Ghi chú của Người viết
Bài báo này được xuất bản chỉ vài ngày sau khi Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) tuyên bố sự lây lan của COVID-19 là một đại dịch. Sau đó, Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) đã ưu tiên các bước họ có thể thực hiện để ứng phó với trường hợp khẩn cấp COVID-19 và cuộc khủng hoảng tài chính liên quan. Điều này dẫn đến những thay đổi sau đối với Chương trình nghị sự năm 2020 của họ:
Tháng 5 năm 2020
Đã bỏ lỡ thời hạn đưa ra Thông báo về việc xây dựng quy tắc được đề xuất (NPRM) liên quan đến quy tắc ATR / QM.
Ngày 22 tháng 6 năm 2020
Đề xuất sửa đổi định nghĩa QM chung trong Quy định Z để thay thế giới hạn DTI bằng cách tiếp cận dựa trên giá cả và mở rộng Bản vá GSE hết hạn sau ngày sửa đổi đó có hiệu lực.
Ngày 18 tháng 8 năm 2020
Đã ban hành một NPRM để tạo ra một danh mục mới cho các khoản thế chấp đủ điều kiện theo mùa (QM dày dặn) sẽ khuyến khích sự đổi mới trên thị trường và giúp đảm bảo người tiêu dùng tiếp cận với tín dụng thế chấp có trách nhiệm và giá cả phải chăng.
Sự kết thúc của quy tắc 43% DTI đang đến gần - vì vậy nhiều người trong ngành thế chấp có thể nói như vậy. Đây có phải là kết quả chính xác về các bước thực hiện gần đây của Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) hay chỉ là mơ tưởng? Trong một lá thư gửi tới Quốc hội vào tháng Giêng năm nay, Giám đốc Kathy Kraninger nói rằng CFPB đang đề xuất sửa đổi quy tắc Khả năng trả nợ / Thế chấp đủ tiêu chuẩn (quy tắc ATR / QM) sẽ loại bỏ tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) như một yếu tố đủ điều kiện trong bảo lãnh phát hành thế chấp. Tuy nhiên, con đường từ một sửa đổi được đề xuất đến việc triển khai thực tế có thể là một con đường quanh co với một số đường vòng và rào cản tiềm năng.
Để hiểu đầy đủ về sự phức tạp của một động thái như vậy và mối quan hệ gây tranh cãi giữa quy tắc 43% DTI và các trường hợp miễn trừ được thực hiện bởi CFPB, nó sẽ giúp xem xét lại nguồn gốc của cả hai.
Như nhiều người trong chúng ta nhớ lại, cuộc khủng hoảng năm 2007 trong thị trường thế chấp dưới chuẩn và cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 sau đó đã dẫn đến Đạo luật Bảo vệ Người tiêu dùng và Cải cách Phố Wall của Dodd-Frank vào năm 2010. Như một phần của đạo luật, CFPB được thành lập vào năm sau với mục đích bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng trong mối quan hệ với các sản phẩm và dịch vụ tài chính. Vào tháng 1 năm 2014, CFPB đã ban hành quy tắc ATR / QM. Nói một cách đơn giản, nó yêu cầu người cho vay xác minh khả năng hoàn trả khoản vay của người đi vay trước khi phê duyệt. Để được coi là một khoản thế chấp đủ tiêu chuẩn (QM), khả năng hoàn trả khoản vay của người đi vay dựa trên tám yếu tố:
Thu nhập có thể xác minh được
Tình trạng việc làm
Thanh toán thế chấp hàng tháng
Thanh toán hàng tháng các khoản vay khác về tài sản
Các khoản thanh toán hàng tháng cho thuế tài sản, bảo hiểm và HOA
Các khoản nợ
Tỷ lệ DTI
Lịch sử tín dụng
Mặc dù CFPB đã xem xét các lựa chọn thay thế, nhưng cuối cùng nó đã giải quyết theo giới hạn DTI cứng là 43% đối với các khoản vay QM, ngoại trừ các khoản vay được chính phủ bảo hiểm thông qua các chương trình VA, FHA và USDA. Vào thời điểm đó, cách tiếp cận một kích cỡ phù hợp với tất cả này đã nhận được sự phản đối từ các nhóm ngành và những người ủng hộ người tiêu dùng. Nhiều đại diện ngành thế chấp và những người ủng hộ người tiêu dùng đã chống lại nó. Họ lập luận rằng điều đó đang hạn chế, tăng khả năng kiện tụng và dẫn đến việc loại trừ những người đi vay.
