Loạt bài về Cuộc sống phi thường hàng tháng của tôi là điều mà tôi thực sự yêu thích và tôi sẽ trở lại với một cuộc phỏng vấn tuyệt vời khác. Đầu tiên là JP Livingston, người đã nghỉ hưu với tài sản ròng hơn 2.000.000 đô la ở tuổi 28. Cuộc phỏng vấn hôm nay là với Paula Pant, một người 34 tuổi sở hữu bảy căn nhà cho thuê , năm ngoái thu về 125.000 đô la và thu về 43.000 đô la sau chi phí!
Bạn có thể biết cô ấy từ blog siêu thông tin Afford Anything. Tôi là một người hâm mộ lớn của Paula trong một thời gian dài, vì vậy tôi rất vui khi có thể phỏng vấn cô ấy.
Trong cuộc phỏng vấn này, bạn sẽ học:
Và nhiều hơn nữa! Cuộc phỏng vấn này chứa đầy những thông tin có giá trị!
Tôi đã hỏi bạn, độc giả của tôi, tôi nên hỏi cô ấy những câu hỏi nào, vì vậy dưới đây là những câu hỏi của bạn (và một số câu hỏi của tôi) về câu chuyện của Paula và cách cô ấy đã đạt được nhiều thành tựu như vậy. Đảm bảo rằng bạn đang theo dõi tôi trên Facebook để bạn có cơ hội gửi câu hỏi của riêng mình cho cuộc phỏng vấn tiếp theo.
Nội dung liên quan:
Ngày nay, tôi là người thường xuyên đi du lịch thế giới và du mục kỹ thuật số, là người độc lập về tài chính - có nghĩa là các khoản đầu tư của tôi mang lại đủ tiền để tạo cho tôi một nền tảng thoải mái. Tuy nhiên, đó là một sự phát triển khá gần đây.
Tôi tốt nghiệp đại học năm 2005 và nhận một công việc với mức lương khởi điểm là $ 21,000 mỗi năm. Khi tôi rời công việc đó vào năm 2008, tôi kiếm được 31.000 đô la mỗi năm. Đó là số tiền nhiều nhất tôi từng kiếm được thông qua một người sử dụng lao động toàn thời gian.
Tuy nhiên, trong thời gian đó, tôi đã cố gắng xây dựng công việc của mình, làm việc tự do cho các tạp chí và trang web. Tôi đã tiết kiệm được 25.000 đô la và sử dụng số tiền này để đi du lịch khắp thế giới trong hai năm, sống với ngân sách dưới 1.000 đô la mỗi tháng.
Khi trở lại Hoa Kỳ vào năm 2010, tôi không muốn quay trở lại lực lượng lao động truyền thống từ 9 đến 5 người. Tôi quyết định đẩy mạnh công việc tự do của mình thành một công việc kinh doanh toàn thời gian. Phải mất khoảng 18 tháng, trước khi công việc kinh doanh tự do của tôi leo lên mức tương đương với mức lương sáu con số. (Nói cách khác, tôi đã tận hưởng tháng năm con số đầu tiên của mình.)
Thay vì tiêu khoản thu nhập này, tôi quyết định đầu tư. Vào thời điểm đó, tôi sống ở Atlanta và đang trả 200 đô la mỗi tháng cho tiền thuê nhà, ở chung phòng ngủ với bạn trai khi đó của tôi, bây giờ là chồng, người cũng đang trả 200 đô la mỗi tháng.
Hai chúng tôi chia sẻ một phòng ngủ trong một căn hộ ba phòng ngủ, vì vậy có tổng cộng năm người lạ từ craigslist chia sẻ không gian nhỏ bé này. Tôi đã lái một chiếc xe hơi 15 tuổi và chúng tôi ăn đồ chay của Costco. Tôi hiếm khi mua quần áo hoặc bất cứ thứ gì sang trọng.
