Kotak International REIT FOF là quỹ dạng quỹ mở đầu tư vào các đơn vị của quỹ SMAM ASIA REIT Sub Trust và / hoặc các quỹ REIT ở nước ngoài tương tự khác. Thời kỳ NFO kết thúc vào ngày 21 tháng 12 năm 2020. Trong bài đánh giá này, chúng tôi giải thích cách hoạt động của Quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) và loại lợi nhuận mà người ta có thể mong đợi từ quỹ này.

REIT là gì? Cũng giống như quỹ tương hỗ vốn góp chung vốn của các nhà đầu tư với nhau và mua cổ phiếu, quỹ tín thác đầu tư bất động sản gom tiền để mua / bán bất động sản. Các khoản thu nhập từ vốn thu được hoặc tiền thuê sẽ được chuyển cho các nhà đầu tư. Phần lớn thu nhập cho thuê thường được chuyển thành cổ tức cho người nắm giữ.

Kotak International REIT FOF sẽ hoạt động như thế nào? Nó sẽ đầu tư tiền của chúng tôi vào một Quỹ RIET quốc tế như quỹ SMAM ASIA REIT Sub Trust (được gọi là quỹ cơ sở). Quỹ này đầu tư vào các bất động sản trên khắp Châu Á - Thái Bình Dương, ngoại trừ Nhật Bản. Thu nhập từ cổ tức và tăng vốn từ các bất động sản này sẽ được Kotak tái đầu tư vào quỹ cơ sở thay mặt chúng tôi.

Rủi ro là gì? NAV sẽ biến động theo cung cầu của thị trường bất động sản. Nếu bạn mua bất động sản để nhận thu nhập cho thuê, bạn sẽ không định giá tài sản đó hàng ngày. Chỉ tại thời điểm bán, giá thị trường mới là vấn đề. Ngoài ra, miễn là bạn nhận tiền thuê đều đặn thì rủi ro khả thi là vô hình (như rủi ro tín dụng trong trái phiếu). Khi bạn mua RIET, giá tài sản sẽ dao động hàng ngày. Có thể có những đợt tăng giá hoặc đợt giảm giá như trong thị trường chứng khoán. Các điều kiện kinh tế có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận. Nếu một lượng lớn tài sản cần được bán để mua lại, thì có khả năng người quản lý quỹ phải giải quyết với giá thấp hơn giá thị trường (rủi ro thanh khoản).

Ảnh chụp màn hình bên dưới là từ bảng dữ kiện mới nhất của REITs (được liên kết ở trên). Lưu ý cả sự biến động trong NAV và thành phần cổ tức khổng lồ.

Trước khi phân tích thêm vấn đề này, trước tiên chúng ta hãy so sánh rủi ro và phần thưởng của REITS với vốn chủ sở hữu, trái phiếu và vàng.

REITs so với Vốn chủ sở hữu so với Trái phiếu so với Vàng:So sánh rủi ro-phần thưởng

Chúng tôi trình bày rủi ro hàng năm ba, năm và mười năm (độ lệch chuẩn của lợi nhuận hàng tháng) và lợi nhuận hàng năm (CAGR) của S&P Pacific REIT Tổng lợi nhuận tính bằng INR *, S &P 500 Tổng lợi nhuận tính bằng INR; Tổng lợi nhuận của S&P BSE Sensex tính bằng INR, S&P BSE Ấn Độ Chỉ số trái phiếu Sov kỳ hạn 10 năm tính bằng INR và Nippon Indian Gold BeEs ETF Tỷ lệ hoàn vốn bằng INR. Nguồn:Factsheets từ spglobal.com

* Chỉ số RIET bao gồm toàn bộ Châu Á Thái Bình Dương bao gồm cả Nhật Bản nhưng chúng tôi sẽ sử dụng nó để đánh giá rủi ro / phần thưởng liên quan. Chỉ số trả về bằng USD được chuyển đổi thành INR bằng cách sử dụng cùng hệ số tỷ lệ đặt cược S&P 500 USD và INR. Do đó, chúng là gần đúng.

Trong ba biểu đồ bên dưới, hãy quét các thanh màu xanh lam từ trái sang phải. Chúng đại diện cho rủi ro hàng năm.

Lưu ý rằng sự biến động của REIT có thể so sánh với sự biến động trên thị trường chứng khoán và thị trường vàng. Lợi nhuận có thể dao động. Câu ngạn ngữ "rủi ro cao hơn dẫn đến phần thưởng cao hơn" là sai như ở trên. Không có mối tương quan đơn giản giữa hai điều này.

Tôi có thể nhận được lợi nhuận gì từ Kotak International REIT FOF? Trước tiên, nhà đầu tư nên kỳ vọng một rủi ro tương đương với vốn chủ sở hữu từ quỹ quỹ này. Giống như người ta không thể mong đợi lợi nhuận từ quỹ cổ phần - hãy xem:Đừng mong đợi lợi nhuận từ quỹ tương hỗ SIPs! Làm điều này thay thế! - người ta cũng không nên mong đợi lợi nhuận từ REIT này.

Tôi có thể mong đợi lợi nhuận gì từ Kotak International REIT FOF?

Để xác định điều này, chúng ta hãy nghiên cứu lợi nhuận luân phiên của quỹ SMAM ASIA REIT Sub Trust. Không thể tải xuống NAV của quỹ này từ trang AMC (bất chấp bản dịch tiếng Nhật xuất sắc của Chrome). Do đó, chúng tôi đã sử dụng WebPlotDigitizer để lấy chuỗi thời gian xấp xỉ (các chấm màu đỏ trên đường màu đỏ được hiển thị ở trên)

Điều này có thể được sử dụng để đưa ra ước tính về loại lợi nhuận tính bằng USD (bao gồm cả cổ tức) người ta có thể mong đợi từ REIT này trong ba và năm năm.

Lưu ý rằng lợi nhuận đã tăng từ -4% lên 14% (khoảng) trong thời hạn ba năm và từ 2% đến 10% (khoảng) trong thời hạn năm năm. Một nhà đầu tư nên đánh giá cao loại rủi ro này trước khi đầu tư. Bất động sản Ấn Độ hoàn toàn không được kiểm soát và lợi nhuận chỉ là giai thoại và không có cơ sở chứng minh. Nếu bạn đầu tư vào REIT, rủi ro thị trường là cái giá phải trả. Xem thêm:Đầu tư bất động sản:Các khía cạnh thực tế mà các nhà đầu tư bán lẻ nên ghi nhớ

Tóm lại, đầu tư vào Kotak International REIT FOF là rất ít ý nghĩa. Trong mọi trường hợp, tỷ lệ chênh lệch sẽ nhỏ so với thu nhập cố định hoặc các thành phần vốn chủ sở hữu trong danh mục đầu tư của chúng tôi. Tiếp xúc nhỏ như vậy với một cái gì đó dễ bay hơi như vậy là không đáng.