Cho đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2022, Experian, TransUnion và Equifax sẽ cung cấp cho tất cả người tiêu dùng Hoa Kỳ báo cáo tín dụng hàng tuần miễn phí thông qua dailyCreditReport.com để giúp bạn bảo vệ sức khỏe tài chính của mình trong thời kỳ khó khăn đột ngột và chưa từng có do COVID-19 gây ra.
Vì vậy, bạn đang suy nghĩ về việc mua một ngôi nhà với con dâu của bạn (hoặc anh trai của bạn, hoặc bạn thân của bạn — về cơ bản, bất kỳ ai mà bạn chưa kết hôn). Làm như vậy có thể là điều cấm kỵ trong nhiều thập kỷ trước, nhưng các cặp vợ chồng đã kết hôn chỉ chiếm 61% số người mua nhà gần đây vào năm 2019, theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia. Những người độc thân, những cặp vợ chồng chưa kết hôn và những người mua theo cặp khác bao gồm những người còn lại. Tuy nhiên, vì những người chưa kết hôn không có địa vị pháp lý như các cặp vợ chồng đã kết hôn, nên việc mua tài sản cùng nhau có thể phức tạp hơn một chút nếu không có nhẫn.
Dưới đây là tóm tắt về cách mua một ngôi nhà với người mà bạn chưa kết hôn, từ việc thế chấp để thực hiện các khoản thanh toán đến lập kế hoạch cho một khả năng xảy ra.
Ngoài các khoản vay VA, hầu hết các sản phẩm thế chấp đều có sẵn cho những người đồng vay dù họ đã kết hôn hay chưa. Vì vậy, với hầu hết những người cho vay, việc đăng ký thế chấp khi bạn chưa kết hôn trông không khác nhiều so với khi bạn nói "Tôi có". Điều đó đúng cho dù bạn là một cặp vợ chồng, bạn bè hay anh chị em; trong mắt người cho vay, đó là những con số quan trọng.
Bạn và người bạn mua của bạn sẽ đăng ký với tư cách là người đồng vay, và người cho vay sẽ xem xét từng tài sản, khoản nợ, thu nhập và điểm tín dụng của bạn. Nói chung, người cho vay sẽ lấy ba điểm — một từ mỗi phòng tín dụng — cho cả bạn và người đồng vay của bạn, và sử dụng điểm thấp hơn của điểm trung bình chung của bạn.
Giả sử điểm của bạn là 680, 700 và 720. Điểm của người đồng vay của bạn là 650, 660 và 670. Người cho vay sẽ lấy cả hai điểm trung bình của bạn (700 và 660), sau đó căn cứ vào đơn đăng ký của bạn cho điểm thấp hơn (660) . Bảng này có thể giúp minh họa (điểm được in đậm là điểm mà người cho vay sẽ sử dụng):
| Điểm tín dụng của bạn | Điểm tín dụng của người đồng vay của bạn |
|---|---|
| 720 | 670 |
| 700 | 660 |
| 680 | 650 |
Nói chung, FICO ® Điểm ☉ người cho vay của bạn xem xét sẽ cần ít nhất 620 để bạn đủ điều kiện cho một khoản thế chấp thông thường, mặc dù các khoản vay khác có sẵn cho những người mua có điểm số thấp đến 500. Bạn cũng nên nhắm đến tỷ lệ nợ trên thu nhập trước dưới 28 phần trăm.
Nếu bạn hoặc người đồng vay của bạn không chắc tín dụng của bạn ở đâu, hãy lấy điểm tín dụng của bạn và báo cáo miễn phí từ Experian để tìm hiểu. Bạn có thể nhận được một bản sao của cả ba báo cáo tín dụng của mình (từ Experian, TransUnion và Equifax) miễn phí thông qua dailyCreditReport.com. Xem lại các báo cáo và điểm số của bạn và thực hiện hành động nếu cần thiết để đảm bảo tín dụng của bạn sẵn sàng thế chấp trước khi bạn nộp đơn.
Nếu một trong hai người có điểm tín dụng cao hơn nhiều hoặc tỷ lệ nợ trên thu nhập thấp hơn nhiều, người đó có thể muốn tự mình đăng ký thế chấp. Bạn thường có thể yêu cầu người cho vay của mình xem xét mức lãi suất và khoản vay mà bạn sẽ đủ điều kiện cho từng cá nhân và cùng nhau.
Nếu bạn không chắc mối quan hệ sẽ kéo dài bao lâu, việc đi một mình cũng có thể giúp mọi thứ trở nên đơn giản trong trường hợp chia tay. (Tất nhiên, nếu bạn sống trong một khu vực có chi phí cao, bạn có thể không đủ điều kiện để được thế chấp trên một khoản thu nhập.)
Nếu cuối cùng bạn tự mình đăng ký thế chấp, hãy nhớ rằng toàn bộ gánh nặng trả nợ về mặt pháp lý sẽ đè lên vai bạn — bất kể người đồng vay của bạn hứa hẹn điều gì. Và, nếu tên của họ trên giấy chủ quyền, họ sẽ có quyền đối với ngôi nhà ngay cả khi họ không đóng góp tài chính.
