Hợp đồng chứng thư là cách thức phổ biến để người mua mua - và bán - tài sản mà không cần người cho vay cầm cố. Trên thực tế, người bán đồng ý là người cho vay đối với giao dịch. Hợp đồng chứng thư được sử dụng ở tất cả 50 tiểu bang, nhưng đôi khi được gọi là "hợp đồng đất đai" hoặc "hợp đồng trả góp". Đây là những cách khá phổ biến để những người có ít lịch sử tín dụng (ví dụ:thanh niên) hoặc những người có thu nhập khá nhưng xếp hạng tín dụng kém để có thể mua bất động sản mà nếu không thì họ không thể có được thế chấp truyền thống.
Chia phần trăm lãi hàng năm (ở dạng thập phân) cho hợp đồng cho chứng thư cho 12. Ví dụ:nếu lãi suất hàng năm là bảy phần trăm, hãy chia 0,07 cho 12 (trong ví dụ này bằng 0,00583). Điều này cung cấp cho bạn phần trăm lãi suất hàng tháng.
Nhân số năm của hợp đồng cho vay chứng thư với 12. Ví dụ:đối với hợp đồng chứng thư có thời hạn 30 năm, hãy nhân 30 với 12 (bằng 360, hoặc số lần trả góp bạn sẽ thực hiện trong suốt thời hạn của hợp đồng ).
Thay các số bạn đã tính ở Bước 1 và 2 vào công thức sau:a =[P (1 + r) Yr] / [(1 + r) Y - 1]. Trong công thức này, "a" là số tiền thanh toán hàng tháng, "P" là số tiền vay, "r" là tỷ lệ phần trăm lãi suất hàng tháng và "Y" là số lần thanh toán trong suốt thời hạn của hợp đồng cho chứng thư. Trong ví dụ về hợp đồng 30 năm với lãi suất bảy phần trăm hàng năm cho khoản vay 100.000 đô la, công thức sẽ là:a =[100.000 đô la (1 + .00583) 360] / [(1 + .00583) 360 - 1].
Tính toán công thức bằng máy tính để xác định "a" hoặc số tiền thanh toán hàng tháng. Trong ví dụ trên, khoản thanh toán hàng tháng là $ 655,30.
Khoản thanh toán hàng tháng được tính theo công thức trên chỉ bao gồm tiền gốc và lãi trên hợp đồng đối với số tiền cho vay bằng chứng thư. Nó không bao gồm các khoản thanh toán hàng tháng cho thuế tài sản hoặc bảo hiểm trên tài sản. Để bao gồm các chi phí này, hãy tìm hiểu chi phí bảo hiểm hàng năm và chi phí thuế hàng năm. Cộng chúng lại với nhau và chia tổng cho 12. Kết quả là số tiền bạn sẽ phải thêm vào khoản thanh toán gốc và lãi mỗi tháng để biết khoản thanh toán đầy đủ hàng tháng cho gốc, lãi, thuế và bảo hiểm. Ví dụ:nếu thuế hàng năm là 1.200 đô la và bảo hiểm hàng năm là 600 đô la, hãy cộng các số liệu này lại với nhau và chia chúng cho 12 (1.200 đô la cộng với 600 đô la bằng 1.800 đô la chia cho 12 bằng 150 đô la). Sử dụng ví dụ trong bài viết, khoản thanh toán đầy đủ hàng tháng của bạn sẽ là $ 805,30 ($ 150 cộng với $ 665,30).