấp, hãy cân nhắc giữ lại số điểm.
• Có nhiều cách tốt hơn để sử dụng tiền mặt. Ngay cả khi bạn có đủ tiền cho khoản trả trước và quỹ khẩn cấp, hãy xem xét các mục tiêu tài chính khác có thể tạo ra tác động lớn hơn là mua giảm lãi suất của bạn. Hãy nhớ rằng có thể mất vài năm để hòa vốn về điểm — nếu bạn có thể tận dụng số tiền đó tốt hơn trong thời gian đó, hãy sử dụng số tiền đó cho mục đích đó.

Cẩn thận xem xét tất cả các lựa chọn của bạn và cân nhắc nói chuyện với một chuyên gia thế chấp để xác định xem việc mua điểm chiết khấu có phù hợp với bạn không.

Điểm thế chấp có được khấu trừ thuế không?

Điểm khởi tạo không được khấu trừ thuế vì chúng là chi phí liên quan đến việc khởi tạo khoản vay của bạn. Tuy nhiên, bạn có thể khấu trừ số tiền đã trả cho điểm chiết khấu vì về cơ bản đây là khoản lãi trả trước.

Lưu ý là bạn cần phải ghi lại các khoản khấu trừ trên tờ khai thuế, cùng với lãi vay thế chấp thông thường, để tận dụng khoản tiết kiệm thuế. Nếu tất cả các khoản khấu trừ được chia thành từng khoản được phép của bạn cộng lại thành một khoản tiền nhỏ hơn khoản khấu trừ tiêu chuẩn cho tình trạng nộp đơn của bạn, bạn sẽ không đi theo lộ trình đó.

Các cách thay thế để tiết kiệm tiền khi mua thế chấp của bạn

Thanh toán cho các điểm chiết khấu sẽ làm giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn và có khả năng giúp bạn tiết kiệm tiền trong suốt thời gian vay, nhưng đó không phải là cách duy nhất để tiết kiệm tiền liên tục.

Dưới đây là một số tùy chọn khác để xem xét, bạn có thể sử dụng ngoài hoặc thay cho điểm chiết khấu:

• Cải thiện điểm tín dụng của bạn trước khi đăng ký. Khoản vay thế chấp là một cam kết quan trọng đối với cả bạn và người cho vay, và bạn càng ít rủi ro cho các chủ nợ, thì mức lãi suất bạn có thể nhận được càng thấp. Hãy dành chút thời gian chuẩn bị cho khoản tín dụng của bạn sẵn sàng cho một khoản thế chấp trước khi bạn đăng ký để tối đa hóa khoản tiết kiệm của mình. Bắt đầu bằng cách kiểm tra báo cáo tín dụng và điểm số để biết vị trí của bạn cũng như xác định cách bạn có thể cải thiện.
• Tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn. Nếu bạn đã có một khoản vay thế chấp, bạn có thể đủ điều kiện để được hưởng mức lãi suất thấp hơn nếu tín dụng của bạn được cải thiện hoặc nếu tỷ giá thị trường giảm đáng kể. Chỉ cần lưu ý rằng tái cấp vốn cho một khoản thế chấp đi kèm với chi phí đóng của chính nó, vì vậy bạn sẽ muốn so sánh chi phí trả trước với số tiền tiết kiệm hàng tháng để đảm bảo ít nhất bạn cũng hòa vốn.
• Cố gắng loại bỏ bảo hiểm thế chấp của bạn. Người cho vay thường yêu cầu bảo hiểm thế chấp nếu số tiền vay của bạn lớn hơn 80% giá trị căn nhà. Nhưng nếu bạn đã trả đủ số dư của mình hoặc giá trị thị trường của căn nhà của bạn đã tăng lên đáng kể, bạn có thể yêu cầu người cho vay loại bỏ yêu cầu bảo hiểm thế chấp. Quá trình này thường yêu cầu thẩm định và bạn sẽ cần phải trả tiền túi. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng nếu bạn có một khoản vay do chính phủ bảo hiểm, bảo hiểm thế chấp có thể không được miễn trừ khi bạn tái cấp vốn thành một khoản vay thông thường.

Duy trì tín dụng tốt sau khi mua nhà hoặc tái cấp vốn

Điều quan trọng là bạn phải dành thời gian để cải thiện tín dụng của mình trước khi mua nhà hoặc tái cấp vốn cho một khoản vay thế chấp hiện có. Nhưng ngay cả khi bạn không có kế hoạch vay lại tiền trong tương lai gần, điều quan trọng là bạn phải giữ được khoản tín dụng của mình khi cần.

Dịch vụ giám sát tín dụng miễn phí của Experian cho phép bạn theo dõi hồ sơ tín dụng của mình thông qua các bản cập nhật theo thời gian thực. Bạn cũng sẽ có thể xem FICO ^® của mình Điểm ^☉ được cung cấp bởi dữ liệu Experian và báo cáo tín dụng Experian của bạn bất kỳ lúc nào.

Sử dụng dịch vụ miễn phí này sẽ giúp bạn dễ dàng phát hiện ra các vấn đề tiềm ẩn, bao gồm cả gian lận, trước khi chúng gây ra một số thiệt hại nghiêm trọng. Nó cũng sẽ cung cấp cho bạn thông tin cần thiết để duy trì điểm tín dụng tốt và thực hiện các điều chỉnh đối với thói quen tài chính của bạn nếu cần.