Tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn có thể là một cách tuyệt vời để đạt được tiến bộ trong các mục tiêu tài chính của bạn. Nhà ở là một khoản chi phí lớn hàng tháng và việc tái cấp vốn cho phép bạn cắt giảm chi phí đó mà không gặp phải biến động của việc chuyển nhà hoặc nhận người thuê.
Ngoài ra, vì bạn đã biết thế chấp là như thế nào nên việc tái cấp vốn có thể khá đơn giản. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải rõ ràng về những gì bạn hy vọng sẽ thu được từ quá trình này và cách hoạt động của việc tái cấp vốn để đảm bảo rằng bạn sẽ đi trước.
Bạn có thể muốn tái cấp vốn vì…
R.J cho biết:“Một chút nỗ lực thường có thể giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la tiền lãi và phí trong suốt thời gian vay của mình. Weiss, Người lập kế hoạch tài chính ™ được chứng nhận và là người sáng lập trang web tài chính cá nhân The Ways to Wealth.
Dưới đây là những động cơ phổ biến nhất để tái cấp vốn, những gì bạn cần khi mua một khoản vay và cách hoạt động của việc tái cấp vốn.
Động lực 1:Lãi suất đã giảm.
Bạn có nên tái cấp vốn khi tỷ giá giảm? Nhận được một khoản vay có lãi suất thấp hơn nói chung là một điều tốt, nhưng việc khởi động lại đồng hồ khi thế chấp có thể khiến bạn phải trả giá về lâu dài. Dưới đây là một ví dụ cho thấy lý do tại sao.
Để làm cho lãi suất thấp hơn có lợi cho bạn, bạn phải rõ ràng về những gì bạn đang cố gắng đạt được.
Động lực 2:Bạn cần cắt giảm ngân sách của mình.
Trong ví dụ trên, bạn sẽ phải trả nhiều lãi hơn về lâu dài mặc dù tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn vì bạn đang thêm năm năm vào thời hạn trả nợ của mình. Nhưng chia ra 200.000 đô la bạn nợ (cộng với lãi suất) trong 30 năm ở mức 3,5 phần trăm thay vì 25 năm là 4,0 phần trăm có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng là 900 đô la thay vì 1.000 đô la. Bạn có thể ổn khi trả thêm lãi suất về lâu dài vì bạn muốn có thêm 100 đô la mỗi tháng trong thời gian ngắn.
Tái cấp vốn cũng cho phép bạn “bỏ qua” một khoản thanh toán thế chấp. Vì tiền lãi bạn hiện đang nợ được bao gồm trong số tiền bạn tái cấp vốn và khoản thanh toán mới đầu tiên của bạn sẽ không đến hạn ngay lập tức, nên việc tái cấp vốn có thể cải thiện dòng tiền hiện tại của bạn và giúp bạn giảm bớt nếu tiền eo hẹp. Tuy nhiên, bạn vẫn phải trả lãi cho mỗi ngày bạn vay tiền - những gì bạn đang làm giống như việc trì hoãn một khoản thanh toán.
Động lực 3:Bạn muốn trả ít lãi hơn trong thời gian dài hoặc không cần thế chấp sớm hơn.
Một cách để trả ít lãi hơn trong thời gian dài là trả thêm tiền thế chấp. Bạn có thể thanh toán khoản thế chấp của mình hai tuần một lần thay vì mỗi tháng một lần, trả thêm tiền gốc với mỗi khoản thanh toán hàng tháng hoặc trả thêm một lần mỗi năm khi bạn được hoàn thuế hoặc tiền thưởng cho công việc.
Lợi ích của chiến lược này là bạn không phải tái cấp vốn. Điều đó có nghĩa là không mua sắm xung quanh, không cần thủ tục giấy tờ và không tính phí. Hãy quay lại ví dụ của chúng ta về khoản thế chấp 200.000 đô la ở mức 4,0 phần trăm trong 25 năm và 116.702 đô la tiền lãi còn lại. Thanh toán thêm một lần hàng tháng mỗi năm sẽ giúp bạn trả hết khoản thế chấp trong 22 năm 11 tháng và giảm tổng tiền lãi của bạn xuống còn 99,856 đô la - khoản tiết kiệm là 16,846 đô la, miễn là bạn có thể trả thêm 955 đô la cho khoản tiền gốc thế chấp của mình mỗi năm.
Một cách khác để trả ít lãi hơn là tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn - giả sử là 3,5% - và chuyển sang thế chấp 25 năm, 20 năm hoặc 15 năm. Khoản tiết kiệm thêm có xứng đáng không?
