Trong số tất cả các loại tài sản có sẵn cho các nhà đầu tư bình thường, bất động sản vật chất đứng một mình với sự đơn giản tuyệt đẹp của nó. Xét cho cùng, tính hữu hình của tài sản đó - và con đường đơn giản của nó để tạo thu nhập - là duy nhất trong bối cảnh ngày nay của các biểu tượng mã kỹ thuật số và các phương tiện đầu tư phức tạp.

Bất chấp sức hút mà bất động sản có thể giữ được đối với nhiều người Mỹ, cần phải nói rõ một điểm:Loại tài sản này không có khả năng chống đạn. Rất có thể mất tiền trên thị trường bất động sản và tùy thuộc vào sự hiểu biết của nhà đầu tư và vị trí địa lý, thậm chí có thể xảy ra.

Hơn nữa, cam kết về thời gian liên quan đến quản lý tài sản thường buộc các nhà đầu tư phải đưa ra lựa chọn khó chịu giữa việc hy sinh một lượng lớn dòng tiền hàng tháng hoặc nhiều giờ dành cho riêng họ.

May mắn thay, có một giải pháp thay thế khả thi:đầu tư bất động sản chứng khoán hóa. Phần này sẽ xem xét nhiều cạm bẫy phổ biến mà các nhà đầu tư vào bất động sản vật chất phải đối mặt và xem xét kỹ hơn giải pháp thay thế được cung cấp bởi các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và công ty hợp danh hữu hạn bất động sản (LP).

Điều nhà đầu tư mắc phải:Định giá và tăng nặng

Đánh giá đầu tiên và rõ ràng nhất về việc liệu một khoản đầu tư bất động sản có thành công hay không liên quan đến mối quan hệ kinh tế giữa giá mua bất động sản và khả năng tạo ra tiền mặt của nó. Mối quan hệ này được xác định tốt nhất bằng một số liệu được gọi là tỷ lệ vốn hóa hoặc nó thường được sử dụng một cách không chính thức, "tỷ lệ giới hạn".

Trong khi các yếu tố như cung và cầu, sự ổn định tài chính cá nhân và chu kỳ kinh tế có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận cuối cùng của các khoản đầu tư này, thì tỷ lệ giới hạn cung cấp một sự chắt lọc khách quan và có bức tranh lớn. Nó được tính như sau:Thu nhập hoạt động ròng (“NOI”), chia cho giá mua (thực tế hay đề xuất.)

Tỷ lệ giới hạn thấp có thể cho thấy rằng người bán có thể tính phí bảo hiểm cho tài sản của họ so với tiềm năng thu nhập của nó, trong khi tỷ lệ cao hơn có thể có lợi cho người mua trong các điều kiện thị trường nhất định. Điều thú vị là ít người mua bất động sản thực tế thậm chí còn cân nhắc đến số liệu đơn giản này khi đưa ra quyết định đầu tư.

Việc các nhà đầu tư đánh giá không chính xác tài sản của họ là một điều đáng ngạc nhiên. Mua một bất động sản có giá quá cao và sau đó nhìn thấy giá trị được thẩm định hoặc giá thuê trì trệ có thể là thảm họa đối với một khoản đầu tư lớn như một ngôi nhà hoặc bất động sản thương mại. Cũng có thể khó dự báo khả năng thoát khỏi đầu tư bất động sản vì động lực thị trường cho thuê, việc khởi công xây dựng và lãi suất thường quyết định khi nào và liệu các nhà đầu tư có thể bán bất động sản ở mức sinh lời hay không.

Đó là một số tác động tài chính. Có những thách thức khác, trần tục hơn đối với loại hình đầu tư này mà thường bị bỏ qua. Những khó khăn trong việc thương lượng với người thuê và cam kết về thời gian cũng như chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản cũng nên là những cân nhắc chính.

Tất nhiên, tôi đang nói về Four T's đáng sợ:thuế, người thuê nhà, mối mọt và nhà vệ sinh. Mỗi biến trong số này hầu hết là tự giải thích. Hậu quả về thuế của việc sở hữu bất động sản có thể đáng kể, tùy thuộc vào mã số thuế địa phương của bạn. Bản thân người thuê có thể không đáng tin cậy - họ là người! Vị trí tuyển dụng có thể xảy ra. Đôi khi tiền thuê nhà bị trả chậm. Và những người cho thuê không phải lúc nào cũng đối xử với các tài sản bằng mức độ chăm sóc như chủ sở hữu; do đó, nhu cầu về tiền gửi bảo đảm.

