Cổ phiếu và trái phiếu đã phần lớn khen thưởng cho người dân thị trường kể từ cuộc suy thoái thị trường cuối cùng vào năm 2009, nhưng các nhà đầu tư lớn và nhỏ có thể đang cân nhắc xem cuộc biểu tình hiện tại còn lại bao nhiêu phần trăm. Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) có thể là loại tài sản mà các nhà đầu tư cần phải xâu kim trong thị trường tăng giá khó khăn này.
Vào mùa hè này, ông vua quỹ đầu cơ nổi tiếng Ray Dalio đã viết rằng các mô hình thị trường đang thay đổi và triển vọng của thập kỷ tới là tăng trưởng chậm và lãi suất thường mềm. Ông tin rằng các ngân hàng trung ương trên thế giới, bao gồm cả Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ, “thực hiện nhiều hơn việc in và mua tài sản này sẽ tạo ra lợi nhuận thực và danh nghĩa âm hơn, điều này sẽ khiến các nhà đầu tư ngày càng ưa thích các hình thức tiền thay thế (ví dụ:vàng) hoặc các kho dự trữ khác của của cải. ”
Trong khi Dalio gợi ý các nhà đầu tư có thể thêm vàng vào danh mục đầu tư của họ, họ cũng có thể muốn bắt đầu nghiên cứu REIT để mua. Đó là bởi vì bất động sản cũng là một hàng rào cổ điển chống lại lạm phát và nó có xu hướng được hưởng lợi từ lãi suất thấp.
Một ưu điểm khác:REIT có thể mang lại thu nhập đáng kể; vàng không. Theo luật, ủy thác đầu tư bất động sản phải phân phối 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông thông qua cổ tức. Nhưng rào cản cuối cùng là tìm ra các REIT có thể tăng mức chi trả một cách đáng tin cậy (và khi có thể, tích cực) vì điều đó sẽ giữ cho cổ tức không thực sự mất giá do lạm phát theo thời gian.
Đây là bảy REITs để mua cho các nhà đầu tư quan tâm đến tăng trưởng cổ tức. Các công ty bất động sản này đang sẵn sàng duy trì và cải thiện việc phân phối tiền mặt của họ thông qua một tương lai có thể chậm chạp, lãi suất thấp mà một số chuyên gia đang dự đoán.
Dữ liệu tính đến ngày 6 tháng 10. Lợi tức cổ tức được tính bằng cách chia khoản chi trả gần đây nhất hàng năm và chia cho giá cổ phiếu.
CubeSmart (CUBE, $ 35,19) sở hữu và / hoặc vận hành một chuỗi quốc gia đang phát triển gồm hơn 1.150 cơ sở tự lưu trữ - một mặt trận đơn giản nhưng vững chắc của thế giới REIT cung cấp một con đê chống lại thủy triều suy thoái. Công ty không chỉ phục vụ các hộ gia đình bình thường, mà các doanh nghiệp và thậm chí cả chủ tàu thuyền. Do đó, nó chứa đựng một lượng khách hàng đa dạng trải dài trên 38 tiểu bang - tập trung đông đảo ở Florida, Illinois, Texas, New York và California - và Quận Columbia.
CubeSmart, nhà điều hành kho bãi tự lưu trữ lớn thứ ba trên toàn quốc tính theo doanh thu hàng năm, đã công khai trở lại vào năm 2004. CUBE đã cắt giảm cổ tức của mình trong thời kỳ Đại suy thoái, nhưng nó đã bắt đầu một đợt tăng trưởng cổ tức tích cực vào năm 2011. Khoản chi trả đã tái xuất từ thời kỳ hậu suy thoái 2,5 xu / cổ phiếu năm 2010 lên 32 xu ngày nay.