Chồng tôi và tôi đã tiết kiệm được 26.000 đô la, số tiền này chúng tôi trả trước cho tài sản cho thuê đầu tiên của chúng tôi. Chúng tôi chuyển đến, mang theo những người bạn cùng phòng. Căn nhà cho thuê đó là một căn hộ ba tầng, vì vậy giữa số tiền thuê mà chúng tôi nhận được từ những người bạn cùng phòng, cộng với tiền thuê từ hai căn còn lại, chúng tôi sống miễn phí, không phải trả tiền túi.
Điều này có nghĩa là chúng tôi có thể tiết kiệm bất kỳ khoản tiền nào mà lẽ ra chúng tôi phải bỏ tiền túi trả tiền thuê nhà hoặc thế chấp.
Trong vòng một năm nữa, chúng tôi đã tiết kiệm được 21.000 đô la và mua bất động sản cho thuê thứ hai của mình.
Nhanh chóng cho đến ngày hôm nay, và chúng tôi sở hữu tổng cộng bảy đơn vị cho thuê, năm ngoái đã thu về 125.000 đô la và thu về 43.000 đô la sau chi phí.
Tôi cũng điều hành một doanh nghiệp trực tuyến thu về sáu con số hàng năm.
Tôi đã nêu vấn đề này trong câu hỏi ở trên, nhưng chúng tôi đã sống rất rất rất rất rất rẻ. Chúng tôi đã sống với giá rẻ hơn so với mức mà phần lớn mọi người có thể thoải mái làm.
Tôi cũng kiếm được tiền nhờ tự kinh doanh và kinh doanh, điều đó có nghĩa là tôi có thể nâng cao thu nhập của mình lên mức cao hơn nhiều so với khả năng của tôi nếu tôi vẫn là nhân viên chính thức, theo ý muốn của ông chủ để tăng lương cho tôi.
Khi bạn kiếm được sáu con số và trả 200 đô la mỗi tháng tiền thuê nhà, vì bạn đã nhồi nhét năm người lạ vào một căn hộ ba phòng ngủ sang trọng, bạn có thể tiết kiệm nhanh chóng.
Tôi sẽ không nói rằng tôi có bất kỳ hình thức tài trợ yêu thích nào. Tôi không thích vay tiền và tôi muốn trả tiền mặt để mua nhà nếu có thể. Điều này đòi hỏi phải mua những ngôi nhà đủ rẻ để tôi có thể mua chúng hoàn toàn, nghĩa là những căn nhà có giá từ 50.000 USD trở xuống. Tôi đã có thể làm điều này với hai trong số các ngôi nhà của mình và đó là hình thức tài trợ yêu thích của tôi.
Đó là hai câu hỏi cực kỳ lớn, vì vậy hãy để tôi chia nhỏ chúng ra và trả lời từng câu một.
Đầu tiên, các bất động sản được niêm yết công khai trên MLS, là những bất động sản mà bạn thường thấy trên Zillow hoặc Redfin hoặc Trulia, rất có thể sẽ không phải là những tài sản mà bạn nhận được những giao dịch tốt nhất với tư cách là một nhà đầu tư. Nếu bạn muốn có lợi nhuận đặc biệt, bạn phải đào sâu hơn. Và, điều đó có nghĩa là bạn không nhất thiết phải “tìm kiếm” các giao dịch, bạn sẽ tạo ra các giao dịch.
Ví dụ:bạn có thể lái xe quanh khu vực lân cận và tìm kiếm các tài sản có dấu hiệu bảo trì chậm, như rãnh nước bị tắc và cỏ dài. Sau đó, thực hiện tìm kiếm hồ sơ công khai để tìm tên của chủ sở hữu và liên hệ với họ để xem liệu họ có quan tâm đến việc bán bất động sản nguyên trạng hay không. Đây là một cách mà bạn có thể đưa ra lời đề nghị đối với một sản phẩm chưa được niêm yết trên thị trường.
Ngoài ra, bạn có thể chạy tìm kiếm hồ sơ công khai cho tất cả chủ sở hữu bất động sản vắng mặt hoặc ngoại bang trong một Mã ZIP cụ thể, sau đó gửi cho họ thư hỏi xem họ có quan tâm đến việc bán hay không.
