Trong một thế giới lãi suất cực thấp, các nhà đầu tư đang tìm kiếm lợi nhuận rất xa. Nhưng nhiều người trong số họ không cần nhìn ra cửa trước - nếu họ sống trong một căn hộ.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản căn hộ (REITs) đã sẵn sàng để mang lại cổ tức đáng tin cậy và ngày càng tăng trong tương lai gần.
Tỷ lệ sở hữu nhà ở Hoa Kỳ đã giảm, từ 69,2% trong quý hai năm 2004, xuống còn 64,2% vào thời điểm gần đây nhất. Sự sụt giảm một phần là do các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành cao hơn được thiết lập sau năm 2008, và một phần là do những người Mỹ trẻ tuổi đang phải vật lộn để trả tiền thuê nhà, chưa nói đến khoản trả trước, hóa đơn thế chấp và các chi phí khác của quyền sở hữu nhà. Hơn nữa, dọc theo Bờ biển phía Tây và ở các thành phố khác như Boston và New York, luật phân vùng khắt khe và “NIMBY-ism” (Not In My Back Yard) ngăn cản việc xây dựng khu dân cư mới đầy đủ - một vấn đề có vẻ không được khắc phục dễ dàng, nếu có.
Sự phục hồi kinh tế kéo dài 10 năm của Hoa Kỳ và các khoản thế chấp 4% đã làm tăng tỷ lệ sở hữu nhà chỉ một chút trong những mùa gần đây. Tuy nhiên, khi số lượng việc làm trên toàn quốc mở rộng, nhu cầu về nhà ở cũng vậy - nhưng “tình trạng thiếu nhà trầm trọng” đã là “rào cản quá cao đối với nhiều người sẽ là người mua”, Freddie Mac gần đây cho biết.
Thiếu hụt nhà ở đang là mối quan tâm của quốc gia, nhưng đối với các nhà đầu tư, thị trường dân cư thắt chặt báo hiệu cơ hội. REITs căn hộ được quản lý tốt, sở hữu và vận hành các cộng đồng căn hộ, có vị trí hoàn hảo để tận dụng lợi thế. Dưới đây là sáu REIT căn hộ để mua cho đợt chuyển đổi nhà ở này… cũng như thu nhập cổ tức được duy trì và tăng trưởng .
Dữ liệu tại thời điểm ngày 9 tháng 6. Lợi tức cổ tức được tính bằng cách chia khoản chi trả gần đây nhất hàng năm và chia cho giá cổ phiếu.
Ủy thác tài sản Essex (ESS, $ 296,97) thu tiền thuê gần 60.000 đơn vị căn hộ trong 245 cộng đồng kết hợp ở California và tiểu bang Washington. REIT có hơn 1.800 đơn vị đang được phát triển để khởi động.
Essex đã báo cáo tám năm liên tiếp về số tiền tăng từ hoạt động (FFO, một thước đo quan trọng về khả năng sinh lời của REIT) - sẽ kéo dài đến chín năm nếu công ty đạt được ước tính năm 2019. Và vào cuối năm 2018, nó báo cáo tài sản 13,4 tỷ đô la (trước khi khấu hao) so với 5,6 tỷ đô la nợ phải trả (bao gồm cả nợ thế chấp). Dịch:Essex không được tận dụng quá mức. Đáng chú ý, Fitch Ratings đã sửa đổi triển vọng của mình về Essex thành “tích cực” từ “ổn định” và khẳng định xếp hạng đầu tư “BBB +” vào tháng 6 năm ngoái mà nó duy trì cho đến ngày nay.
Tuy nhiên, câu chuyện thú vị ở đây là cổ tức của REIT.
Để chắc chắn, lợi suất 2,6% của Essex là khiêm tốn so với các REIT khác. Để so sánh, quỹ ETF bất động sản có trọng lượng tương đương của Invesco S&P 500 (EWRE) mang lại lợi nhuận khoảng 3%. Nhưng ESS vượt trội trong việc tăng cổ tức cho các nhà đầu tư kiên nhẫn. Vào tháng 2, Essex đã công bố mức tăng 4,8% so với cổ tức quý đầu tiên của mình. Điều đó đánh dấu năm thứ 25 liên tiếp của ESS về việc tăng cổ tức hàng năm, đủ điều kiện để được đưa vào danh sách Quý tộc cổ tức của S&P 500. Khoản thanh toán hàng quý hiện tại của nó là 1,95 đô la cho mỗi cổ phiếu, tăng 61,2% chỉ trong năm năm.