Mặt khác, nếu chính đối tác của bạn đang tự mình đăng ký thế chấp và họ muốn giữ bạn không có quyền sở hữu, bạn nên nói chuyện với một luật sư bất động sản để nêu rõ các quyền của bạn về việc sống trong ngôi nhà và được hoàn trả thanh toán nếu mối quan hệ kết thúc.
Một trong những quyết định quan trọng nhất mà bạn sẽ thực hiện khi mua nhà với người khác là cách bạn "giữ quyền sở hữu" hoặc cách bạn sẽ phân chia quyền sở hữu căn nhà. Giống như thế chấp cho thấy ai chịu trách nhiệm thanh toán khoản vay, quyền sở hữu cho thấy ai là người sở hữu tài sản.
Trong khi luật pháp quy định điều gì sẽ xảy ra đối với tài sản chung khi một người đã kết hôn ly hôn hoặc mất vợ hoặc chồng, những người chưa kết hôn sẽ cần phải tạo dựng con đường riêng của họ, với chức danh đóng một vai trò quan trọng.
Mặc dù các bang khác nhau có các quy tắc khác nhau, nhưng nhìn chung bạn sẽ có ba lựa chọn khi chuẩn bị cho ngôi nhà mới của mình:
Khi bạn đã xác định cách bạn sẽ đặt tiêu đề cho ngôi nhà, bạn nên viết mọi thứ về việc mua của bạn thành văn bản. Điều này đôi khi được gọi là thỏa thuận chung sống hoặc "no-nup" (trái ngược với prenup).
Thỏa thuận của bạn nên nêu rõ ai sẽ chi trả những chi phí nào (thuế, bảo hiểm, thanh toán thế chấp, tiện ích, v.v.) trong thời gian thuê nhà của bạn, cũng như những gì sẽ xảy ra trong nhiều trường hợp không lường trước được, bao gồm cái chết, chia tay hoặc mất thu nhập. Ngoài ra, nếu một người đang tài trợ cho khoản trả trước, họ có thể muốn bao gồm một lịch trình trả nợ từ bên kia.
Một số câu hỏi thỏa thuận của bạn nên giải quyết:Điều gì xảy ra nếu một trong hai người mất việc? Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn chia tay và một hoặc cả hai bạn muốn ở lại trong nhà? Một bên có thể mua bên kia không, và nếu có, họ phải làm như vậy trong bao lâu? Ai sẽ lấy đồ đạc và các vật dụng khác trong nhà?
Nếu bạn muốn thỏa thuận có hiệu lực trước tòa, có thể là khôn ngoan khi nhờ luật sư bất động sản soạn thảo hoặc xem xét nó. Dù thế nào đi nữa, tốt hơn hết là bạn nên vượt qua những tình huống này ngay bây giờ, khi cả hai đều cảm thấy hòa giải và hào phóng — bởi vì nếu không thể đồng ý sau này, bạn sẽ phải để tòa án quyết định cho bạn, điều này có thể dẫn đến một núi lệ phí pháp lý.
Bất kể mối quan hệ của bạn có bền chặt đến đâu, luôn có những cạm bẫy tiềm ẩn có thể xảy ra khi bạn mua nhà với người mà bạn chưa kết hôn. Đây là ba điều bạn nên suy nghĩ.
Thế chấp một căn nhà có thể là cam kết tài chính lớn nhất (chưa kể lâu dài nhất) mà bạn từng thực hiện. Vì vậy, trước khi thực hiện bước quan trọng này, hãy đảm bảo rằng bạn và người đồng vay của bạn đã hiểu sâu sắc về tình hình tài chính của nhau.
Nếu bạn đang mua một ngôi nhà với một đối tác và bạn vẫn chưa nói chuyện về tiền bạc, thì bạn cần phải khắc phục điều đó — và thống kê. Trước khi bắt đầu duyệt qua Zillow hoặc Redfin, bạn nên nắm rõ các khoản nợ, thu nhập và điểm tín dụng của nhau.
Hy vọng rằng thói quen tài chính của bạn cũng vậy. Một khi bạn thực hiện một giao dịch mua lớn như vậy với một người khác, cả hai kiểu chi tiêu của bạn sẽ được soi dưới kính hiển vi. Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn muốn thay mái nhà, nhưng đối tác của bạn nói rằng họ không có tiền (mặc dù thực tế là họ đi nghỉ cách tháng)? Bạn sẽ xử lý điều đó như thế nào? Có được trên cùng một trang về tài chính là bước đầu tiên cần thiết.
Mặc dù mua nhà với người mà bạn chưa kết hôn không khác gì mua nhà với người mà bạn đã kết hôn — dù gì thì đây cũng là thế kỷ 21 — nó chắc chắn có thể thêm một lớp phức tạp vào quá trình.
Để giữ mọi thứ không gây đau đớn nhất có thể, hãy đảm bảo giao tiếp cởi mở, suy nghĩ cẩn thận về việc ai sẽ thế chấp và quyền sở hữu, và lập kế hoạch dự phòng (bằng văn bản!) Trước khi tiếp tục.