Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) đã có những bước phát triển vượt bậc trong vài năm qua. Các nhà đầu tư không thể có đủ lĩnh vực thân thiện với cổ tức này sau cuộc khủng hoảng năm 2008. Lợi tức tương đối cao là hấp dẫn trong một thế giới nơi tài khoản tiết kiệm có lãi suất trái phiếu bằng 0 và trái phiếu dài hạn đạt gần mức thấp nhất mọi thời đại.
Nhưng "cơn giận dữ" năm 2013, động thái của Janet Yellen vào năm 2015 để chuyển lãi suất quỹ được cấp mục tiêu lên trên 0% và cuộc bầu cử của Donald Trump (gây ra lo ngại lạm phát) đều làm rung chuyển thị trường trái phiếu. Điều đó đã làm rung chuyển các tài sản, chẳng hạn như REIT, được coi là “sản phẩm thay thế trái phiếu”. Sau mỗi lần sợ hãi, giá REIT lại phục hồi những khoản lỗ của họ ... chỉ để chứng kiến chúng lại bốc hơi với lần hù dọa tiếp theo.
Giá REIT đã không đi đến đâu kể từ đầu năm 2015. Đáng chú ý, chúng cũng đang ở mức được nhìn thấy lần đầu tiên vào năm 2007, hơn một thập kỷ trước.
Do đó, không có gì ngạc nhiên khi nhiều REIT đang có giá hấp dẫn ngay bây giờ. REITs cũng có lợi suất cao hơn đáng kể so với trái phiếu doanh nghiệp cấp đầu tư, và - không giống như các khoản thanh toán bằng phiếu giảm giá trái phiếu - cổ tức của chúng có xu hướng tăng theo thời gian. REIT cũng giao dịch ở mức định giá rẻ hơn quỹ bất động sản cổ phần tư nhân, điều này không có ý nghĩa gì với tính thanh khoản vượt trội của chúng. Kiểu ngắt kết nối đó thường chỉ xảy ra trong các phiên chợ gấu và hoảng sợ khi đứa bé bị ném nước tắm ra ngoài.
Hãy sử dụng tính năng ngắt kết nối này để có lợi cho chúng tôi. Dưới đây là tám REIT để mua trong khi giao dịch ở mức giá hợp lý và trả cổ tức chắc chắn.
Chúng tôi sẽ bắt đầu với Trung tâm Taubman (TCO, 61,58 đô la) - một REIT bán lẻ chuyên về các trung tâm mua sắm và hoạt động này đã rất thành công trong những năm gần đây.
Từ năm 2012-16, TCO giao dịch trong phạm vi khoảng $ 65 đến $ 80 cho mỗi cổ phiếu. Nhưng cổ phiếu bắt đầu trượt giá vào nửa cuối năm 2016 và vẫn chưa phục hồi hoàn toàn; tại thời điểm viết bài, nó giao dịch dưới $ 62.
Taubman đã bị đánh từ nhiều góc độ khác nhau. Giống như tất cả REIT, nó tỏ ra nhạy cảm với lãi suất. Ngoài ra, Taubman còn là chủ nhà bán lẻ trong thời điểm Amazon.com (AMZN) và thương mại điện tử nói chung đang phát triển… bằng chi phí của các cửa hàng truyền thống.
Tuy nhiên, có rất nhiều điều để thích về TCO. Nhìn chung, bán lẻ có thể đang trong giai đoạn điều chỉnh đau đớn, nhưng Taubman chuyên về các trung tâm thương mại và cửa hàng bán lẻ cao cấp. Như nhà phân tích Brad Thomas của REIT gần đây đã viết, “Tập trung lâu đời của Taubman vào chất lượng là nền tảng của công ty và đây là yếu tố khác biệt chính giúp phân biệt những gì tốt nhất với phần còn lại. Trung tâm Taubman là chủ sở hữu của nhiều nhà bán lẻ chất lượng cao nhất, bao gồm Tiffany, Dolce &Gabbana và những người khác. ”
Suy thoái bán lẻ kéo dài có thể ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của Taubman. Nhưng người tiêu dùng đang thể hiện sự tự tin nhất mà chúng tôi từng thấy trong nhiều năm và không có dấu hiệu chậm lại.