Đúng vậy, Essex từ lâu đã được hưởng lợi từ một trong những thị trường căn hộ ở Bờ Tây nóng nhất từ trước đến nay. Nhưng công ty cũng đã cố gắng cải thiện các khoản thanh toán của mình trong bối cảnh cuộc khủng hoảng tài chính 2007-09 và thị trường gấu, bao gồm một trong những giai đoạn tồi tệ nhất đối với bất động sản Mỹ kể từ Thế chiến thứ hai.
Việc xây dựng mới dọc theo Bờ Tây bị hạn chế và việc mua nhà đang trở thành một công việc khó khăn hơn. Điều đó sẽ tiếp tục gây áp lực tăng lên đối với giá thuê căn hộ trong khu vực, điều này giúp ESS tăng trưởng tốt và thúc đẩy cổ tức của công ty trong những năm tới.
UDR Inc. (UDR, $ 46,14) là một chủ sở hữu căn hộ khác sống ở các khu vực giàu có hơn của Hoa Kỳ. REIT sở hữu hoặc có cổ phần sở hữu chung trong 49.795 đơn vị căn hộ, chủ yếu ở các khu dân cư “có rào cản gia nhập cao” tập trung ở California, Trung Vùng Đại Tây Dương và Boston-New York.
Trong một chủ đề quen thuộc với nhiều REIT căn hộ, UDR tìm kiếm quyền sở hữu trong các thị trường mà việc xây dựng nhà ở mới bị hạn chế bởi quy định hoặc địa lý. Công ty cũng chào đón sự thân thiện với vật nuôi để vượt trội so với các đối thủ cạnh tranh.
UDR đã là một nhà vô địch hoạt động trong nhiều năm, với FFO được điều chỉnh tăng 6,6% hàng năm từ ước tính từ năm 2013 đến năm 2019, so với mức trung bình là 5,3% của các công ty cùng ngành. Một phần hiệu quả hoạt động của nó đến từ các sáng kiến nội bộ, chẳng hạn như tính phí đậu xe trong một số tình huống nhất định hoặc cung cấp dịch vụ cho thuê đồ đạc với thời gian thuê từ 30 ngày trở lên.
Giống như nhiều REITs căn hộ khác, UDR không mắc nợ quá nhiều - tài sản gần 8 tỷ đô la của nó tương phản tốt với khoản nợ 3,9 tỷ đô la. Điều đó đặt nó vào một nền tảng tài chính vững chắc để tiếp tục chia cổ tức, đã được trả trong 186 quý liên tiếp. Khoản chi đó đã tăng 46% trong 5 năm qua, bao gồm mức tăng 6,2% lên 34,25 cent / cổ phiếu được công bố vào tháng 3.
Các nhà phân tích thường không thích UDR, nhưng nhà phân tích Omotayo Okusanya của Jefferies đã nâng cấp cổ phiếu từ “Giữ” lên “Mua” vào cuối năm 2018 cho biết công ty được định vị là “một trong những hồ sơ tăng trưởng FFO / (cổ phiếu) tốt nhất trong phủ sóng vào năm 2019, ”trích dẫn những lợi ích từ trụ sở mới của Amazon.com (AMZN) - nó có ba tài sản trong bán kính ba dặm từ trụ sở mới của công ty ở Arlington.
Cộng đồng AvalonBay (AVB, $ 209,06) là một đại gia trong thế giới căn hộ, nắm giữ cổ phần sở hữu tại 291 tòa nhà chung cư với tổng số 85.313 căn ở 12 bang và Washington, DC, các căn hộ của AvalonBay không tập trung ở một khu vực duy nhất mà thay vào đó là trải rộng khắp Bờ Tây. , New York-New Jersey, Trung Đại Tây Dương và New England.
Báo cáo thu nhập gần đây nhất của AvalonBay bao gồm sự cải thiện 5,5% trong cái gọi là FFO cốt lõi của nó. Điều đó theo sau mức tăng trưởng 4,3% trong chỉ số cho cả năm 2018 và đưa công ty lên đường hoàn thành ước tính về mức tăng trưởng 5,1% cả năm 2019 trong quỹ cốt lõi từ hoạt động. REIT có tài sản là 18,6 tỷ đô la và nợ phải trả là 7,9 tỷ đô la, và nợ ở mức vừa phải; trong quý đầu tiên, chi phí lãi vay chỉ bằng dưới 9% doanh thu.
