Lợi tức trái phiếu vẫn ở mức thấp, lạm phát đang tăng và định giá cổ phiếu có vẻ cao. Tất cả điều đó nghe có vẻ là tin xấu đối với các nhà đầu tư — nhưng những người nắm giữ quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể được hưởng lợi.
REIT là các công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản như văn phòng, trung tâm mua sắm và các tòa nhà chung cư. Họ được yêu cầu phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông, vì vậy họ có xu hướng chia cổ tức hào phóng. Thu nhập đó, kết hợp với khả năng tăng giá của cổ phiếu, có thể giúp các nhà đầu tư vượt qua lạm phát. Và một liều thuốc bất động sản có thể là một yếu tố đa dạng hóa:REIT có xu hướng có mối tương quan thấp với thị trường chứng khoán rộng lớn hơn và với trái phiếu.
Các nhà phân tích và quản lý tiền cho biết hiện có một số món hời được tìm thấy trong số các REIT tập trung vào các trung tâm mua sắm, nhà ở cao cấp, trung tâm dữ liệu và các loại bất động sản khác. Nhưng những người về hưu tập trung vào thu nhập cần phải lựa chọn REIT của họ một cách cẩn thận và chống lại sự cám dỗ để giành được lợi nhuận tốt nhất. John Buckingham, Giám đốc đầu tư tại AFAM Capital, ở Aliso Viejo, cho biết trong khi có REIT mang lại lợi nhuận từ 10% đến 12%, chúng thường sử dụng đòn bẩy hoặc tiền vay để tăng thu nhập và chúng có thể bị ảnh hưởng nặng nề khi lãi suất tăng. , Calif. Các nhà đầu tư lớn tuổi nên đặt kỳ vọng lợi nhuận thực tế và mong đợi một số biến động, ông nói.
REIT gần đây không phải là cuộc sống của bữa tiệc thị trường. Một số người đã bị đè nặng bởi lo sợ rằng lãi suất tăng sẽ thu hút các nhà đầu tư ham lợi tức rời khỏi cổ phiếu tạo ra thu nhập và chuyển sang trái phiếu. Họ cũng bị ảnh hưởng bởi những lo ngại về lĩnh vực cụ thể, chẳng hạn như lo lắng rằng sự gia tăng của mua sắm trực tuyến sẽ hủy hoại các trung tâm thương mại. Và trong khi các cổ phiếu tăng trưởng lớn, đặc biệt là các tên tuổi công nghệ, đã là con cưng của thị trường, thì REIT đã bị bỏ lại trong cát bụi. Lĩnh vực bất động sản chỉ tăng 1,4% trong 12 tháng kết thúc vào đầu tháng 8, trong khi chỉ số chứng khoán Standard &Poor's 500 tăng 14,5%.
Nhưng trong nhiều trường hợp, những lo ngại kéo giảm lợi nhuận REIT bị thổi phồng quá mức, các nhà phân tích nói. Xem xét tỷ giá tăng. Đúng vậy, lợi suất cao hơn đã làm cho trái phiếu trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư có thu nhập. Nhưng tỷ giá tăng cũng có xu hướng đi đôi với nền kinh tế đang được cải thiện, như chúng ta đang thấy bây giờ. Và khi nền kinh tế ngày càng phát triển, người thuê có xu hướng thuê nhiều diện tích hơn và trả giá thuê cao hơn. Nhìn vào các tháng từ tháng 3 năm 1981 đến tháng 12 năm 2017, REITs đã mang lại lợi nhuận hàng năm trung bình là 12,5% khi tăng trưởng được cải thiện và lợi suất trái phiếu đang tăng, đánh bại S&P 500 1,7 điểm phần trăm, theo công ty quản lý tiền tệ Cohen &Steers. Brian Cordes, phó chủ tịch cấp cao của Cohen &Steers cho biết:“Lịch sử cho chúng ta biết rằng điều quan trọng nhất đối với loại tài sản là quỹ đạo của nền kinh tế, không phải quỹ đạo của tỷ giá”.
Khi lạm phát nóng lên, REIT cũng có thể mang lại lợi thế cho các nhà đầu tư. Trong 12 tháng kết thúc vào tháng 7, lạm phát cơ bản (không bao gồm giá thực phẩm và năng lượng biến động) đã tăng 2,4%, mức tăng lớn nhất trong gần một thập kỷ. Vậy làm thế nào để REIT xếp chồng lên nhau so với các loại tài sản khác thường được coi là tác nhân chống lạm phát? Brad Case, một nhà kinh tế học tại Nareit, một hiệp hội ngành, đã so sánh REIT với hàng hóa, chứng khoán được bảo vệ bởi kho bạc và vàng. Kể từ đầu năm 1978, REITs đã đánh bại tỷ lệ lạm phát 68% trong khoảng thời gian 6 tháng khi lạm phát cao hơn tỷ lệ trung bình hàng năm trung bình trong dài hạn là khoảng 3%. 57% đối với TIPS và 43% đối với vàng. REITs cũng mang lại lợi nhuận tốt thứ hai trong thời kỳ lạm phát thấp, Case tìm thấy. Ông nói:“Vấn đề là, có được điều gì đó sẽ tốt cho bạn khi lạm phát cao, nhưng không gây hại cho bạn khi lạm phát thấp.”
