Mua một ngôi nhà có thể là một quá trình khá khó khăn. Khi tôi và chồng quyết định mua căn nhà đầu tiên của mình vào năm 2016, chúng tôi đã dành nhiều tháng với một đại lý bất động sản không chỉ để tìm kiếm địa điểm phù hợp mà còn đi lại với ngân hàng để xác nhận rằng chúng tôi có tất cả các giấy tờ cần thiết. được chấp thuận thế chấp của chúng tôi. Tôi biết rằng việc mua một căn nhà và vay tiền mua nhà sẽ không dễ dàng, nhưng tôi hơi ngạc nhiên về thời gian mất bao lâu và những gì ngân hàng cần để tin tưởng rằng chúng tôi có thể trang trải các chi phí cuối kỳ và hàng tháng của chúng tôi. thanh toán thế chấp đúng hạn.
Khi bạn đăng ký thế chấp, người bảo lãnh sẽ xem xét tất cả thông tin tài chính của bạn và xác định mức độ rủi ro khi cho bạn vay. Thu nhập, nợ và lịch sử tín dụng của bạn sẽ được xem xét kỹ lưỡng khi ngân hàng cố gắng xác định khả năng thanh toán thế chấp của bạn. Họ cũng sẽ sử dụng thông tin này (và hơn thế nữa) để quyết định xem họ có muốn cho bạn vay hay không và lãi suất họ sẽ đưa ra đối với khoản thế chấp.
Đối với những người trẻ với mức lương khiêm tốn, các khoản vay sinh viên phải trả và số tiền tiết kiệm hạn chế, việc mua nhà dường như là một giấc mơ xa vời. Đó là nơi mà khoản thế chấp FHA có thể tạo ra sự khác biệt.
Dưới đây là thế chấp FHA là gì, những lợi ích và hạn chế cũng như cách xác định xem đó có phải là một lựa chọn tài chính tốt cho bạn hay không.
Thế chấp FHA là một chương trình cho vay để mua một ngôi nhà được Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) của chính phủ hậu thuẫn hoặc bảo hiểm. Mục đích của nó là giúp những người mua nhà lần đầu và những người khác có thể gặp khó khăn khi được chấp thuận cho một khoản vay thông thường, vì những trở ngại như điểm tín dụng thấp hoặc tỷ lệ nợ trên thu nhập cao.
Khoản vay vẫn do ngân hàng phát hành, chỉ là FHA bảo đảm cho khoản vay đó — điều này làm giảm rủi ro cho người cho vay, khuyến khích họ cấp cho bạn một khoản thế chấp ngay cả khi bạn không phải là ứng viên “hoàn hảo”.
Một lợi ích to lớn của thế chấp FHA là khoản trả trước của bạn có thể thấp tới 3,5% (so với 20% tiêu chuẩn) của giá mua. Điều này có thể giúp một người nào đó có thu nhập ổn định, nhưng chỉ dành ra một khoản nhỏ để tiết kiệm, có thể mua một căn nhà với hỗ trợ trả trước. (Có một số lưu ý liên quan đến điểm tín dụng — nhưng chúng tôi sẽ giải quyết vấn đề đó sau một phút.)
Có thể giảm ít hơn 20% cho một khoản thế chấp thông thường, nhưng nó có thể khiến toàn bộ quá trình trở nên khó khăn hơn. Người cho vay thế chấp của bạn cuối cùng có thể quyết định rằng khoản thanh toán thấp sẽ không đủ hoặc họ có thể chấp thuận khoản thế chấp của bạn nhưng yêu cầu bạn dành ra nhiều tháng thanh toán thế chấp để xây dựng khoản dự trữ, như một hình thức bảo hiểm khác cho họ. Điều đó không xảy ra với FHA.
Với thế chấp FHA, khoản trả trước của người mua lần đầu cũng có thể đến từ một nguồn bên ngoài, chẳng hạn như thành viên gia đình, chủ lao động hoặc tổ chức từ thiện làm quà tặng. Tuy nhiên, có một số hạn chế và giới hạn mà bạn cần hỏi trước người cho vay của mình.
Đọc thêm:Cách Xây dựng Báo cáo Tín dụng Những người cho vay cầm cố sẽ yêu thích
Bạn cũng có cơ hội được chấp thuận cho một khoản thế chấp FHA so với một khoản thế chấp thông thường nếu bạn có khoản tín dụng thấp hơn lý tưởng. Điểm tín dụng tối thiểu bạn cần để có được khoản thế chấp FHA là 500. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là nếu điểm tín dụng của bạn từ 500-579, bạn sẽ cần giảm ít nhất 10%. Nếu điểm tín dụng của bạn là 580 hoặc cao hơn, bạn có thể chọn giảm ít nhất là 3,5%. Đối với một khoản thế chấp thông thường, bạn thường cần có điểm tín dụng ít nhất là 620 để được xem xét.