Mối có thể được coi là loài gây hại theo nghĩa đen của chúng… hoặc như một biểu tượng ẩn dụ cho sự hao mòn xảy ra đối với bất kỳ tài sản nào. Và nhà vệ sinh - chi phí duy trì các ngôi nhà mà những người thuê nhà của bạn - chiếm một khoản chi phí đáng kể. Sổ tay chi tiêu và lịch trình của bạn cần được chuẩn bị cho việc đầu tư vào bất động sản trước khi bạn thực hiện.

Chứng khoán bất động sản như một giải pháp thay thế khả thi

Bất động sản có thể - và trong lịch sử đã từng là - một loại tài sản có khả năng mang lại nhiều hơn lợi nhuận thỏa đáng. Đó là sự phân bổ ổn định, đa dạng hóa cho hầu hết mọi danh mục đầu tư, nếu được quản lý đúng cách. Vì vậy, làm thế nào một nhà đầu tư với những lo ngại về một thị trường tăng cao trong khu vực của họ hoặc sự trầm trọng liên quan đến quản lý có thể tham gia trò chơi? Nhập chứng khoán bất động sản, có thể đơn giản hóa thành hai hình thức cơ bản:(1) ủy thác đầu tư bất động sản và (2) công ty hợp danh hữu hạn bất động sản.

Ủy thác đầu tư bất động sản, hoặc REIT như chúng được biết đến theo cách nói của ngành, là các phương tiện đầu tư trong đó tập hợp các nhà đầu tư tập hợp nguồn lực của họ để đầu tư vào bất động sản (thường là thương mại) trên quy mô lớn.

REIT có thể có hai hình thức:giao dịch công khai và không giao dịch. REIT được giao dịch công khai được niêm yết trên thị trường công khai và có thể tiếp cận miễn phí cho bất kỳ nhà đầu tư nào quan tâm đến việc tiếp cận lĩnh vực này. REIT không giao dịch không được niêm yết trên sàn giao dịch và chủ yếu dành cho các nhà đầu tư đáp ứng các yêu cầu về tính phù hợp thông qua các mối quan hệ cố vấn tài chính.

Tuy nhiên, cả hai hình thức đều có ưu và nhược điểm, đó là chủ đề mà chúng tôi sẽ không có thời gian tập trung vào phần này. Một điều đáng chú ý tích cực là REIT, cả giao dịch công khai và không giao dịch, đều được quản lý bởi các chuyên gia, những người giải quyết tất cả bốn chữ T được liệt kê ở trên thay mặt cho các nhà đầu tư.

Công ty hợp danh giới hạn bất động sản hoặc “RELPs” cũng cung cấp cho các nhà đầu tư cơ hội tiếp xúc thụ động với lĩnh vực bất động sản thương mại. RELP, như thuật ngữ ngụ ý, là một pháp nhân được thành lập để đầu tư vào bất động sản. Cơ cấu theo truyền thống bao gồm một Đối tác chung, một nhà quản lý bất động sản có kinh nghiệm chịu trách nhiệm mua và / hoặc phát triển bất động sản thay mặt cho quan hệ đối tác và một nhóm các đối tác hạn chế cung cấp vốn chủ sở hữu hoặc tài trợ nợ cho quan hệ đối tác. Các đối tác hữu hạn dựa vào chuyên môn của Đối tác chung trong việc đưa ra các quyết định đầu tư và quản lý tài sản, cũng như đảm bảo tài chính và thực hiện các hoạt động cho thuê thay mặt cho RELP. Trạng thái đầu tư thụ động của họ có nghĩa là họ chỉ đơn giản là tận hưởng những lợi ích kinh tế mà quan hệ đối tác kiếm được.

Không giống như REIT, RELP có xu hướng dành cho các nhà đầu tư được công nhận phù hợp hơn với việc chấp nhận rủi ro kém thanh khoản để tiếp cận với các chiến lược đầu tư phức tạp hơn. Họ cũng đi kèm với các khoản đầu tư tối thiểu cao hơn, vì có các giới hạn quy định đối với số lượng nhà đầu tư mà mỗi đối tác có thể chấp nhận.

