Lưu ý của biên tập viên:Câu chuyện này ban đầu xuất hiện trên Sống trên giá rẻ.
Đối với hầu hết các chủ nhà, phần khó nhất của bất kỳ dự án cải tạo nhà nào không phải là bản thân công việc, mà là tìm một nhà thầu có năng lực và đáng tin cậy để thực hiện công việc.
Việc lắp đặt tủ bếp, làm sập tường hay ốp lát phòng tắm thật đơn giản so với việc bạn phải vất vả thuê một nhà thầu chất lượng, những người sẽ thực hiện ở trình độ cao từ đầu đến cuối. Chúng ta đang mạo hiểm với rất nhiều tiền, vì vậy điều quan trọng là phải tránh những sai lầm tốn kém. Vì đây không phải là việc chúng tôi làm thường xuyên nên chúng tôi có ít cơ hội để thực hành và cải thiện kỹ năng của mình.
Ngay cả đối với những nhà cải tạo nhà có kinh nghiệm, việc thuê một nhà thầu có thể cảm thấy rất giống như đánh bạc. Mọi người đều đã nghe những câu chuyện về những nhà thầu khủng khiếp đã xé nát căn bếp và không bao giờ quay trở lại hoặc những dự án có chi phí gấp ba lần dự toán ban đầu của nhà thầu. Nhưng có những điều bạn có thể làm để cải thiện tỷ lệ cược của mình.
Nếu bạn đang thực hiện một dự án lớn, bạn sẽ cần một tổng thầu, người này có thể thuê các nhà thầu phụ cho các công việc chuyên môn như hệ thống ống nước và điện. Những chủ nhà có kinh nghiệm cải tạo đôi khi tự làm tổng thầu, thuê những người thợ cụ thể cho từng công việc.
Mặc dù điều này có thể giúp bạn tiết kiệm tiền, nhưng nó có thể tốn thời gian và có nghĩa là sẽ phải tìm kiếm nhiều nhà thầu thay vì chỉ một nhà thầu, vì bạn sẽ phải tìm một chuyên gia cho từng công việc nhỏ hơn.
Chúng tôi đã nói chuyện với một số chuyên gia để nhận được những mẹo hay nhất của họ về cách tìm một nhà thầu xây nhà đáng tin cậy và trung thực.
Biết những gì bạn muốn trước khi bạn nhận được ước tính. Angie Hicks, người sáng lập Angi (trước đây là AngiesList.com), cung cấp các giới thiệu và đánh giá về các nhà thầu cho biết:“Hãy bắt đầu với một kế hoạch và một số ý tưởng. “Đừng bắt đầu bằng cách nói chuyện với các nhà thầu.”
Bạn sẽ nhận được một ước tính chính xác hơn nếu bạn có thể rất cụ thể về những gì bạn muốn làm và tài liệu bạn muốn sử dụng để biến điều đó thành hiện thực. “Làm lại nhà bếp” có nghĩa là thay thế tủ và mặt bàn ở các vị trí cũ, hoặc có thể có nghĩa là xé tường và sàn xuống các đinh tán, thay thế và di chuyển tất cả hệ thống ống nước và làm lại đường điện và / hoặc đường dẫn khí đốt. Điều đó sẽ ảnh hưởng đáng kể đến giá thầu của bạn, vì vậy bạn phải chuẩn bị các chi tiết trước.
Bạn cần phải lập rất nhiều kế hoạch và rất nhiều công việc trước khi bạn nói chuyện với các nhà thầu. Ví dụ, một công trình bổ sung chính cho ngôi nhà sẽ yêu cầu bản vẽ và thông số kỹ thuật của kiến trúc sư. Ngay cả đối với công việc sửa sang lại phòng tắm hoặc nhà bếp thông thường, bạn nên có ý tưởng chung về cách bố trí ưa thích của mình và loại vật liệu bạn muốn sử dụng trước khi tìm kiếm giá thầu.
Brandon Turner, phó chủ tịch của BiggerPockets.com, một trang web thông tin và mạng dành cho các nhà đầu tư bất động sản, cho biết:“Phạm vi công việc càng chi tiết trước khi thuê nhà thầu càng tốt. “Tất cả các tài liệu cần phải rõ ràng và ngắn gọn,” H. Dale Contant, chủ tịch của Hiệp hội Quốc gia về Công nghiệp Tu sửa và chủ tịch của Atlanta Design &Build cho biết. “Không nên có sự mơ hồ.”