Ngày nay, không có gì thực sự có thể được coi là “Amazon chứng nhận”, nhưng những người thuê nhà của National Retail đang đến rất gần.
REIT ròng ba lần đề cập đến hợp đồng thuê ròng ba lần, trong đó người thuê không chỉ chịu trách nhiệm trả tiền thuê nhà và các tiện ích, mà còn cả thuế tài sản, bảo hiểm và bảo trì. REITs chuyên về các thỏa thuận này có thu nhập ổn định hơn nhiều (và do đó dễ dự đoán hơn).
National Retail là một tập đoàn tăng cổ tức đã tăng tỷ lệ chi trả trong 28 năm liên tiếp và đang tiếp tục tăng. Như vậy là đủ để đủ điều kiện trở thành thành viên của Hội quý tộc cổ tức - tuy nhiên, NNN không phải là thành viên của chỉ số 500 cổ phiếu Standard &Poor.
Giá cổ phiếu của National Retail có chút sôi động vào năm 2016, đạt mức cao nhất là 53,60 đô la. Ở mức giá đó, nó có tỷ suất cổ tức khá kém hấp dẫn, chỉ 3,3%. Ngày nay, cổ phiếu mang lại mức 4,4% hấp dẫn hơn nhiều.
Không có danh mục REIT chất lượng cao nào hoàn chỉnh nếu không có REIT bán lẻ ròng gấp ba lần Thu nhập thực tế (O, $ 58,17).
Là chủ sở hữu của các bất động sản tiện ích có lưu lượng truy cập cao, chẳng hạn như hiệu thuốc, cửa hàng tiện lợi và phòng tập thể dục, Thu nhập thực tế không phải là cổ phiếu thú vị nhất mà bạn có thể mua. Tuy nhiên, mặc dù nó có thể nhàm chán, nhưng nó không phải là điều gì quá đáng. Cổ phiếu này đã mang lại tổng lợi nhuận trung bình hàng năm là 15,8% kể từ khi ra công chúng vào năm 1994 và đã tăng cổ tức trong 83 quý liên tiếp.
Bạn có thể coi Thu nhập thực tế như một loại cổ phiếu có tính nhất quán của trái phiếu - trái phiếu trả tiền hàng tháng và có xu hướng tăng khoản thanh toán ít nhất một lần mỗi quý.
Trong cơn sốt thu nhập điên cuồng trong những năm gần đây, giá cổ phiếu của Realty Income có chút sôi động vào năm 2015 và 2016, khi nó đứng đầu ở mức cao nhất mọi thời đại trên 72 đô la / cổ phiếu. Cho dù một doanh nghiệp có tuyệt vời đến đâu thì cũng có một mức giá mà cổ phiếu của nó không còn ý nghĩa để sở hữu. Đối với Thu nhập thực tế, thời điểm đó đến vào năm 2016 khi cổ phiếu chỉ mang lại 3,3%.
Nhưng sau hai năm tăng cổ tức bổ sung và một đợt điều chỉnh cổ phiếu đáng kể, những cổ phiếu đó đang có vẻ hợp lý hơn rất nhiều ở mức giá ngày nay.
Hệ thống chăm sóc sức khỏe của Mỹ đang ở trong tình trạng thay đổi. Nhiều người theo Đảng Cộng hòa vẫn nuôi hy vọng bãi bỏ Đạo luật Chăm sóc Giá cả phải chăng, trong khi Đảng Dân chủ mơ ước cung cấp thuốc xã hội hóa cho tất cả mọi người. Trong khi đó, cả chính phủ (dưới hình thức Medicare và Medicaid) và các công ty bảo hiểm tư nhân dường như đang trở nên khó khăn hơn trong các khoản bồi hoàn của họ.