Hoặc, bạn có thể làm việc với một nhà bán buôn chuyên nghiệp hoặc các nhà đầu tư khác, những người thực hiện công việc này, trả cho họ phí công cụ tìm kiếm nếu họ có thể thực hiện các bước và sau đó mang các tài sản chưa niêm yết đó cho bạn.
Một cách khả thi khác là chuyên môn hóa độc quyền và xem xét các vụ tịch thu và bán khống, đó là những gì tôi đã làm.
Nhiều độc giả để lại nhận xét trên trang web của tôi rằng, "Tôi đã xem Zillow và tôi không thể tìm thấy bất kỳ giao dịch nào." Vâng, tất nhiên là không! Nếu bạn dành một hoặc hai giờ để xem các tài sản được niêm yết công khai, bạn mong đợi điều gì? Ưu đãi sẽ không rơi vào lòng bạn. Bạn phải ra ngoài và tìm kiếm chúng, và đây là điều ngăn cách các nhà đầu tư với những người xem.
Vì vậy, câu trả lời cho nửa đầu của câu hỏi, đó là "làm cách nào để tìm giao dịch?" Bây giờ, chúng ta hãy nói về nửa sau của câu hỏi, đó là “tôi muốn thuê gì?”
Đầu tiên, theo tiêu chí tối thiểu, tổng tiền thuê hàng tháng của một bất động sản phải bằng ít nhất 1% tổng giá mua. Điều đó có nghĩa là đối với mỗi ngôi nhà trị giá 100.000 đô la, tài sản đó nên cho thuê với giá ít nhất là 1.000 đô la.
Khi tôi nói “giá mua lại”, tôi đang nói đến giá mua cộng với các khoản sửa chữa ban đầu cần thiết để sẵn sàng cho thuê cho người thuê đầu tiên. Theo cách đó, nếu bạn đang so sánh hai bất động sản và một bất động sản có giá 100.000 đô la và không cần sửa chữa để sẵn sàng cho người thuê đầu tiên, còn các bất động sản khác có giá 70.000 đô la và cần sửa chữa thêm 30.000 đô la để sẵn sàng cho thuê cho người thuê đầu tiên, bạn có thể so sánh táo với táo giữa hai loại.
Nói rõ hơn, tôi sẽ không mua mọi tài sản đáp ứng quy tắc ngón tay cái một phần trăm. Đó chỉ đơn giản là cái nhìn đầu tiên. Tôi loại bỏ các thuộc tính không đáp ứng yêu cầu này.
Nếu bạn đang đọc điều này và nghĩ rằng “không có gì trong khu vực của tôi đáp ứng quy tắc một phần trăm”, thì hãy đầu tư vào nơi khác. Tiền ở đâu. Không có lý do gì mà tài sản cho thuê của bạn cần phải ở sân sau của bạn.
Điều thứ hai mà tôi tìm kiếm trong một bất động sản là tỷ lệ giới hạn cố định. Tỷ lệ giới hạn tương tự như cổ tức, hoặc dòng thu nhập, của tài sản. Nó không phải là một biểu hiện của tổng lợi nhuận, nhưng nó cho bạn biết loại cổ tức bạn sẽ nhận được tương ứng với giá trị của tài sản. Ví dụ, tỷ lệ trần là 6% có nghĩa là cổ tức từ tài sản sẽ là 6%. Nếu tài sản đó cũng theo kịp với lạm phát, trước đây là 3%, thì tổng lợi tức không trung bình của cổ tức cộng với sự tăng giá sẽ bằng 9%.
Việc tính toán Tỷ lệ giới hạn hơi phức tạp, nhưng dưới đây là mô tả ngắn gọn:tính thu nhập cho thuê từ bất động sản ở mức công suất 100%. Sau đó, trừ cho các vị trí tuyển dụng. Sau đó thêm thu nhập phụ như phí vật nuôi, phí đậu xe, phí giặt là.