Vì các khoản cho vay có tỷ lệ DTI trên 43% đại diện cho một phần trăm đáng kể các khoản thế chấp và không phải về bản chất là không phù hợp với cho vay có trách nhiệm, CFPB đã đề xuất một điều khoản cho vay GSE QM tạm thời, được gọi là Bản vá GSE. Bản vá GSE đã tạo ra sự miễn trừ khỏi quy tắc 43% DTI cho các khoản vay đủ điều kiện để mua hoặc được bảo lãnh bởi các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSEs), hay còn gọi là Fannie và Freddie. Quyền miễn trừ này sẽ có hiệu lực trong bảy năm hoặc cho đến khi GSE không còn giữ vai trò bảo quản.
CFPB tin rằng Bản vá GSE là một cách để duy trì khả năng tiếp cận tín dụng cho người tiêu dùng trong thời kỳ thị trường thế chấp đang chuyển đổi. Ngoài ra, đây có thể là một giải pháp tạm thời cho những người đi vay có thu nhập khó xác minh, nhưng những người vẫn có thể chứng minh khả năng trả khoản vay. Sau đó, như ngày nay, nhiều người cho vay nghĩ rằng Bản vá GSE đã mang lại cho Fannie và Freddie một lợi thế không công bằng vì họ được miễn trong khi các khoản vay được hỗ trợ bởi vốn tư nhân phải tuân theo quy tắc 43% DTI.
Với việc Bản vá GSE sắp hết hạn vào ngày 10 tháng 1 năm 2021, một số con đường phía trước có thể được xem xét, một số con đường thực tế hơn những con đường khác.
Một số ý kiến cho rằng việc để Bản vá GSE hết hạn sẽ khôi phục lại sự công bằng trong ngành. Fannie và Freddie sẽ không còn lợi thế nữa. Tuy nhiên, một số chuyên gia trong ngành đã ước tính rằng từ 16% đến 19% các khoản thế chấp có nguồn gốc theo Bản vá GSE. Quy mô của phân khúc này trong thị trường thế chấp là một trong những lý do ban đầu cho việc triển khai nó. Điều này khiến một số người lập luận rằng chỉ cần để GSE Patch hết hạn theo lịch trình sẽ có tác động đáng kể và rất có thể làm gián đoạn thị trường thế chấp hiện tại.
Thay vì để Bản vá GSE hết hạn, CFPB có thể đẩy lon xuống đường và kéo dài nó trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên, điều này sẽ không giải quyết được mối lo ngại của nhiều người cho vay, những người cảm thấy sân chơi không bình đẳng khi họ đang cạnh tranh với Fannie và Freddie. Ngoài ra, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đã thảo luận về việc GSEs thoát khỏi vai trò bảo quản trong tương lai gần. Như bạn nhớ lại, Bản vá GSE phụ thuộc vào khoảng thời gian bảy năm hoặc khi kết thúc vai trò bảo quản của GSE.
Một số người ủng hộ việc hết hạn Bản vá GSE vì họ cảm thấy rằng nó cũng sẽ kết thúc cho quy tắc 43% DTI. Nhiều người cho vay sẽ đồng ý rằng, mặc dù có liên quan, nhưng DTI không phải là yếu tố duy nhất có thể được sử dụng để xác định khả năng hoàn trả khoản vay của người đi vay. Họ đề nghị rằng tiêu chuẩn cứng nhắc 43% nên được loại bỏ hoặc ít nhất là sửa đổi. Lập luận ngược lại là yêu cầu DTI là một biện pháp bảo vệ chống lại một cuộc khủng hoảng tài chính khác và nó giúp người tiêu dùng tránh phải gánh những khoản nợ vượt quá khả năng thanh toán của họ.