Điều quan trọng là tiền từ các hoạt động (FFO, một chỉ số quan trọng về khả năng sinh lời REIT) đã ở đó để hỗ trợ những đợt tăng này. FFO được điều chỉnh (AFFO) của công ty đã phát triển trong sáu năm liên tiếp. AFFO quý II là 42 xu / cổ phiếu, tăng hơn một xu so với cùng kỳ năm ngoái. Và ban quản lý đang hướng dẫn cho AFFO cả năm từ 1,66 đô la đến 1,68 đô la cho mỗi cổ phiếu, tăng so với mức 1,64 đô la của năm ngoái.
Vào tháng 7, Moody's khẳng định khoản nợ của CubeSmart ở mức xếp hạng không đảm bảo cao cấp Baa2 ở cấp độ đầu tư, cho biết REIT có "sự linh hoạt tài chính tốt và sử dụng đòn bẩy khiêm tốn được đo lường bằng nợ ròng trên EBITDA (thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao) . ”
Moody’s cũng ca ngợi “đội ngũ quản lý giàu kinh nghiệm và chuyên môn điều hành mạnh mẽ” của CubeSmart. Sẽ cần điều đó trong lĩnh vực kinh doanh tự lưu trữ cạnh tranh, trải dài ước tính khoảng 48.000 đến 52.000 cơ sở ở Hoa Kỳ và có rào cản gia nhập thấp.
Tuy nhiên, các cổ đông của CUBE có thể an ủi khi biết rằng hoạt động kinh doanh tự lưu trữ cũng được coi là “chống suy thoái”. Đó là bởi vì suy thoái kinh tế có xu hướng buộc mọi người phải giảm quy mô, điều này khiến họ phải đóng gói những thứ bổ sung của mình trong các đơn vị của CubeSmart. Lãi suất thấp hơn, nếu chúng được thông qua, sẽ làm cho cổ tức đang tăng của REIT cũng hấp dẫn hơn.
Các nhà đầu tư biết về việc sử dụng phổ biến điện thoại thông minh và máy tính bảng ở nơi công cộng có thể có xu hướng mua Crown Castle International (CCI, 137,92 đô la) - chủ sở hữu-nhà điều hành tài sản viễn thông lớn nhất của Hoa Kỳ. Cơ sở hạ tầng truyền thông của REIT rất ấn tượng, bao gồm hơn 40.000 tháp di động, 65.000 nút tế bào nhỏ và khoảng 75.000 dặm đường truyền cáp quang vào mọi thị trường lớn của Mỹ.
Cơ sở hạ tầng của nó giúp cung cấp năng lượng cho các công nghệ truyền thông AT&T (T), Verizon (VZ), T-Mobile US (TMUS) và Sprint (S). Vì vậy, nếu bạn thấy ai đó đang sử dụng điện thoại thông minh của họ, rất có thể Crown Castle đang biến điều đó thành hiện thực.
Crown Castle, với lợi nhuận hơn 3%, đã tăng cổ tức trong nhiều năm. Lần tăng cổ tức gần đây nhất của nó - nâng cấp 7% lên 1,125 đô la mỗi cổ phiếu, đến vào tháng 10 năm ngoái. Tăng trưởng cổ tức của nó sẽ được hỗ trợ tốt bởi AFFO, ban lãnh đạo dự báo sẽ tăng trưởng 7% -8% hàng năm trong tương lai gần. (AFFO quý II của công ty đã tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái và công ty hy vọng con số cả năm sẽ đạt mức cao nhất trong phạm vi dự kiến.)
Cần rất nhiều vốn để xây dựng mạng lưới thông tin liên lạc, và Crown Castle phải vay một khoản lớn. Tuy nhiên, vào tháng 7, Moody’s Investors Service đã khẳng định xếp hạng Baa3 (cấp độ đầu tư) đối với tín dụng không đảm bảo cao cấp của CCI, trích dẫn “dòng tiền nội bộ mạnh mẽ được tạo ra từ hoạt động kinh doanh tháp và sợi của REIT”. Moody’s cho biết thêm, “Các hợp đồng thuê dài hạn không thể hủy bỏ của CCI với thang cuốn thuê theo hợp đồng cung cấp khả năng hiển thị cao về thu nhập trong tương lai và sự ổn định của dòng tiền.”