Các khoản thế chấp của FHA có xu hướng vẫn có lãi suất cạnh tranh vì ngân hàng có ít rủi ro hơn khi khoản vay được chính phủ liên bang hỗ trợ. Tuy nhiên, lãi suất chính xác của bạn sẽ phụ thuộc vào người cho vay và tình hình tài chính cụ thể của bạn, vì vậy điều quan trọng là phải mua sắm xung quanh như với bất kỳ khoản vay nào khác. Một điểm cộng khác:Lãi suất FHA là cố định, có nghĩa là chúng sẽ không thay đổi trong suốt thời hạn của khoản vay. Các khoản thế chấp thông thường có thể cố định hoặc thay đổi.
Nếu cuối cùng bạn gặp khó khăn trong việc thanh toán thế chấp, FHA cung cấp một số chương trình và nguồn lực đặc biệt để hỗ trợ những người có các khoản thế chấp của FHA và giúp họ tránh bị tịch thu tài sản.
Mặc dù những mặt trái của FHA có vẻ khá tuyệt vời, nhưng việc vay tiền kiểu này có nghĩa là bạn sẽ phải chịu thêm một khoản chi phí mà những người đặt 20% vào khoản thế chấp truyền thống sẽ không có:phí bảo hiểm thế chấp hoặc MIP.
MIP là một cách khác để ngân hàng tự bảo hiểm. Đối với khoản thế chấp FHA — bất kể bạn đặt bao nhiêu — MIP 1,75% tổng số tiền vay sẽ đến hạn thanh toán khi bạn mua nhà của mình. Bạn có thể chọn thanh toán bằng tiền mặt khi kết thúc, hoặc tài trợ và trả dần trong suốt thời hạn của khoản vay. Bạn cũng sẽ có MIP hàng năm, được trả hàng tháng, trong suốt thời gian của khoản vay hoặc trong 11 năm nếu bạn giảm 10% trở lên. Số tiền MIP hàng năm sẽ phụ thuộc vào số tiền bạn bỏ ra và các điều khoản của khoản vay của bạn.
Hãy quay lại với các khoản thế chấp thông thường trong giây lát:Nếu bạn nhận một khoản thế chấp thông thường và đặt dưới 20%, bạn sẽ phải trả một khoản tương tự, được gọi là bảo hiểm thế chấp tư nhân, hoặc PMI. Chi phí chính xác của PMI của bạn phụ thuộc vào điểm tín dụng và khoản thanh toán trước của bạn, nhưng thường dao động từ 0,3% đến 1,5% số tiền vay. Một số người cho vay sẽ yêu cầu trả trước khoản này; những người khác sẽ muốn thanh toán trả trước và thanh toán hàng năm, tương tự như MIP.
Vì vậy, mặc dù một khoản thế chấp FHA có thể yêu cầu một khoản trả trước nhỏ hơn và có khả năng khiến bạn có lãi suất thấp hơn một khoản thế chấp thông thường, nhưng MIP cũng sẽ khiến bạn có khả năng phải trả nhiều hơn đáng kể trong suốt thời gian vay.
Đọc thêm:Tại sao Được Phê duyệt Trước cho Khoản vay Thế chấp Sớm
Một khoản thế chấp FHA có thể được sử dụng để mua một ngôi nhà cho gia đình từ 1-4 tuổi, một căn hộ chung cư hoặc một đơn vị nhà ở được sản xuất trên nền móng cố định. Để nhận được khoản vay FHA, bạn phải làm việc với một người cho vay hoạt động với các khoản thế chấp được FHA bảo đảm. Bạn có thể tìm kiếm trên trang web của HUD (Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị) để biết người cho vay được chấp thuận hoặc hỏi ngân hàng ưa thích của bạn xem họ có cho vay FHA hay không.
Điểm mấu chốt:Nếu bạn muốn mua một ngôi nhà và bị giới hạn bởi số tiền mặt bạn cần để trả trước hoặc điểm tín dụng thấp, thế chấp FHA có thể giúp bạn trở thành chủ nhà. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải luôn cân nhắc số tiền mà bạn sẽ phải trả lãi suất và bảo hiểm trước khi quyết định xem khoản này hoặc bất kỳ hình thức thế chấp nào khác, có phải là lựa chọn tốt cho bạn hay không.