Công ty cũng được các cơ quan tín dụng đánh giá cao. “Xếp hạng không an toàn cao cấp A3 của AvalonBay kết hợp với bảng cân đối kế toán mạnh, đòn bẩy thấp, hiệu suất hoạt động ổn định của REIT và hồ sơ tài trợ và thanh khoản tuyệt vời của nó.” Moody’s đã viết trong một báo cáo tháng 5.
AvalonBay đã hoạt động tốt hơn S&P 500, 46,4% đến 45,77%, trong năm năm qua. Một khi bạn bao gồm cổ tức, sự khác biệt là rõ ràng hơn nhiều, ở mức 71,1% đến 61,0%. Cổ tức của AVB đã tăng 42% trong thời gian đó, lên mức 1,52 đô la hiện tại trên mỗi cổ phiếu.
Khu dân cư vốn chủ sở hữu (EQR, $ 77,98) và AvalonBay thường xuyên chuyển đổi vị trí là REITs căn hộ lớn nhất trên thị trường. EQR sở hữu hoặc có cổ phần trong 310 bất động sản với tổng số 80.061 căn hộ, phần lớn ở Boston, New York, Seattle, San Francisco, Denver, Nam California và Washington, D.C. Nhà đầu tư bất động sản huyền thoại Sam Zell là chủ tịch công ty.
Công ty được biết đến với việc sở hữu cấu trúc chất lượng cao hơn trên thị trường chất lượng cao. Nó cũng tiết kiệm mật độ cao - 70% thu nhập hoạt động ròng của nó được tạo ra bởi các bất động sản trung / cao cấp.
EQR không nhất quán về sự tăng trưởng của FFO như một số lựa chọn khác trong danh sách này. Các khoản tiền bình thường hóa từ các hoạt động đã tăng cao hơn từ 1,19 tỷ đô la trong năm 2014 lên 1,20 tỷ đô la vào năm 2018, với nhiều mức tăng và giảm ở giữa. Nhưng REIT đã đạt mức tăng 3,8% trong FFO vào năm ngoái, lên 3,25 đô la mỗi cổ phiếu và quý trước, EQR cho biết “chúng tôi có vị trí tốt để cung cấp kết quả cả năm gần cuối phạm vi hướng dẫn của chúng tôi nếu xu hướng hiện tại tiếp tục.” Nếu vậy, điều đó có nghĩa là tăng trưởng FFO 5,8% cho năm 2019.
Vận may của công ty đã lọt vào mắt xanh của nhà phân tích Buck Home của Raymond James, người vào tháng 4 đã nâng cấp công ty từ “Kém hiệu quả” (tương đương với “Bán”) thành “Hoạt động thị trường” (tương đương với “Nắm giữ”). Home cũng xem dữ liệu mạnh mẽ trong các thành phố lớn của nhiều họ.
Cổ tức của Equity Civil đã tăng 42% trong năm năm qua, nhưng hầu như không theo cách nhất quán. Cổ tức thông thường thực sự đã giảm từ 55,25 xu mỗi cổ phiếu hàng quý trong quý 1 năm 2016 xuống 50,38 xu trong quý 2 năm 2016 - nhưng EQR cũng đã trả 11,00 đô la cho mỗi cổ phiếu trong cổ tức đặc biệt trong năm đó. Khoản thanh toán tiếp tục trì trệ cho đến khi tăng lên 54 xu trong quý 2 năm 2016, sau đó tăng trở lại lên 56,75 xu vào đầu năm nay.
Tin tốt? Cổ tức của EQR Civil chỉ chiếm 66% con số FFO cả năm mà REIT dự kiến sẽ đạt được vào năm 2019, để lại nhiều dư địa cho việc tăng cổ tức hoặc cổ tức đặc biệt nếu nó thấy phù hợp.