Moody’s nói rằng nếu có rủi ro xảy ra với Crown Castle, thì đó là khả năng xảy ra những gián đoạn công nghệ không lường trước được. Tuy nhiên, hiện tại, công nghệ đang đứng về phía CCI. AT&T, Verizon và những người khác đang nỗ lực triển khai dịch vụ “5G” trên toàn quốc - công nghệ viễn thông mạnh mẽ hơn sẽ tiếp tục kết nối Internet vào cuộc sống của mọi người. Điều đó đang thúc đẩy nhu cầu lớn đối với các tháp, tế bào nhỏ và tài sản sợi của REIT.
Thuộc tính Equity LifeStyle (ELS, $ 136,42) sở hữu và điều hành hơn 400 cộng đồng gia đình được sản xuất, khu nghỉ mát RV và khu cắm trại ở 32 tiểu bang và British Columbia, trải dài hơn 145.000 địa điểm. Với việc hàng triệu trẻ em bùng nổ sắp nghỉ hưu, nhu cầu nhà ở được sản xuất với chi phí thấp và các công viên RV đang có nhu cầu cao.
Bạn có thể thấy nó trong kết quả của công ty. Hướng dẫn mới nhất của nó cho cả năm 2019:FFO “bình thường hóa” từ 4,12 đô la đến 4,22 đô la cho mỗi cổ phiếu. Con số đó so với 3,87 đô la vào năm 2018 và 3,60 đô la vào năm 2017. Công ty cũng đã đăng ký mức tăng trưởng FFO 8% so với cùng kỳ năm trước trong quý II, lên 96 cent / cổ phiếu.
Đúng, ELS có lợi suất thấp 1,8%, thực tế thấp hơn S&P 500. Nhưng đó không phải là do thiếu tăng trưởng cổ tức. Thật khó để khoản thanh toán theo kịp với giá cổ phiếu, vốn đã tăng vọt hơn 90% trong ba năm qua.
Nhưng các nhà đầu tư tham gia Equity LifeStyle ngay bây giờ sẽ được hưởng lợi suất cao hơn trên chi phí vì nó tiếp tục tăng các khoản thanh toán của mình trong năm tới. REIT có vị trí tốt để đón đầu thị trường người cao tuổi đang phát triển; khoảng 10.000 người Mỹ nghỉ hưu mỗi ngày và một số người trong số họ đang tìm cách cắt giảm quy mô. Tốt hơn nữa, họ có những ổ trứng, lương hưu và An sinh xã hội, giúp cách ly họ phần nào khỏi cuộc suy thoái tiềm tàng.
Thu nhập thực tế (O, $ 78,41) sở hữu hơn 5.900 bất động sản tại 49 tiểu bang, Puerto Rico và Vương quốc Anh, cho 265 khách thuê khác nhau trong 49 ngành công nghiệp. Tuy nhiên, nó tập trung vào lĩnh vực bán lẻ, với ngành đó chiếm khoảng 83% thu nhập cho thuê của REIT.
Không có gì bí mật về những gì bán lẻ trực tuyến đã làm đối với bán lẻ truyền thống ở Hoa Kỳ - một lý do tại sao cổ phiếu đã dao động trong vài năm qua. Nhưng như ban giám đốc đã lưu ý trong cuộc gọi thu nhập cuối cùng của mình, "95% tiền thuê của chúng tôi đến từ những người thuê có dịch vụ, cấu phần không tùy tiện và / hoặc giá thấp cho hoạt động kinh doanh của họ." Một lý do khác để tin tưởng vào mô hình của Realty Income:Nó giao dịch trong hợp đồng cho thuê “ba ròng”, có nghĩa là chúng không có thuế, bảo hiểm và bảo trì. Realty Income chỉ đơn thuần thu các khoản tiền thuê - làm cho doanh thu của nó và FFO đều đặn và đáng tin cậy hơn nhiều.