Ngay cả trong thời đại internet này, các tham khảo cá nhân hữu ích hơn nhiều so với các đánh giá trực tuyến, mặc dù bạn chắc chắn cũng nên đọc những đánh giá đó, cũng như tìm kiếm các giới thiệu từ các dịch vụ trực tuyến như Angi, HomeCity.com, Google và Yelp.
Khi lựa chọn một nhà thầu, không có gì quan trọng hơn các tài liệu tham khảo. Nhờ bạn bè, người thân và đồng nghiệp tham khảo. Những người trong khu phố của bạn đã thực hiện các dự án tương tự là nguồn tốt nhất của bạn.
Nếu bạn biết những người trong tòa nhà buôn bán, hãy hỏi họ. Nhân viên của các cửa hàng phần cứng địa phương cũng có thể giới thiệu. Hãy đến xem công trình nếu bạn có thể và hỏi chủ nhà những câu hỏi chi tiết về cảm giác làm việc với nhà thầu.
Xem xét việc phỏng vấn các nhà thầu phụ như một tài liệu tham khảo bổ sung và hỏi xem nhà thầu có đối xử tốt với họ và thanh toán đúng hạn hay không.
Tổng thầu và hầu hết các nhà thầu phụ phải được cấp phép, mặc dù thủ tục khác nhau tùy theo tiểu bang và thành phố. Kiểm tra các hội đồng kỷ luật, Phòng kinh doanh tốt hơn và hồ sơ tòa án địa phương để tìm các vấn đề. Yêu cầu nhà thầu cung cấp bản sao giấy phép của họ và bản sao giấy phép của các nhà thầu phụ chính sẽ thực hiện công việc.
Có được danh sách các tài liệu tham khảo từ các khách hàng trước đó. Sau đó, gọi cho những khách hàng trước đó và hỏi những câu hỏi chi tiết:Họ có hài lòng với công việc không? Dự án có vượt quá ngân sách không và tại sao? Nhà thầu có xuất hiện đúng giờ không? Anh ấy có dọn dẹp nơi làm việc khi rời đi không?
Contant nói:“Nếu đó là một công việc thực sự lớn… bạn nên đi xa hơn một chút để xác minh rằng họ đã thực hiện loại công việc đó. Điều này bao gồm đặt câu hỏi bổ sung, tham khảo thêm tài liệu tham khảo và thực hiện một chuyến thăm trực tiếp công việc trước đây.
Ai đó đã làm tốt công việc lát gạch phòng tắm của hàng xóm của bạn không nhất thiết phải là người phù hợp để xây dựng một phần bổ sung cho ngôi nhà của bạn. Bạn muốn tìm một công ty thường xuyên thực hiện loại dự án bạn muốn.
Phỏng vấn ít nhất ba nhà thầu. Đặt nhiều câu hỏi và nhận được giá thầu bằng văn bản từ mỗi câu hỏi. Khi bạn so sánh giá thầu, hãy đảm bảo rằng mỗi giá thầu bao gồm các vật liệu giống nhau và cùng nhiệm vụ, vì vậy bạn đang so sánh táo và táo. Nhận ba giá thầu ngay cả khi bạn có nhà thầu mà bạn thích vì bạn sẽ học được điều gì đó từ mỗi cuộc phỏng vấn.
“Đừng ngại đàm phán,” Hicks nói. Mặc dù bạn có thể hơi mặc cả trong buổi phỏng vấn, nhưng hãy chuẩn bị để thực hiện hầu hết các thương lượng sau khi bạn nhận được giá thầu và trước khi bạn ký hợp đồng.
Khi bạn nhận được giá thầu từ các nhà thầu, bạn muốn tìm hiểu nhiều hơn những gì công việc của bạn sẽ phải trả. Hỏi các nhà thầu tiềm năng những câu hỏi chi tiết về kinh nghiệm của họ. Anh ta đã kinh doanh được bao lâu rồi? Những công việc nào khác mà anh ấy đã làm tương tự như của bạn? Anh ta sẽ sử dụng nhà thầu phụ hay nhân viên để thực hiện công việc?
Công ty một người thường không phải là lựa chọn phù hợp để tu sửa toàn bộ ngôi nhà. Ngay cả khi công việc của bạn nhỏ, đừng loại trừ một công ty lớn hơn, có thể có nhiều nhân viên hơn và có thể làm những công việc nhỏ một cách hiệu quả. Cannon Christian, chủ tịch của Renovation Realty ở San Diego, khuyên nên yêu cầu một danh sách nhân viên để đảm bảo rằng nhà thầu thực sự có những nhân viên mà anh ta nói là anh ta làm và sẽ không sử dụng lao động bình thường được thuê ngoài đường.