Đây là một thời gian phức tạp để làm việc trong y học. Nhưng có một điều chắc chắn là:Khi nước Mỹ già đi, dân số của nước này sẽ ngày càng yêu cầu nhiều hơn các dịch vụ y tế. Tuy nhiên, các bệnh viện và viện dưỡng lão có thể không bao giờ thu được lợi nhuận hoàn toàn từ những xu hướng này nhờ vào chính trị. Nhưng một lĩnh vực bất động sản y tế nên phần lớn miễn nhiễm với bất cứ điều gì xảy ra tiếp theo là các tòa nhà văn phòng y tế.
Các bác sĩ và bác sĩ phẫu thuật sẽ tiếp tục trả tiền thuê nhà của họ, ngay cả khi lợi nhuận của họ bị hạn chế bởi các quy định hoặc kế hoạch thanh toán mới. Và là một trong những chủ nhà lớn nhất trong không gian văn phòng y tế, Healthcare Trust of America (HTA, $ 27,49) có lợi nhuận.
Cổ phiếu của HTA không bị đánh giá cao như một số REIT khác được đề cập ngày hôm nay, nhưng chúng thấp hơn đáng kể so với mức cao cũ của năm 2016. Vào năm 2016, họ đứng đầu với hơn 34 USD / cổ phiếu. Ngày nay, chúng được định giá hợp lý hơn và mang lại lợi nhuận tốt là 4,5%.
Nhưng sự nhiệt tình mới xuất hiện này chỉ đến sau khi Berkshire Hathaway của Warren Buffett nắm giữ vị trí quan trọng trong cổ phiếu vào năm 2017. Berkshire sở hữu hơn 18 triệu cổ phiếu, chiếm 9% tổng số cổ phiếu đang lưu hành và là một trong những cổ phiếu có năng suất cao nhất của Buffett.
“CỬA HÀNG” là viết tắt của “bất động sản hoạt động cho một người thuê” và REIT chuyên về các bất động sản bán lẻ nhỏ hơn mà các REIT khác không thể hoặc sẽ không đụng đến. STORE cũng thực hiện nhiều nghiên cứu hơn ở cấp tài sản cá nhân so với hầu hết các công ty cùng ngành. Trong khi hầu hết các chủ nhà tập trung vào mức độ tín nhiệm của người thuê, CỬA HÀNG tập trung vào khả năng sinh lời của bất động sản riêng lẻ. Mức độ chi tiết đó là rất hiếm.
Điều quan trọng, trong thời đại của Amazon và các nhà bán lẻ trực tuyến khác, STORE cũng tập trung vào các hoạt động kinh doanh dựa trên dịch vụ. Hai phần ba tiền thuê của nó đến từ các nhà cung cấp dịch vụ, bao gồm mọi thứ từ nhà hàng đến nha sĩ địa phương.
CỬA HÀNG không phải là REIT rẻ nhất hiện tại nhờ sự lạc quan thúc đẩy của Buffett, nhưng nó là một nhà điều hành chất lượng cao sẽ là một bổ sung tuyệt vời cho hầu hết các danh mục thu nhập.
REIT bất thường không phù hợp với một hộp kiểu điển hình có thể tạo ra các khoản đầu tư tuyệt vời vì chúng thường lọt vào kẽ hở và bị người mua tổ chức bỏ qua. Một ví dụ điển hình là Thuộc tính EPR (EPR, $ 69,44), chuyên về tài sản giải trí và giáo dục.
Bạn sẽ tìm thấy nội dung trong danh mục đầu tư của EPR mà bạn sẽ không tìm thấy quá nhiều địa điểm khác:rạp chiếu phim, bãi tập lái xe Topgolf và khu nghỉ mát trượt tuyết, hoặc một vài địa điểm.
Sự đa dạng này tạo ra rủi ro trong đó các loại tài sản này không dễ dàng được tái sử dụng. Chính xác thì bạn sẽ làm gì với một phạm vi lái xe bị thu hồi? Hơn nữa, những loại bất động sản này thường kém thanh khoản hơn nhiều, vì có xu hướng ít người mua chúng hơn.
