Bạn có thể định giá một bất động sản chỉ dựa trên thu nhập cho thuê của nó bằng cách sử dụng hệ số cho thuê tổng hoặc GRM. Giá trị của một bất động sản bằng GRM nhân với tổng thu nhập cho thuê hàng năm của một bất động sản. Nó cung cấp một ước tính sơ bộ về giá trị của một bất động sản mà bạn có thể tính toán mà không cần dự báo chi phí và dòng tiền như bạn làm trong phân tích định giá bất động sản phức tạp hơn. Nhưng sự đơn giản của nó cũng dẫn đến những hạn chế, chẳng hạn như không tính đến hiệu quả hoạt động của tài sản. Các bất động sản tương tự trong cùng một khu vực thường bán cho các GRM tương tự, bạn có thể sử dụng giá trị này để ước tính giá bất động sản có thể bán.
Xác định hệ số tổng tiền thuê hàng năm của các bất động sản tương tự với bất động sản của bạn và gần đây đã bán trong cùng khu vực với bất động sản bạn muốn định giá. Bạn thường có thể tìm thấy GRM do các công ty môi giới công bố trong các báo cáo nghiên cứu cho một khu vực thị trường cụ thể. Hoặc bạn có thể liên hệ với thẩm định viên hoặc công ty môi giới địa phương và yêu cầu GRM trung bình cho một loại bất động sản cụ thể trong một khu vực. Đối với ví dụ sau, sử dụng GRM là 8,2 để định giá một tòa nhà chung cư.
Xác định tổng thu nhập cho thuê hàng tháng của các đơn vị tài sản bị chiếm dụng mà bạn muốn định giá. Trong ví dụ, sử dụng thu nhập cho thuê hàng tháng là $ 8.000.
Nhân thu nhập cho thuê hàng tháng với 12 để xác định tổng thu nhập cho thuê hàng năm. Trong ví dụ này, nhân 8.000 đô la với 12, tương đương với 96.000 đô la.
Xác định số đơn vị trống, nếu có, của tài sản bạn muốn định giá. Trong ví dụ này, hãy sử dụng hai đơn vị trống.
Xác định tỷ lệ cho thuê thị trường hàng tháng trên một đơn vị căn hộ còn trống. Bạn có thể ước tính điều này bằng cách sử dụng một số tiền tương tự như danh sách cho thuê hiện tại của các đơn vị tương tự trong khu vực. Trong ví dụ này, hãy sử dụng 1.000 đô la làm giá thuê thị trường hàng tháng cho mỗi đơn vị trống.
Nhân số lượng căn hộ trống với giá cho thuê thị trường hàng tháng trên mỗi căn hộ trống và nhân kết quả với 12 để xác định thu nhập cho thuê hàng năm tiềm năng từ các căn hộ trống. Trong ví dụ này, hãy nhân 2 lần 1.000 đô la với 12, tương đương với 24.000 đô la.
Thêm kết quả của bạn vào tổng thu nhập cho thuê hàng năm từ các đơn vị bị chiếm đóng. Trong ví dụ, hãy cộng 24.000 đô la thành 96.000 đô la, tương đương 120.000 đô la. Đây là tổng thu nhập cho thuê hàng năm tiềm năng của tài sản.
Nhân GRM với tổng thu nhập cho thuê hàng năm. Trong ví dụ, nhân 8,2 với 120.000 đô la, tương đương 984.000 đô la. Đây là giá trị ước tính của tòa nhà căn hộ chỉ dựa trên thu nhập cho thuê của nó.
Nếu tài sản bạn muốn định giá đã được sử dụng hết, bạn có thể bỏ qua Bước 4 đến Bước 7.