Sau khi bạn đạt đến con số đó, hãy trừ đi các chi phí hoạt động, chẳng hạn như bảo trì, sửa chữa, quản lý, thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà.
Không bao gồm phần gốc và lãi của khoản tài chính của bạn trong khoản này, bởi vì đó không phải là chi phí hoạt động, chúng là chi phí trả nợ. Mục tiêu của bạn là đánh giá bản thân tài sản, chứ không phải sức mạnh của thỏa thuận tài chính.
Khi bạn đã trừ đi chi phí hoạt động, bạn còn lại một con số được gọi là thu nhập hoạt động ròng. Con số này, liên quan đến giá trị của tài sản, sẽ cho bạn biết tỷ lệ giới hạn của bạn.
Có nhiều chi tiết hơn tôi có thể đi vào, nhưng đó là bản tóm tắt ngắn gọn của phương trình.
Để biết thêm thông tin về cách tính toán tỷ lệ giới hạn, hãy tải xuống hướng dẫn từng bước miễn phí này!
Tôi chuyên về bất động sản cho thuê nhà ở, bao gồm nhà cho một gia đình, căn hộ 2 tầng, căn hộ ba tầng và căn hộ 4 tầng. Bất cứ thứ gì có từ năm đơn vị trở lên đều được coi là thương mại. Bất cứ thứ gì có từ bốn căn trở xuống đều được coi là nhà ở.
Theo một số cách, việc mua, cấp vốn và bảo hiểm bất động sản nhà ở có thể đơn giản hơn so với giao dịch với các bất động sản thương mại, chẳng hạn như công viên nhà di động hoặc công viên văn phòng, đặc biệt cho người mới bắt đầu.
Tôi không nhất thiết tin rằng bất kỳ loại nội dung cụ thể nào tốt hơn hay kém hơn bất kỳ loại nội dung nào khác. Tất cả chúng đều có ưu điểm và nhược điểm. Tuy nhiên, tôi tin rằng có sự khôn ngoan trong việc lựa chọn một lĩnh vực chuyên môn và trở nên xuất sắc trong lĩnh vực đó, thay vì dàn trải bản thân quá mỏng khi cố gắng phân tích nhiều loại tài sản.
Nếu bạn sẵn sàng đầu tư vào nơi thu được lợi nhuận, thay vì ở sân sau của chính bạn (vì vị trí gần nơi bạn sinh sống không phải là một tiêu chí đầu tư tốt), thì bạn không cần nhiều tiền để bắt đầu. Có rất nhiều khu vực trong nước, nơi bạn có thể mua một ngôi nhà dành cho một gia đình với giá $ 40.000- $ 60.000 trong một khu phố an toàn, đáng kính trọng. Ngay cả khi bạn trả trước 25%, con số đó vẫn chỉ là 10.000 đô la cho một bất động sản 40.000 đô la.
Và, nếu bạn tình cờ sống trong một khu vực mà những bất động sản này nằm trong sân sau của chính bạn, bạn có thể vay FHA với mức giảm 3,5%, chủ sở hữu tài sản chiếm giữ trong một năm, sau đó chuyển ra ngoài và biến nó thành một cho thuê. Trong trường hợp này, bạn chỉ cần trả trước 3,5% cho bất động sản trị giá 40.000 đô la, có nghĩa là bạn sẽ cần 1.400 đô la cho khoản trả trước.
Điều đó nói rằng, tôi thực sự khuyên bạn không nên làm bất kỳ điều gì trong số này cho đến khi bạn lần đầu tiên có một quỹ khẩn cấp vững chắc.
Đó cũng là một câu hỏi lớn và tôi sẽ không đi sâu vào các sắc thái của các nhà cung cấp chìa khóa trao tay, nhưng câu trả lời ngắn gọn là có rất nhiều dấu hiệu xung quanh việc giao dịch với các công ty chìa khóa trao tay và tôi sẽ không giới thiệu họ.
Vì lý do đó, tôi chưa bao giờ mua bất động sản chìa khóa trao tay và tôi không nghĩ là mình sẽ mua.