Nhưng đó chính xác là lý do tại sao kinh nghiệm của EPR trong lĩnh vực này lại có giá trị như vậy và tại sao REIT có thể liên tục tạo ra lợi nhuận đánh bại thị trường. Kể từ khi thành lập vào năm 1997 đến cuối quý II, REIT đã tạo ra tổng lợi nhuận là 1.458% so với 476% của Chỉ số REIT MSCI US.
Tương tự như vậy, cổ phiếu đã bị mắc kẹt trong một cuộc chạy đua trong hơn hai năm. Nhưng giá hiện tại của nó thấp hơn nhiều so với mức cao nhất mọi thời đại trên 84 đô la một cổ phiếu được thiết lập vào năm 2016 và lợi suất của nó ở phía bắc là 6%.
VEREIT kém (VER, $ 7,61) không được tôn trọng.
Một phần của điều này là do sự khởi đầu không tốt của công ty. REIT bất động sản thương mại ra đời từ sự sụp đổ của American Realty Capital đầy tai tiếng. Trở lại năm 2014, quỹ tín thác đã dính vào một vụ bê bối kế toán khi khai báo sai thu nhập và cố gắng che đậy.
SEC không có thiện cảm với điều đó và nhiều giám đốc điều hành của REIT đã phải đối mặt với các cáo buộc hình sự.
Tin tốt là tất cả những người chịu trách nhiệm đã mất từ lâu, và công ty hiện được điều hành bởi các Hướng đạo sinh chân chính. Glenn Rufrano, người tiếp quản vào năm 2015, đã làm rất tốt việc khôi phục tính toàn vẹn của REIT và xếp hạng tín dụng của nó. Tuy nhiên, cổ phiếu vẫn đang giao dịch ở mức sâu chiết khấu xuống mức cao cũ của họ.
VER giao dịch ở mức dưới 8 đô la cho mỗi cổ phiếu. Cổ phiếu chỉ thu về hơn 18 đô la mỗi cổ phiếu vào năm 2013 và 11 đô la gần đây vào hai năm trước.
VEREIT có thể không có phả hệ như Realty Income và National Retail có, nhưng nó nắm giữ các tài sản tương tự và giao dịch với mức định giá rẻ hơn rất nhiều. Cổ phiếu có nhiều biến động, nhưng với lợi suất hiện tại ở phía bắc là 7%, bạn sẽ được trả một cách hậu hĩnh để đi tàu lượn siêu tốc đó.
REIT điều dưỡng có tay nghề cao Nhà đầu tư chăm sóc sức khỏe Omega (OHI, 33,09 đô la) đã giảm như một tảng đá bắt đầu từ khoảng một năm trước, giảm từ hơn 32 đô la cho mỗi cổ phiếu xuống mức thấp dưới 25 đô la vào đầu năm nay.
Tuy nhiên, cổ phiếu đã bù lại những khoản lỗ đó trong sáu tháng trôi qua và vẫn ở mức thấp hơn nhiều so với mức cao nhất mọi thời đại của cổ phiếu là 45,46 đô la được thiết lập vào tháng 1 năm 2015.
Sự trượt dốc của Omega trong bốn năm qua không phải là hoàn toàn không có lý do. Ngành điều dưỡng có tay nghề cao đang bị chèn ép từ mọi phía, với mức hoàn trả thấp hơn từ doanh thu của Medicare và Medicaid khiến chi phí lao động đang tăng cao. Không gian cũng đã phải chịu một số thất bại lớn, bao gồm cả Cơ sở Orianna của người thuê Omega, đơn vị đã nộp đơn yêu cầu tổ chức lại phá sản theo Chương 11 vào đầu năm nay.
Omega tuyên bố sẽ không tăng cổ tức trong năm nay, điều này đã khiến một số nhà đầu tư hiểu nhầm. Thành thật mà nói, đó là một bước đi thận trọng. Và ở mức hiện tại, cổ tức 8% có vẻ bền vững ngay cả khi chúng ta tiếp tục suy yếu. OHI trả khoảng 85% số tiền của mình từ các hoạt động (FFO) dưới dạng cổ tức, tạo cho nó nhiều khoảng trống.
Charles Sizemore đã dài EPR, O, OHI và VER kể từ khi viết bài này.