Chi phí nhà ở có thể gây căng thẳng cho ngân sách. Dữ liệu gần đây của Experian cho biết số dư thế chấp trung bình ở mức $ 208,185, với hơn 1,3% tài khoản thế chấp ở bất kỳ nơi nào quá hạn từ 30 đến 180 ngày. Các chủ nhà đang tìm cách cơ cấu lại khoản vay để giảm khoản thanh toán hàng tháng có thể làm như vậy thông qua việc tái cấp vốn hoặc tái cấp vốn thế chấp.
Cả tái cấp vốn và tái cấp vốn thế chấp đều có thể làm giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn để giải phóng khoảng trống trong ngân sách của bạn và giúp bạn tránh bị thiếu một khoản thanh toán dễ dàng hơn. Chúng tôi sẽ giải nén các chi tiết chỉ trong giây lát, nhưng đây là một so sánh song song nhanh:
| Mua lại thế chấp so với Tái cấp vốn | ||
|---|---|---|
| Xử lý thế chấp | Tái cấp vốn thế chấp | |
| Phí | Phí hành chính thường là vài trăm đô la | Chi phí đóng có thể chiếm tổng cộng từ 2% đến 5% số tiền vay |
| Tính đủ điều kiện | Phụ thuộc vào người cho vay thế chấp, mặc dù bạn không thể sử dụng lại các khoản thế chấp được liên bang bảo đảm như các khoản vay FHA, USDA và VA | Hầu như tất cả các loại thế chấp đều có thể được tái cấp vốn; điểm tín dụng tối thiểu là 620 thường được yêu cầu cho một khoản tái cấp vốn thế chấp thông thường |
| Lãi suất của bạn có thay đổi không? | Không | Người đi vay có thể nhận được mức lãi suất thấp hơn nếu điều kiện thị trường hiện tại cho phép; điểm tín dụng đã được cải thiện kể từ khi bạn được chấp thuận cho khoản vay ban đầu cũng có thể giúp bạn đảm bảo một tỷ lệ tốt hơn |
| Thời hạn khoản vay của bạn có thay đổi không? | Không | Bạn có thể chọn thời hạn cho vay ngắn hơn hoặc dài hơn |
| Có cần thẩm định nhà không? | Không | Thông thường |
Khi tái sử dụng khoản thế chấp của mình, bạn sẽ thanh toán một lần cho số dư gốc của mình. Người cho vay của bạn sau đó sẽ sử dụng số dư mới của bạn để tính khoản thanh toán hàng tháng mới, thấp hơn. Trong khi đó, thời hạn vay và lãi suất được giữ nguyên. Việc đúc lại có thể là một lựa chọn khả thi cho những người gặp khó khăn, như một phần thưởng công việc hoặc tài sản thừa kế. Chỉ cần lưu ý rằng việc đọc lại thế chấp thường đi kèm với một khoản phí hành chính đối với giai điệu của một vài trăm đô la.
Mỗi công ty cho vay thế chấp đều có những quy định riêng về việc đọc lại. Để tìm hiểu các lựa chọn của bạn với người cho vay cụ thể, bạn sẽ cần liên hệ với họ và xem họ phải nói gì. Hầu hết các bên cho vay đều yêu cầu người vay phải có lịch sử thanh toán tích cực và họ cũng có thể sẽ đặt số tiền thanh toán một lần tối thiểu. Mức tối thiểu này có thể dao động từ $ 5.000 đến $ 50.000. Trong một số trường hợp, con số được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm trên số dư khoản vay hiện tại của bạn.
Tái xử lý thế chấp là một quá trình khá đơn giản không yêu cầu kiểm tra tín dụng, thẩm định nhà hoặc chi phí đóng. Nó hoạt động như thế này:Giả sử bạn có một khoản thế chấp thông thường trong 30 năm với lãi suất 4%. Bạn nợ 275.000 đô la cho khoản vay của mình và khoản thanh toán hàng tháng (gốc cộng lãi) của bạn là 1.313 đô la. Bạn nhận được hai khoản tiền thưởng công việc với tổng trị giá 40.000 đô la và quyết định sử dụng tiền mặt để tái sản xuất khoản thế chấp của mình. Khoản thanh toán hàng tháng của bạn sau khi đọc lại giờ sẽ giảm xuống còn 1.122 đô la — giúp bạn tiết kiệm gần 200 đô la mỗi tháng.
Nếu khoản thanh toán lặp lại của bạn mở đủ vốn chủ sở hữu nhà, nó thậm chí có thể loại bỏ nhu cầu mua bảo hiểm thế chấp của bạn.
Tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn là khi bạn vay một khoản vay mua nhà mới và sử dụng nó để trả hết số dư chưa thanh toán trên khoản thế chấp hiện tại của bạn. Việc tái cấp vốn thường được thực hiện để đảm bảo mức lãi suất thấp hơn, điều này thường dẫn đến khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn và chi phí tổng thể ít hơn. Điểm tín dụng của bạn và tỷ giá thị trường hiện tại sẽ xác định liệu bạn có thể đảm bảo một tỷ giá tốt hơn hay không. Việc tái cấp vốn cũng có thể thay đổi thời hạn vay của bạn tùy thuộc vào khoản vay bạn chọn. Mặc dù kéo dài thời gian trả nợ sẽ làm giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn, nhưng điều đó cũng có nghĩa là bạn phải trả nhiều lãi hơn về lâu dài.
Không giống như tái cấp vốn, tái cấp vốn không yêu cầu thanh toán một lần cho số dư gốc của bạn. Đó là một điểm cộng cho các chủ nhà có tiền mặt, nhưng việc tái cấp vốn có thể tốn kém theo những cách khác. Thường phải thẩm định nhà. Bạn cũng sẽ phải chịu chi phí đóng, có thể là 2% đến 5% chi phí của khoản vay. Một số người cho vay cho phép bạn chuyển các khoản phí này vào khoản thế chấp của bạn, nhưng những người khác có thể yêu cầu bạn trả trước. Một số người cho vay có thể miễn hoàn toàn chi phí đóng.
Trước khi bạn quyết định có tái cấp vốn hay không, hãy dành một giây để chạy các con số. Hãy tiếp tục với ví dụ trên:một khoản thế chấp thông thường trong 30 năm là $ 275,000 với lãi suất 4%. Nếu bạn tái cấp vốn cho một khoản vay mới với lãi suất 3,15%, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ giảm xuống chỉ hơn 130 đô la. Sử dụng máy tính thế chấp của Experian để tính khoản tiết kiệm tiềm năng của bạn.
Một lựa chọn không phải là tốt hơn hoặc tệ hơn so với lựa chọn khác — chúng chỉ đơn giản là hai cách để có khả năng giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn. Lựa chọn tốt nhất cho bạn phụ thuộc vào tình hình tài chính duy nhất của bạn. Nếu bạn đang cảm thấy giằng xé, hãy cân nhắc những điều quan trọng sau:
Nếu việc tái cấp vốn cảm thấy phù hợp hơn, điểm tín dụng của bạn sẽ có rất nhiều trọng lượng. Nó cũng là một phần quan trọng của sự lành mạnh về tài chính. Experian giúp bạn dễ dàng nắm bắt thông tin để bạn có thể duy trì hồ sơ tín dụng vững chắc. Bước đầu tiên là kiểm tra điểm tín dụng miễn phí và báo cáo tín dụng của bạn.