Giá trị nó? Có thể không. Thay vào đó, bạn chỉ có thể thanh toán thêm một lần mỗi năm.
Giá trị nó? Có lẽ, nếu bạn đủ khả năng thanh toán hàng tháng cao hơn.
Giá trị nó? Có lẽ một lần nữa, nếu bạn có thể chi trả khoản thanh toán hàng tháng cao hơn.
Sự kết hợp giữa lãi suất thấp hơn và thời hạn ngắn hơn có thể tiết kiệm rất nhiều về lâu dài. Và tiết kiệm tiền lãi trong thời gian dài đi đôi với một mục tiêu khác mà bạn có thể có:trả hết nhà nhanh hơn.
Động lực 4:Bạn cần tiền mặt và bạn có vốn chủ sở hữu.
Theo Freddie Mac, những người đi vay chính với các khoản thế chấp thông thường đã kiếm được khoảng 248 tỷ USD vốn sở hữu nhà khi họ tái cấp vốn vào năm 2021. Khi bạn thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt, bạn đang vay nhiều hơn số dư cho vay hiện tại của mình để lấy tiền sửa nhà, bắt đầu kinh doanh, trả nợ, tài trợ cho giáo dục hoặc bất kỳ mục đích nào khác. Theo Freddie Mac, số tiền trung bình của một khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt vào năm 2021 là hơn 60.000 đô la và 42% chủ nhà tái cấp vốn đã rút tiền mặt ra.
Tương tự như khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng, bạn có thể vay bao nhiêu tùy thuộc vào giá trị căn nhà của bạn. Nếu bạn nợ 200.000 đô la trên một ngôi nhà hiện có giá trị 300.000 đô la, thì vốn chủ sở hữu của bạn là khoảng 33,3 phần trăm. Người cho vay của bạn thường sẽ muốn bạn giữ lại ít nhất 20% vốn chủ sở hữu sau khi rút tiền mặt. Hướng dẫn này có nghĩa là bạn có thể vay thêm 13,3 phần trăm của 300.000 đô la, hoặc khoảng 40.000 đô la. Khoản thế chấp mới của bạn sẽ có giá trị từ 240.000 đô la trở xuống:bạn không cần phải trả toàn bộ 40.000 đô la nếu không muốn.
Vì bạn đang vay nhiều hơn số tiền hiện tại, lãi suất của bạn có thể cao hơn so với khi bạn vay cùng một số tiền. Khoản thanh toán hàng tháng của bạn cũng có thể tăng lên và tổng tiền lãi của bạn trong suốt thời gian vay có thể cao hơn. Tất cả các yếu tố này đều có mối quan hệ với nhau và phụ thuộc vào tỷ lệ bạn nhận được và thời hạn vay mà bạn chọn. Chi phí đóng khi bạn rút tiền mặt thường tổng cộng từ 3% đến 5% số tiền đã vay.
Một số chủ nhà làm ngược lại:tái cấp vốn bằng tiền mặt. Họ lấy một phần tiền tiết kiệm và dùng để trả nợ thế chấp. Một lý do phổ biến để làm điều này là loại bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân. Bạn có thể loại bỏ PMI mà không cần trả tiền mặt nếu giá trị ngôi nhà của bạn đã tăng đủ để mang lại cho bạn ít nhất 20% vốn chủ sở hữu.
Chi phí tái cấp vốn là bao nhiêu?
Lãi suất tái cấp vốn thường tương đương với lãi suất mua nhà, theo một cuộc khảo sát về những người cho vay cầm cố. Chi phí đóng cũng tương tự, dao động từ 2 phần trăm đến 6 phần trăm số tiền vay, hoặc 2.000 đến 6.000 đô la trong mỗi 100.000 đô la bạn vay.
Chi phí tái cấp vốn nên được tính vào quyết định của bạn. Bạn sẽ muốn tính khoảng thời gian hòa vốn nếu bạn đang cố gắng tiết kiệm tiền bằng cách tái cấp vốn. Sẽ mất bao lâu trước khi khoản tiết kiệm lãi suất của bạn vượt qua chi phí đóng? Bạn có dự định giữ khoản thế chấp mới của mình lâu hơn thế không?
Hãy nhớ rằng nếu bạn chuyển chi phí đóng vào khoản vay của mình - một lựa chọn hấp dẫn nếu tiền mặt eo hẹp - bạn có thể phải trả lãi cho những chi phí đó trong 15 đến 30 năm tới.
