Giá trị hiện tại ròng được tính bằng cách lấy tổng các dòng tiền vào và ra dự kiến của một khoản đầu tư. Hệ số giá trị hiện tại được áp dụng cho các dòng tiền để tính giá trị thời gian của tiền, với tiền đề là một đô la nắm giữ ngày hôm nay có giá trị cao hơn một đô la nhận được vào bất kỳ thời điểm nào trong tương lai. Điều này là do đồng đô la có thể được đầu tư vào một khoản đầu tư không rủi ro, chẳng hạn như tín phiếu Kho bạc và kiếm được lợi tức đầu tư. Khi tính toán giá trị hiện tại ròng, tỷ lệ chiết khấu được sử dụng để tính giá trị hiện tại là tỷ lệ hoàn vốn bắt buộc trên khoản đầu tư của bạn.
Xác định các dòng tiền vào và ra dự kiến liên quan đến bất động sản cho thuê. Các chi phí đã phát sinh trước khi phân tích được bỏ qua, vì chúng được coi là chi phí chìm. Dòng vốn chính sẽ đến từ tiền thuê nhà, mặc dù bạn cũng có thể cần tính đến các khoản phí trả chậm hoặc phí lặt vặt khác. Dòng ra có thể bao gồm chi phí thế chấp, chi phí thuế tài sản và chi phí sửa chữa và bảo trì. Điều quan trọng là bạn phải ước tính chính xác số tiền của dòng tiền cũng như thời gian của các dòng tiền vào và ra.
Sử dụng bảng tính để chuẩn bị tính toán giá trị hiện tại ròng của bạn, bắt đầu bằng phần tóm tắt các giả định của bạn, chẳng hạn như tỷ lệ chiết khấu. Điều này cho phép bạn liên kết với các giả định trong các công thức bảng tính mà bạn nhập vào, vì vậy bạn không phải nhập nhiều lần chúng theo cách thủ công cho mỗi phép tính. Theo cách có thứ tự, hãy nhập các ước tính dòng tiền của bạn để chúng phản ánh khung thời gian thích hợp. Hệ số giá trị hiện tại cho tất cả các dòng tiền được tính là:1 / (1 + r) ^ n, trong đó "r" là lãi suất chiết khấu và "n" là khoảng thời gian, bạn có thể nhập dưới dạng tháng. Do đó, nếu một dòng tiền nhận được vào tháng thứ 6, "n" sẽ bằng 0,5. Nếu r bằng 10 phần trăm và n bằng 0,5, hệ số giá trị hiện tại bằng 0,9534. Nhân hệ số giá trị hiện tại này với dòng tiền vào và ra có thể áp dụng và lấy tổng của tất cả các giá trị hiện tại. Kết quả là giá trị hiện tại ròng của bạn.