Camden Property Trust (CPT, $ 106,21) sở hữu hoặc có cổ phần trong 56.271 căn hộ trên 165 dự án phát triển. Và nó trái ngược với hầu hết các REIT khác trong danh sách này ở chỗ nó tập trung nhiều ở Đông Nam Hoa Kỳ và Washington, D.C. Điều đó bao gồm phơi nhiễm nhiều ở Texas; Camden điều hành 8.749 căn hộ tại Houston, thị trường đô thị lớn nhất của REIT tính theo số lượng căn hộ.
Vẫn tốt hơn, gần như tất cả thu nhập lãi ròng của Camden đều đến từ các thành phố xếp hạng trong 25 hàng đầu của Hoa Kỳ về mức tăng dân số ước tính và tăng trưởng việc làm.
Camden ngừng hoạt động ổn định từ năm 2014 đến 2018, với doanh thu tăng từ 790 triệu đô la lên 954 triệu đô la trong thời gian đó. FFO được điều chỉnh đã không tăng trưởng mỗi năm trong giai đoạn đó, nhưng có xu hướng tăng lên, từ 318 triệu đô la lên 392 triệu đô la. Công ty hy vọng xu hướng tăng này sẽ tiếp tục trong năm 2019, hướng dẫn FFO trên mỗi cổ phiếu là 4,99 đô la đến 5,15 đô la - ở điểm giữa, điều đó sẽ thể hiện sự cải thiện 6,3% trong số liệu REIT quan trọng đó.
Và gần đây, khoản nợ của công ty đã được Standard &Poor’s nâng cấp lên A-, thể hiện một nền tảng tài chính vững mạnh. Công ty tư vấn rủi ro IHS Markit gần đây đã lưu ý "rằng nhận thức về mức độ tín nhiệm của công ty là tích cực." Tài sản 6,3 tỷ đô la của công ty so với 2,6 tỷ đô la nợ phải trả là một phần của câu chuyện đó.
Tăng trưởng cổ tức ở đây là ổn, nhưng không lớn. Khoản thanh toán đã được cải thiện ở mức khiêm tốn 21% kể từ năm 2014, bao gồm cả cổ tức không tăng trong năm 2017. Đó là quan điểm thận trọng của ban lãnh đạo, vì SUI đang chi trả ít hơn 2/3 FFO dự kiến cho năm 2019. Nhưng nếu không có gì khác , điều đó có nghĩa là cổ tức được bảo vệ tốt.
Sun Communities sở hữu và điều hành (hoặc ít nhất sở hữu lợi ích trong) 379 cộng đồng nhà ở và phương tiện giải trí được sản xuất, lưu trữ hơn 132.000 trang web đã phát triển. Các địa điểm này tập trung chủ yếu ở Trung Tây, Florida và California, mặc dù chúng trải dài các tiểu bang khác và Canada.
“Câu chuyện” trên SUI là sự di cư của những em bé bùng nổ tuổi già đến các công viên xe moóc và xe RV giá cả phải chăng hơn. Nhưng họ đang thu hút sự chú ý từ các khu chung cư bằng cách cung cấp vô số tiện nghi, từ hồ bơi và phòng tập thể dục đến sân chơi và sân bóng rổ cho đến cả sân gôn và bến du thuyền. Cộng đồng Sun tự hào về việc vận hành các lô đất sản xuất tại gia được cắt bỏ bên trên hình ảnh phổ biến “công viên xe kéo” và nó cung cấp sự đa dạng bằng cách phục vụ một nhóm tuổi khác nhau.
Đầu tháng này, nhà phân tích John Kim của BMO Capital, người có xếp hạng “Khả quan” (tương đương với “Mua”) trên SUI, đã tăng mục tiêu giá của mình lên 132 đô la do lạc quan về liên doanh của công ty với một đối tác Úc. Ông gọi đó là một “đề xuất giá trị hấp dẫn” bởi vì lợi nhuận phát triển ở đó “cao hơn đáng kể”.
Tuy nhiên, trong cuộc gọi hội nghị quý đầu tiên của Sun Communities với các nhà phân tích, ban lãnh đạo cảnh báo rằng dòng vốn lớn đang đổ vào không gian nhà ở di động - một vấn đề ngắn hạn hơn, nhưng lại làm giảm lợi nhuận từ các thương vụ mua lại.
Kỉ lục tăng trưởng cổ tức hiện tại của Sun Communities chỉ bắt đầu từ năm 2017, với mức chi trả được cải thiện 12% sau ba lần tăng kể từ đó.