Tất cả các tài sản của tôi đều cần một lượng lớn công việc. Đây là nơi mà cơ hội tồn tại. Khi bạn có thể mua một bất động sản với giá thấp hơn đáng kể so với giá trị thị trường hợp lý sau khi sửa chữa, bạn có thể tạo ra khoản lãi lớn từ vốn chủ sở hữu ngoài dòng tiền từ thu nhập cho thuê.
Điều đó nói rằng, không nhất thiết phải mua một bộ sửa lỗi. Bạn có thể tạo ra dòng tiền lớn với tư cách là nhà đầu tư cho thuê bằng cách mua một bất động sản đã sẵn sàng cho thuê. Tôi chỉ thích mua những chiếc mũ cố định để có thể tạo ra sự tăng giá bắt buộc bên cạnh thu nhập cho thuê liên tục.
Nếu bạn có một đội ngũ tuyệt vời tại chỗ, thật dễ dàng. Nếu cần sửa chữa, người quản lý tài sản gọi nhà thầu hoặc nếu tôi tự quản lý tài sản, thì tôi gọi nhà thầu. Nó khá đơn giản.
Hãy nghĩ theo cách này:có hàng triệu người đang điều hành các doanh nghiệp có văn phòng hoặc chi nhánh ở các vùng khác của đất nước. Việc điều hành một doanh nghiệp có các địa điểm bên ngoài nơi bạn sống là điều thường thấy. Bất động sản cho thuê chỉ là một hoạt động kinh doanh khác, tuân theo tất cả các quy tắc giống như bất kỳ loại hình kinh doanh nào khác.
Chúng tôi đã sử dụng một công ty quản lý tài sản có một chút cẩu thả trong mọi thứ. Họ không tệ, nhưng họ sử dụng những bức ảnh danh sách khủng khiếp, họ rõ ràng không đặt nhiều nỗ lực hay sự chú ý vào chất lượng của danh sách bằng văn bản, và bạn chỉ có thể nói rằng họ đang cố gắng hoàn thành công việc một cách nhanh chóng hơn là thực hiện tốt. Vì vậy, chúng tôi đã sa thải họ và thuê một người quản lý khác, và cô ấy thật tuyệt vời.
Mẹo số một của tôi là đừng bỏ ra một xu nào khi thuê người quản lý tài sản. Tôi gặp rất nhiều nhà đầu tư lo ngại về việc liệu người quản lý đang tính phí 8% so với 9%. Khuyến nghị của tôi là ưu tiên chất lượng chuyên nghiệp hơn tỷ lệ phần trăm bổ sung gia tăng đó. Tôi vui vẻ trả 10% cho ai đó xuất sắc, thay vì trả 8% và có ai đó tầm thường.
Chúng tôi có một người thuê nhà tồi đã chuyển ra ngoài và rời khỏi nơi này trong tình trạng lụp xụp. Có những lỗ trên tường và con chó tè trên thảm. Chúng tôi đã thuê một nhà thầu, và anh ta quản lý một nhóm các nhà thầu khác, những người đã vá, sơn lại tường và thay thảm trong vòng 24 giờ. Đó là vẻ đẹp của việc có một đội thực sự xuất sắc. Nhà thầu của bạn xử lý mọi thứ.
Việc quản lý khá đơn giản. Hãy thuê một nhà quản lý bất động sản xuất sắc và một nhà thầu hàng đầu, sau đó tránh xa và đừng cố gắng quản lý vi mô họ.
Về mặt đó, nó rất giống với việc chạy một blog hoặc podcast. Bạn thuê một nhà biên tập podcast xuất sắc, gửi cho anh ta các tệp âm thanh và sau đó để anh ta làm việc của mình. Hoặc, bạn thuê một trợ lý truyền thông xã hội xuất sắc để xử lý trang Pinterest của bạn, và sau đó thoát ra. Tôi có ai đó đang điều hành trang Pinterest của mình và tôi đã không xem nó trong nhiều tháng. Hãy nhớ rằng, cho thuê chỉ là một công việc kinh doanh khác.