Khi bạn đã nhận được giá thầu, đừng nghĩ rằng đã đến lúc bắt đầu công việc. Bạn và nhà thầu sẽ cần lập một hợp đồng chi tiết, liệt kê chính xác cách bạn muốn dự án hoàn thành, vật liệu nào sẽ được sử dụng và điều gì sẽ xảy ra nếu bạn đổi ý giữa chừng hoặc những vấn đề không lường trước phát sinh. Hợp đồng phải bao gồm một lịch trình thanh toán theo tiến độ và một thời gian biểu.
Thay vì chỉ cung cấp những điều cơ bản, hợp đồng phải đi sâu vào mẫu vòi chính xác mà bạn sẽ đưa vào nhà bếp (hoặc cung cấp một khoản phụ cấp bằng đô la cụ thể). Cần nêu chi tiết khi nào công việc sẽ được hoàn thành, điều gì sẽ xảy ra nếu nó không được hoàn thành đúng thời hạn, những công việc nào sẽ được thực hiện bởi nhân viên của nhà thầu và những công việc sẽ được thực hiện bởi nhà thầu phụ, những giờ mà nhà thầu có thể làm việc tại nhà của bạn và ai sẽ dọn dẹp vào cuối ngày.
Ký hợp đồng chi tiết
Đảm bảo hợp đồng của bạn trình bày chính xác những gì sẽ được thực hiện, bao gồm thời hạn, thanh toán theo tiến độ, vật liệu chính xác sẽ được sử dụng cho đến số mô hình và ai sẽ cung cấp vật liệu nào.
Hicks nói:“Nếu bạn không có tài liệu đó, thì đó là lời nói của bạn chống lại họ. Nếu hợp đồng của nhà xây dựng không đủ chi tiết, hãy tự soạn thảo hoặc cung cấp phụ lục.
Hãy cẩn thận về các đơn đặt hàng thay đổi
Bất kỳ thay đổi nào trong dự án, cho dù bạn thay đổi ý định về sản phẩm hay yêu cầu các dự án bổ sung, đều phải tạo ra một lệnh thay đổi bằng văn bản bao gồm công việc, vật liệu và chi phí mới. Hầu hết các công việc đều bao gồm những điều bất ngờ.
Bạn có thể phát hiện ra việc sửa chữa cần phải được thực hiện sau khi các bức tường được mở ra, hoặc bạn có thể thay đổi ý định về một khía cạnh của dự án. Bất kỳ lúc nào có sai lệch so với hợp đồng, hãy đảm bảo bạn và nhà thầu ký một lệnh thay đổi chi tiết những công việc bổ sung sẽ được thực hiện và với chi phí.
Dự kiến một nhà thầu quá bận rộn để bắt đầu ngay lập tức
Christian nói:“Những người tốt nhất là những người bận rộn.
Mong đợi và lên kế hoạch cho những bất ngờ đắt giá
Nếu bạn có 50.000 đô la để chi tiêu cho công việc tu sửa của mình, đừng ký hợp đồng với giá 50.000 đô la vì sẽ luôn có những yêu cầu sửa chữa không lường trước được. Ngân sách ít nhất 10% để trang trải những khoản đó.
Hicks nói:“Không nhà thầu nào có thể nhìn xuyên qua một bức tường. “Bạn muốn lập kế hoạch cho những điều bất ngờ.”
Xác minh giấy phép và bảo hiểm
Yêu cầu nhà thầu cung cấp cho bạn bản sao giấy phép và chính sách bảo hiểm, sau đó gọi cho cơ quan địa phương hoặc nhà nước cấp giấy phép để xác minh rằng chúng hợp lệ.
Hãy nghi ngờ về các giá thầu thấp hơn đáng kể so với tất cả các giá thầu khác
Chi phí thực hiện cùng một công việc trong cùng một khu vực sẽ không chênh lệch đáng kể. Nếu một giá thầu thấp hơn đáng kể, hãy đặt câu hỏi chi tiết về vật liệu và phạm vi công việc để đảm bảo mọi thứ đều được bao gồm.
Xin giấy phép
Các thành phố và quận yêu cầu giấy phép cho hầu hết các công việc tu sửa. Theo thông lệ, nhà thầu phải xin giấy phép và thêm chi phí vào hóa đơn của bạn. Một số nhà thầu có thể đề nghị thực hiện công việc với chi phí thấp hơn mà không cần giấy phép, nhưng điều đó có thể gây ra vấn đề sau này nếu công việc tu sửa không được thực hiện để mã hóa hoặc nếu thành phố bắt bạn vào lần tiếp theo bạn hoàn thành công việc.
