Việc tái cấp vốn cho một khoản vay thế chấp có thể giúp bạn tiết kiệm tiền, giảm khoản thanh toán hàng tháng hoặc giúp bạn đạt được các mục tiêu tài chính quan trọng khác. Nhưng có một số chi phí cần xem xét trước khi bạn quyết định nộp đơn.
Chi phí đóng tái cấp vốn thế chấp có thể dao động từ 2% đến 6% số tiền vay, vì vậy với khoản vay 250.000 đô la, có thể tốn từ 5.000 đến 12.500 đô la để hoàn tất khoản vay. Tùy thuộc vào tình hình, những chi phí trả trước đó có thể đáng giá (và một số có thể được bao gồm trong khoản vay hoặc được miễn tùy thuộc vào người cho vay), nhưng điều quan trọng là phải so sánh lợi ích và chi phí để đảm bảo đúng như vậy.
Tái cấp vốn cho một khoản thế chấp bao gồm việc thay thế khoản vay hiện tại của bạn bằng một khoản vay mới, thông qua người cho vay hiện tại của bạn hoặc người cho vay khác.
Có một vài lý do khác nhau khiến bạn có thể cân nhắc tái cấp vốn cho một khoản thế chấp:
Mặc dù có một số lợi ích rõ ràng khi tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp, nhưng điều quan trọng là phải xem xét các chi phí liên quan đến quá trình này. Theo Công ty cho vay thế chấp mua nhà liên bang (Freddie Mac), chi phí đóng bao gồm:
Điều quan trọng cần lưu ý là các khoản phí này có thể khác nhau giữa các bên cho vay. Ví dụ:một số công ty cho vay thế chấp kỹ thuật số hoàn toàn không tính phí người cho vay. Và một số khoản phí, chẳng hạn như phí bắt đầu, bảo lãnh phát hành và phí quyền sở hữu, có thể được thương lượng.
Bất kể khoản phí nào có thể là cho việc tái cấp vốn thế chấp cụ thể của bạn, điều quan trọng là phải so sánh chi phí với lợi ích.
Ví dụ, giả sử bạn đang tái cấp vốn cho khoản thế chấp 300.000 đô la với thời hạn 30 năm và lãi suất 4,25%. Tỷ lệ khoản vay mới là 3,25% và bạn đang giữ nguyên thời hạn trả nợ hiện tại.
Trong trường hợp này, khoản tái cấp vốn làm giảm khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng của bạn từ 1,476 đô la xuống 1,306 đô la, tiết kiệm hàng tháng là 170 đô la. Bây giờ, nếu tổng chi phí đóng cho khoản tái cấp vốn là 9.000 đô la, bạn sẽ mất khoảng 53 tháng, hoặc gần bốn năm rưỡi, để hòa vốn với số tiền tiết kiệm hàng tháng.
Nếu bạn dự định ở trong nhà của mình lâu hơn thời gian đó và không dự kiến tái cấp vốn trong thời gian đó, thì điều đó là xứng đáng. Nhưng nếu bạn nghĩ rằng bạn sẽ bán nhà trước khi đạt được điểm hòa vốn, thì chi phí sẽ lớn hơn số tiền tiết kiệm được.
Thực hiện phân tích chi phí - lợi ích về các mục đích tái cấp vốn thế chấp khác có thể khó khăn hơn vì không nhất thiết phải có một cách rõ ràng để so sánh những gì bạn sẽ nhận được với những gì bạn sẽ phải trả. Nhưng vẫn nên xem xét cả lợi ích và hạn chế.
Điều quan trọng cần lưu ý là bạn thường có thể chuyển các chi phí đóng vào khoản vay mới của mình. Mặc dù điều này giúp bạn tiết kiệm tiền trả trước, nhưng nó có thể khiến bạn tốn kém hơn về lâu dài vì hiện tại bạn đang phải trả lãi cho chi phí đóng ngoài số tiền vay gốc.
Nếu bạn đã quyết định muốn tiếp tục quá trình này, đây là một số bước bạn có thể thực hiện để tái cấp vốn cho khoản thế chấp nhà của mình:
Trong hầu hết các trường hợp, bạn có thể tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp của mình ngay sau khi đóng khoản vay đầu tiên. Tuy nhiên, có một số trường hợp có thời gian chờ đợi, vì vậy hãy kiểm tra với người cho vay của bạn trước khi bạn đăng ký để tránh kiểm tra tín dụng không cần thiết.
Trong quá trình này, điều quan trọng là bạn phải tránh đăng ký bất kỳ loại tín dụng nào khác. Nếu bạn mở một khoản vay hoặc tài khoản thẻ tín dụng mới ngay trước khi đăng ký tái cấp vốn thế chấp, điều đó có thể ảnh hưởng đến khả năng tái cấp vốn của bạn.
Điều đó nói rằng, việc tái cấp vốn cho một khoản vay thế chấp thường sẽ không ảnh hưởng quá nhiều đến điểm tín dụng của bạn, đặc biệt nếu bạn không tái cấp vốn bằng tiền mặt vì bạn không thay đổi số tiền bạn nợ. Yêu cầu khó được tạo ra khi người cho vay mới rút tín dụng của bạn và việc đóng tài khoản cũ có thể ảnh hưởng một chút đến điểm tín dụng của bạn, nhưng sự sụt giảm này thường chỉ là tạm thời, tất cả những thứ khác đều bình đẳng.
Rất lâu trước khi bạn nộp đơn xin tái cấp vốn thế chấp, hãy kiểm tra điểm tín dụng và xem xét báo cáo tín dụng của bạn để biết vị trí của bạn. Ngay cả khi bạn có thể nhận được mức lãi suất thấp hơn với tình hình tín dụng và tài chính hiện tại của mình, bạn vẫn có thể tiết kiệm nhiều hơn nếu bạn có thể cải thiện tín dụng của mình trước khi đăng ký.