Lựa chọn tài sản mất rất nhiều công việc. Nhưng khi bạn đã có đúng hệ thống, thì nhóm sẽ xử lý các hoạt động hàng ngày.
Chồng tôi và tôi sống với những người bạn cùng phòng cho đến khi tôi 31 tuổi và anh ấy 35 tuổi. Do đó, chúng tôi giữ tiền túi mua nhà ở mức 0, cho phép chúng tôi tiết kiệm để có thể đầu tư.
Tôi đã lái một chiếc xe 15 tuổi cho đến vài năm trước. Giải trí ưa thích của chúng tôi là đi bộ đường dài và cắm trại, cả hai đều miễn phí hoặc rẻ. Chúng tôi đi du lịch quốc tế, nhưng chúng tôi sử dụng dặm bay thường xuyên và dành nhiều thời gian ở các quốc gia nơi tỷ giá hối đoái của đồng đô la có lợi cho chúng tôi. Và, chúng tôi chủ yếu ăn đồ chay, rẻ hơn ăn thịt.
Đừng bao giờ cố gắng tính thời gian hoặc dự đoán thị trường. Mua khi đó là một thỏa thuận tốt. Kết thúc câu chuyện.
Đừng suy đoán về tương lai. Chỉ mua khi nó hiện có ý nghĩa, với những con số ở thời điểm hiện tại.
Đọc các bài viết trên blog của tôi, Afford Anything, nghe các tập liên quan đến bất động sản trên podcast của tôi và quyết định tiểu bang, thành phố, vùng lân cận và Mã ZIP cụ thể mà bạn muốn nhắm mục tiêu cho bất động sản cho thuê đầu tiên của mình.
Tôi sẽ thuê ngoài nhiều hơn ngay từ đầu. Tôi có ấn tượng sai lầm rằng chúng tôi có thể cải thiện lợi nhuận bằng cách tự mình thực hiện công việc, nhưng đó chỉ là kế toán của BS. Bạn không thể đánh giá thời gian của chính mình bằng 0, đánh giá thời gian của người khác bằng 0 và thực hiện một so sánh công bằng. Bạn phải luôn chạy một phân tích dựa trên giả định rằng bạn đang thuê ngoài mọi thứ. Và, nếu bạn chọn làm như vậy, điều này giúp bạn có thể tập trung vào sự phát triển của doanh nghiệp, để bạn có thể làm việc với nó hơn là làm việc đó.
Tôi không nghĩ có một mẹo hay nhất nào, bởi vì tôi không nghĩ rằng những năm tháng kiến thức tập thể này có thể trở thành viên đạn bạc.
Nhưng, nếu tôi phải chọn một cái gì đó, tôi sẽ nói rằng hãy tập trung vào việc kiếm tiền hơn là tiết kiệm. Tôi đã từng bị ám ảnh bởi việc chi tiêu và tiết kiệm, và về nhiều mặt, tôi vẫn có xu hướng đó. Nhưng bạn không thể thu hẹp con đường của mình đến sự vĩ đại. Khả năng kiếm được nhiều hơn của bạn vượt quá tiềm năng của bạn để cắt phiếu thưởng.
Hãy tập trung vào tinh thần kinh doanh, đầu tư và kiếm nhiều tiền hơn cũng như chơi trò chơi lâu dài. Đây không phải là thành công trong một sớm một chiều, mà là thành công trong vòng 5 đến 10 năm tới.
Bạn có quan tâm đến việc tham gia vào bất động sản cho thuê? Bạn có câu hỏi nào khác cho Paula?
Cách sống với 10.000 đô la một năm
Đã quá già để hưởng lợi từ Roth IRA?
Cách đặt Mục tiêu SMART (và giành chiến thắng LỚN trong năm nay)
Cách tiết kiệm 10.000 đô la trong một năm [7 mẹo để tiết kiệm nhanh hơn]
Đây là số tiền bạn có nếu đầu tư 1.000 đô la vào 4 trong số các loại tiền điện tử hàng đầu trong năm nay