Một số lựa chọn thay thế cho quy tắc 43% DTI đã được đề xuất để phân loại khoản vay là QM hoặc Non-QM. Hãy nhớ rằng để khả thi, một giải pháp thay thế phải cho phép người cho vay đánh giá khả năng trả nợ của người đi vay, không loại trừ những người vay có thu nhập thấp một cách bất công. Hãy xem xét một số lựa chọn thay thế đã được các cá nhân trong ngành thảo luận.
Giải pháp thay thế được CFPB đề cập gần đây là ngưỡng định giá trong đó các khoản cho vay trên giới hạn sẽ được xếp vào phân loại Không phải QM. Ngưỡng được đề xuất trong trường hợp này sẽ là sự khác biệt giữa APR của khoản vay và Tỷ lệ ưu đãi cơ bản trung bình cho một khoản vay tương đương.
Một giải pháp thay thế phổ biến khác được đưa ra là phân loại thế chấp dựa trên một khoảng thời gian cụ thể. Khoảng thời gian gia hạn sẽ dành cho một số tháng nhất định, chẳng hạn như 12 hoặc 24. Nếu trong thời gian đó, khoản vay không trở nên quá hạn, khoản vay đó sẽ được phân loại là QM miễn là nó đáp ứng các yêu cầu khác.
Những người khác đã gợi ý rằng giới hạn DTI có thể được giữ lại. Tuy nhiên, nó nên được sửa đổi để cung cấp các yếu tố bù đắp hoặc một số loại quy trình xác nhận để cho phép các trường hợp ngoại lệ đối với giới hạn DTI cứng. Các khoản cho vay sử dụng giải pháp thay thế này cần phải được lập thành tài liệu đầy đủ, có các yếu tố đền bù cụ thể và đáp ứng các yêu cầu khác của sản phẩm QM.
Quy tắc 43% DTI và Bản vá GSE gắn bó chặt chẽ với nhau và một quyết định về cái này sẽ ảnh hưởng đến cái kia. Mặc dù khó có thể dự đoán chắc chắn điều gì sẽ xảy ra trong năm tới, nhưng CFPB đã cung cấp một số tín hiệu về con đường mà họ có thể đi. Hãy xem xét chúng trước khi tiếp tục.
Ngày 25 tháng 7 năm 2019
CFPB tuyên bố rằng họ có kế hoạch cho phép Bản vá GSE hết hạn vào tháng 1 năm 2021 hoặc sau một thời gian gia hạn ngắn.
Tháng 11 năm 2019
Giám đốc Mark Calabria của FHFA đề nghị chấm dứt quyền bảo quản GSE vào năm 2022 hoặc 2023.
Ngày 6 tháng 2 năm 2020
Trước Ủy ban Hạ viện về Dịch vụ Tài chính, Giám đốc Kathy Kraninger tuyên bố rằng CFPB có kế hoạch đề xuất những điều sau:
Bản sửa đổi đối với quy tắc ATR / QM sẽ loại bỏ ngưỡng DTI và sử dụng một phương án thay thế, chẳng hạn như ngưỡng định giá.
Việc gia hạn Bản vá GSE trong một thời gian ngắn cho đến ngày giải pháp thay thế được đề xuất có hiệu lực hoặc một hoặc nhiều GSE hết quyền bảo quản, tùy điều kiện nào đến trước.
Tháng 5 năm 2020
Thời hạn để CFPB ban hành Thông báo về việc xây dựng quy tắc được đề xuất (NPRM) để lấy ý kiến về các sửa đổi được đề xuất cho quy tắc ATR / QM.