Bạn có thể bị phạt và được yêu cầu xóa tác phẩm bị lỗi để làm lại. Hicks nói:“Cuối cùng, nếu bạn không xin được giấy phép thích hợp cho công việc của mình, thì đó là ở bạn. Hãy cảnh giác với những nhà thầu yêu cầu bạn xin giấy phép - đó là công việc của nhà thầu. Công việc không được phép cũng có thể gây ra vấn đề khi đến thời điểm bán.
Có lịch thanh toán trong hợp đồng, với các mốc thời gian cụ thể
Hầu hết các nhà thầu chuyên nghiệp đều yêu cầu một khoản trả trước nhỏ, sau đó các khoản thanh toán bổ sung khi đạt đến các mốc cụ thể, với 10% cuối cùng chỉ đến hạn sau khi nhận được tất cả các khoản thế chấp, kiểm tra lần cuối và tất cả các hạng mục trong danh sách đục lỗ đã hoàn thành.
Hãy cảnh giác với nhà thầu yêu cầu trả trước một khoản lớn, trừ khi công việc yêu cầu nhà thầu phải mua một lượng lớn vật liệu đắt tiền trước khi bắt đầu.
Không trả nhiều hơn 10% tổng số công việc trước khi công việc bắt đầu
Bạn không muốn một nhà thầu sử dụng tiền của bạn để hoàn thành công việc của người khác. Christian cho biết thỉnh thoảng anh ấy sẽ yêu cầu lên đến 30% nếu cần ngay những vật liệu đắt tiền.
Thương lượng các quy tắc cơ bản Thảo luận về những giờ nhà thầu có thể làm việc tại nhà của bạn, loại thông báo bạn sẽ nhận được, công nhân sẽ sử dụng phòng tắm nào và những gì sẽ được dọn dẹp vào cuối mỗi ngày làm việc. Hỏi về bất kỳ chi tiết nào khác mà bạn quan tâm, chẳng hạn như hút thuốc tại nơi làm việc hoặc liệu công nhân có mong đợi được sử dụng các thiết bị phòng tắm hay không.Chọn kết thúc của bạn đúng giờ
Bạn có thể sẽ bao gồm một số thành phần chính của công việc (ví dụ như sàn gạch hoặc mặt bàn đá granit) trong hợp đồng, với các loại hoàn thiện cụ thể sẽ được chọn trong khi công việc đang diễn ra. Nếu bạn không đáp ứng được thời hạn chọn vật liệu, thì nhà thầu cũng không thể đáp ứng được.
Nhận giải phóng quyền thế chấp
Bất kỳ ai cung cấp lao động hoặc vật liệu cho ngôi nhà của bạn đều có thể nộp đơn kiện quyền sở hữu của bạn nếu hóa đơn không được thanh toán. Trước khi bạn thực hiện các khoản thanh toán cuối cùng cho nhà thầu, hãy yêu cầu họ miễn trừ quyền thế chấp từ tất cả các nhà cung cấp vật liệu và nhà thầu phụ xác nhận rằng họ đã được thanh toán. Contant nói:“Việc từ bỏ quyền thế chấp thực sự bảo vệ khách hàng rất nhiều.
Trao đổi với nhà thầu thường xuyên
Đối với một công việc lớn, bạn có thể cần phải nói chuyện hàng ngày. Nếu bạn thấy một vấn đề tiềm ẩn, hãy lên tiếng ngay lập tức. Sẽ khó sửa chữa một cái gì đó sai sau này sau khi nhà thầu của bạn đã hoàn thành và chuyển sang công việc tiếp theo của họ.
Xác minh phạm vi bảo hiểm
Biết những gì được bảo hiểm chủ nhà của bạn và những gì được bảo hiểm kinh doanh của nhà thầu của bạn. Nhận bản sao chính sách bảo hiểm của công ty.
Có căng thẳng
Có công nhân trong ngôi nhà của bạn, sống mà không có bếp và có một đám mây bụi bao phủ mọi thứ là thách thức đối với ngay cả những chủ nhà bình tĩnh nhất. Dự kiến sự gián đoạn và lập kế hoạch để đối phó với nó. Hicks nói:“Một trong những điều mà người tiêu dùng không có kế hoạch là sự căng thẳng của việc [sửa chữa] hoàn thành.