Đối với các nhà đầu tư quan tâm đến REIT riêng lẻ, các trung tâm dữ liệu là một nơi săn lùng đầy hứa hẹn, các nhà phân tích nói. Các REIT này, sở hữu các phương tiện mà các công ty sử dụng để lưu trữ dữ liệu, được hưởng lợi khi các công ty ngày càng thuê ngoài cơ sở hạ tầng công nghệ thông tin của họ, Cordes nói.
Ngày càng có nhiều dữ liệu được lưu trữ trên “đám mây” và “nó không ở trên bầu trời - nó nằm trong các kho khổng lồ” thuộc sở hữu của trung tâm dữ liệu REITs, Buckingham nói. Anh ấy ủng hộ Digital Realty Trust (DLR, giá gần đây $ 121, tỷ suất cổ tức kỳ hạn 3,3%), nắm giữ các trung tâm dữ liệu lưu trữ và xử lý thông tin cũng như những trung tâm đóng vai trò là trung tâm giao tiếp Internet. Công ty đã tăng cổ tức trong 13 năm liên tiếp.
Kevin Brown, nhà phân tích tại công ty nghiên cứu đầu tư Morningstar, cho biết REITs chăm sóc sức khỏe, nắm giữ các tài sản như tòa nhà văn phòng y tế, nhà ở cao cấp và cơ sở điều dưỡng lành nghề, cũng mang lại cơ hội cho các nhà đầu tư. Một số cái tên trong số này đã bị ảnh hưởng bởi nguồn cung nhà ở cao cấp dư thừa, nhưng trong vài năm tới, tốc độ tăng trưởng nguồn cung sẽ chậm lại khi chi phí xây dựng tăng lên — và nhu cầu sẽ tăng lên khi những người trẻ bước vào tuổi 70, ông nói.
Brown thích Welltower (WELL, $ 63, 5,5%), cung cấp vốn cho các nhà điều hành nhà ở cho người cao tuổi và các nhà cung cấp dịch vụ chăm sóc sau cấp tính. Ông nói:“Họ thực sự làm rất tốt khi làm việc với các nhà điều hành của mình để tăng hiệu suất, và với việc tiếp xúc nhiều với các khu nhà dành cho người cao tuổi,“ điều đó sẽ có tác động tốt trong thập kỷ tới khi những người bùng nổ trẻ em di chuyển vào không gian. ”
Các nhà đầu tư trái ngược có thể tìm thấy giá trị giữa các trung tâm mua sắm, nơi đã bị vùi dập bởi sự trỗi dậy của Amazon và những gã khổng lồ thương mại điện tử khác. Cordes nói:“Những cổ phiếu này được định giá cho trường hợp xấu nhất. Nhưng tăng trưởng việc làm và cắt giảm thuế đang thúc đẩy niềm tin của người tiêu dùng, ông nói và “chúng tôi đã thấy ít cửa hàng đóng cửa và phá sản hơn trong năm nay.”
Buckingham thích hai REIT của trung tâm mua sắm: Kimco Realty (KIM, $ 16, 6,8%) và Trung tâm Regency (REG, 63 đô la, 3,5%) - cả hai cái tên chất lượng với tỷ lệ lấp đầy cao, ông nói. Ông nói:“Có quan điểm rằng Amazon sẽ giết bất kỳ nhà bán lẻ nào có trụ sở tại trung tâm thương mại, nhưng nếu gần đây bạn đã đến một trung tâm mua sắm, thì đã có một sự trỗi dậy,” ông nói. “Những người thuê đã thực sự đăng những kết quả tốt.”
Nếu bạn muốn giao việc chọn cổ phiếu cho một chuyên gia, hãy xem xét các quỹ tương hỗ tập trung vào bất động sản với mức phí thấp và hồ sơ theo dõi dài hạn mạnh mẽ. T. Rowe Giá Bất động sản (TRREX), tính phí 0,73% hàng năm, đã đánh bại khoảng 70% so với các công ty cùng ngành trong vòng 15 năm qua, với lợi nhuận hàng năm 9,7%. Cohen &Steers Realty Shares (CSRSX) thu phí 0,97% hàng năm và cao hơn 94% so với các công ty khác trong 15 năm qua, thu về 10,5% hàng năm.