Không mắc sai lầm:Mặc dù tương đối không có sự va chạm, REITs và RELPs là các khoản đầu tư vào tài sản. Các tài sản cơ bản ở đó, giống như ngôi nhà bạn định mua bên cạnh. Nếu muốn, bạn có thể dễ dàng có được bản tóm tắt chi tiết về việc nắm giữ bất kỳ chứng khoán bất động sản nhất định nào và tự mình đi xem.

Các quỹ tập hợp tiền của các nhà đầu tư là các danh mục đầu tư bất động sản đa dạng, thường được mua lại và quản lý theo các điều kiện thuận lợi hơn so với các quỹ mà một nhà đầu tư cá nhân có thể tiếp cận được.

Điểm bán hàng

Trong trường hợp có bất kỳ sự nhầm lẫn nào về khả năng tồn tại của chứng khoán bất động sản như một khoản đầu tư thu nhập, hãy xem xét điều này:Để được hưởng ưu đãi về thuế như REIT, các đơn vị này phải trả ít nhất 90% thu nhập sau thuế của họ cho các cổ đông mỗi năm . Các quan hệ đối tác hạn chế, do tình trạng thuế chuyển qua, cũng được khuyến khích phân phối hầu hết, nếu không phải là tất cả, thu nhập của họ cho các nhà đầu tư.

Những phương tiện này là phương tiện giao thông đích thực cho bất động sản, với tài sản thực, giá thuê thực và giá trị thực để khởi động. Điều duy nhất họ thiếu là sự căng thẳng liên quan đến việc quản lý tài sản tích cực.

Điều đó không có nghĩa là đầu tư vào một bất động sản duy nhất không thể thành công. Nó đã dành cho hàng triệu người Mỹ trong quá khứ và nó có thể còn nhiều hơn thế nữa trong tương lai. Tuy nhiên, chứng khoán bất động sản là một cách tuyệt vời để đa dạng hóa loại tài sản này mà không phải bỏ ra nhiều vốn hoặc rắc rối như phương pháp truyền thống.

Những người không quen thuộc với bất động sản chứng khoán hóa nhưng muốn khám phá thêm về lựa chọn đầu tư này nên thực hiện với sự hướng dẫn của một chuyên gia tài chính có kinh nghiệm. Hiểu được người quản lý đầu tư, các chỉ số định giá và loại tài sản trong các chứng khoán này là rất quan trọng để thành công.

Chứng khoán được cung cấp thông qua Kalos Capital, Inc. và các dịch vụ tư vấn đầu tư được cung cấp thông qua Kalos Management, Inc., ("Kalos") tại 11525 Park Woods Circle, Alpharetta, Georgia 30005. Calibre Financial Partners, LLC, không phải là một chi nhánh hoặc công ty con của Kalos. Thành viên FINRA / SIPC.

Các ý kiến ​​trong phần bình luận trước đó tính đến ngày xuất bản và có thể thay đổi. Thông tin đã được lấy từ các nguồn của bên thứ ba mà chúng tôi coi là đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không đảm bảo các dữ kiện được trích dẫn là chính xác hoặc đầy đủ. Tài liệu này không nhằm mục đích dựa vào như một dự báo hoặc lời khuyên đầu tư về một khoản đầu tư cụ thể hoặc thị trường nói chung, cũng không nhằm dự đoán hoặc mô tả hiệu suất của bất kỳ khoản đầu tư nào. Chúng tôi có thể thực hiện các giao dịch chứng khoán có thể không phù hợp với kết luận của báo cáo. Các nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến ​​cố vấn tài chính của họ về chiến lược tốt nhất cho họ. Hiệu suất trong quá khứ không đảm bảo cho kết quả trong tương lai. Kalos Capital, Inc. không cung cấp lời khuyên về thuế hoặc pháp lý. Các ý kiến ​​và quan điểm được thể hiện ở đây chỉ dành cho mục đích thông tin. Vui lòng tham khảo ý kiến ​​với cố vấn thuế và / hoặc pháp lý của bạn để được hướng dẫn như vậy.