Ngày 10 tháng 1 năm 2021
Bản vá GSE hết hạn.
Hành động nào sẽ đánh dấu sự kết thúc cho Bản vá GSE? Mặc dù FHFA đã đề xuất quyền bảo quản của Fannie và Freddie sắp kết thúc, nhưng sớm nhất cũng phải đến năm 2022. Thay vào đó, kẻ khai tử có thể sẽ đến từ CFPB. Họ đã tuyên bố rằng họ có kế hoạch để Bản vá GSE hết hạn vào tháng 1 năm 2021. Mặc dù có vẻ như có một số linh hoạt đối với thời hạn này, nhưng có khả năng nó sẽ diễn ra trong một thời gian ngắn, chỉ đủ dài để phù hợp với việc triển khai một giải pháp thay thế cho 43 Quy tắc% DTI. Đâu sẽ là lựa chọn thay thế cho quy tắc 43% DTI? Tùy chọn có khả năng nhất sẽ là những gì CFPB đã đưa ra, một ngưỡng định giá. Khi nào chúng ta sẽ biết thêm? Ngoài suy đoán hiện tại từ ngành, chúng tôi có thể sẽ phải đợi cho đến khi CFPB đưa ra NPRM của họ vào tháng 5 để tìm kiếm ý kiến về các sửa đổi được đề xuất của họ.
Mặc dù CFPB đã lập biểu đồ về thời gian hết hạn của Bản vá GSE và loại bỏ quy tắc 43% DTI, nhưng thật là ngây thơ nếu nghĩ rằng nó đã được thiết lập sẵn sàng. Bất kỳ yếu tố nào cũng có thể ảnh hưởng đến các bước mà CFPB thực hiện trong 12 tháng tới. Nền kinh tế là một ví dụ. Suy thoái kinh tế có thể sẽ ảnh hưởng đến các kế hoạch của CFPB. Một sự phức tạp khác có thể là đây là năm bầu cử, với khả năng có một chính quyền mới và các chính sách CFPB mới vào năm 2021. Một lực lượng có thể được tin tưởng là chính ngành công nghiệp thế chấp. CFPB có thể mong đợi những quan điểm khác nhau và cuộc tranh luận sôi nổi từ những người cho vay, những người môi giới, những người ủng hộ người tiêu dùng và các thành viên khác trong ngành. Điều không thể đánh giá là liệu bất kỳ số tiền ủng hộ nào sẽ có ảnh hưởng thực sự đến quyết định của CFPB hay không.
Mặc dù Kathy Kraninger, Giám đốc CFPB, đã lập biểu đồ để chấm dứt quy tắc 43% DTI, nhưng sự thành công của động thái này vẫn chưa được đảm bảo.
Đã có những tranh cãi liên tục xung quanh quy tắc 43% DTI. Một số người hoan nghênh nó như một biện pháp bảo vệ thực sự chống lại việc cho vay vô trách nhiệm. Những người khác xem nó như một trở ngại đối với người mua đủ điều kiện và người cho vay của họ. Vẫn còn những người khác định nghĩa nó là một quy tắc lỗi thời đã không còn hữu dụng. Bất kể vị trí của bạn là gì, CFPB đang đưa ra mọi dấu hiệu cho thấy quy tắc này sẽ được thay thế trong tương lai gần. Chính xác thì CFPB sẽ thực hiện điều này như thế nào vẫn chưa rõ ràng. Hy vọng rằng NPRM vào tháng 5 sẽ cung cấp thêm thông tin chi tiết có thể giúp ngành công nghiệp thế chấp chuẩn bị cho sự thay đổi sắp tới.
Cho dù bạn cung cấp các khoản vay QM hay không QM, bạn có thể tin tưởng vào quan hệ đối tác với Axos Warehouse Lending để cung cấp các chương trình cho vay đa dạng mà bạn cần. Gọi 1-888-764-7080 ngay hôm nay để tìm hiểu thêm.