Tuy nhiên, nếu bạn dự định chuyển trong vòng 5 năm, thì việc chuyển chi phí đóng vào khoản vay có thể hợp lý, Weiss nói.
Mua sắm để có APR thấp nhất
Bạn có thể muốn tái cấp vốn với cùng một công ty đã cung cấp dịch vụ thế chấp của bạn. Nhưng trước khi bạn đi theo con đường đó, hãy so sánh các đề nghị từ một số người cho vay. Theo số liệu của chính phủ, có gần 4.500 người ở ngoài đó.
Weiss nói:“Tôi khuyên bạn nên mua sắm với cả nhà môi giới thế chấp và ngân hàng trực tuyến, bao gồm cả việc trực tiếp với các ngân hàng lớn hơn và sử dụng các công cụ so sánh. “Những gì bạn đang tìm kiếm lúc đó là so sánh tổng chi phí theo thời gian, bao gồm cả phí và lãi cho khoản vay của bạn.”
Tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR) của khoản vay sẽ cho bạn biết tổng chi phí đó. Nếu bạn chỉ nhìn vào lãi suất, bạn sẽ không có được bức tranh toàn cảnh.
Dịch vụ của nhà môi giới thế chấp là miễn phí. Những chuyên gia này kết nối những người đi vay với những người cho vay và có thể giúp bạn tìm được một thỏa thuận tốt hơn những gì bạn có thể tự mình tìm thấy, đặc biệt nếu bạn cần một loại cho vay ít phổ biến hơn.
Bạn cũng có thể tạo nguồn nhiều báo giá tái cấp vốn chỉ với một đơn đăng ký ngắn hạn thông qua các dịch vụ trực tuyến khác nhau. Các dịch vụ này được bồi thường bởi người cho vay và miễn phí cho chủ nhà.
Gửi thủ tục giấy tờ cho vay
Thủ tục giấy tờ khoản vay để tái cấp vốn cũng tương tự như thủ tục giấy tờ khoản vay để mua hàng. Người cho vay của bạn sẽ cần xác minh thu nhập và tài sản của bạn để đảm bảo rằng bạn có thể hoàn trả khoản vay mới. Bạn cung cấp càng sớm các tài liệu mà người cho vay của bạn yêu cầu, chẳng hạn như cuống phiếu thanh toán và bảng sao kê ngân hàng, thì bạn có thể đóng càng sớm. Người cho vay cũng có thể yêu cầu thẩm định nhà tùy thuộc vào số vốn chủ sở hữu bạn có và loại khoản vay bạn đang đăng ký.
Tại một thời điểm nào đó, bạn sẽ cần phải khóa lãi suất của mình. Nó có thể cảm thấy giống như một canh bạc, bởi vì trong khi khóa tỷ giá bảo vệ bạn khỏi tỷ giá tăng, nó cũng khiến bạn tham gia nếu tỷ giá giảm.
Một chiến lược tốt là giữ một mức giá mà bạn cảm thấy hài lòng, sau đó ngừng suy nghĩ về nó. Khoảng thời gian khóa cần đủ dài để không hết hạn trước khi khoản vay của bạn có thể đóng. Trong trường hợp lãi suất giảm đáng kể, bạn có thể trả cho người cho vay một khoản phí "thả nổi" xuống một mức lãi suất thấp hơn hoặc hủy đơn đăng ký của bạn và bắt đầu lại quy trình với một người cho vay khác.
Đóng khoản vay
Đóng khoản vay tái cấp vốn của bạn thường có nghĩa là nhờ một công chứng viên xác minh danh tính của bạn và chứng kiến việc bạn ký vào tất cả các tài liệu cho vay. Ở những tiểu bang cho phép, người vay có thể sử dụng dịch vụ công chứng trực tuyến từ xa thông qua hội nghị truyền hình thay vì gặp công chứng viên tại văn phòng cho vay hoặc nhờ công chứng viên di động đến nhà.
Hãy chú ý cho chính bạn
Hãy nhớ:Trước khi quyết định tái cấp vốn, hãy chạy các con số cho tình huống của riêng bạn để xem liệu việc tái cấp vốn có hợp lý hay không. Yêu cầu chuyên gia tài chính của bạn giúp đỡ nếu bạn không chắc chắn. Sau đó, thật thông minh nếu đăng ký với một số bên cho vay để tìm một mức lãi suất cạnh tranh. Nếu mọi thứ suôn sẻ, việc tái cấp vốn cho khoản vay mua nhà của bạn có thể là một cách để giảm khoản thanh toán hàng tháng, trả ít lãi hơn hoặc giải phóng một số tiền mặt.