Và bất chấp những khó khăn của ngành bán lẻ, Thu nhập thực tế đang có dấu hiệu tăng trưởng. REIT đã công bố AFFO là 82 cent / cổ phiếu trong quý thứ hai, tăng so với mức 80 cent trong quý năm ngoái. Và trong cả năm, ban lãnh đạo đang nhắm mục tiêu AFFO từ 3,28 đô la đến 3,33 đô la cho mỗi cổ phiếu, tăng từ 3,19 đô la vào năm 2018.
Realty Income cũng là cổ phiếu được biết đến nhiều nhất trong số các cổ phiếu chia cổ tức hàng tháng - đó là những gì sẽ xảy ra khi bạn tự đặt tên cho mình là “Công ty cổ tức hàng tháng”. Nó đã trả mức cổ tức hàng tháng ấn tượng 590 lần liên tiếp, bao gồm 88 lần liên tiếp hàng quý tăng.
Moody’s đưa ra nhiều lý do để tin rằng cổ tức là an toàn và sẽ tiếp tục tăng. “Xếp hạng không đảm bảo cao cấp A3 của Realty Income phản ánh đội ngũ quản lý xuất sắc của REIT và thành tích lâu dài trong việc duy trì bảng cân đối vốn hóa tốt với đòn bẩy thận trọng. Danh mục bán lẻ mạnh về hoạt động của REIT cũng được cách ly tốt với thương mại điện tử và sự thay đổi trong chi tiêu của người tiêu dùng, một tín dụng tích cực. ”
Vốn của CỬA HÀNG (STOR, $ 38,05) là REIT cho thuê ròng đa dạng đầu tư vào “bất động sản hoạt động cho một người thuê duy nhất” - do đó có tên là “CỬA HÀNG”. Nó tự hào có 2.389 chỗ nghỉ mà nó cho 456 khách hàng trên tất cả 50 tiểu bang thuê, với tỷ lệ lấp đầy các chuyến bay hàng đầu là 99,7% tính đến thời điểm viết bài này.
Các công ty dịch vụ, chẳng hạn như nhà hàng, câu lạc bộ sức khỏe và rạp chiếu phim, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tài sản của nó với 64%, phần còn lại là bán lẻ (19%) và sản xuất (17%). STOR cũng tập trung vào các hợp đồng thuê dài hạn, với thời hạn còn lại trung bình là 14 năm trên các hợp đồng thuê hiện có.
CỬA HÀNG Thủ đô tuyên bố nổi tiếng? Đây là REIT duy nhất hiện do Warren Buffett’s Berkshire Hathaway (BRK.B) nắm giữ. Buffett đã mua lại cổ phần của mình vào năm 2017 và trên thực tế là cổ đông lớn thứ hai trong công ty, sau Vanguard.
REIT vượt qua tập hợp với Moody’s, điều này rất đáng khích lệ. “Hồ sơ tín dụng Baa2 (cấp độ đầu tư) của STORE Capital phản ánh sự mở rộng nhanh chóng và dòng tiền đang phát triển của công ty, được tạo ra từ danh mục bất động sản cho một người thuê đa dạng, chiếm tỷ lệ cao với hợp đồng thuê ròng dài hạn gấp ba lần và tăng giá thuê hàng năm,” Moody's đã viết vào tháng 8, nói thêm rằng REIT cũng có một "bảng cân đối kế toán".
STORE Capital đã cải thiện cổ tức hàng năm kể từ khi ra công chúng vào năm 2014. Mức tăng mới nhất của nó - mức tăng 6,1% lên 35 cent / cổ phiếu - đã được công bố vào đầu tháng 9. Tăng trưởng lợi nhuận của REIT sẽ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng trong tương lai. Trong quý thứ hai, AFFO đạt 45 xu / cổ phiếu (tăng một xu so với quý 2 năm ngoái). Công ty cũng cho biết họ kỳ vọng AFFO cả năm là 1,92 - 1,96 USD / cổ phiếu, đây sẽ là một sự cải thiện so với năm 2018, khi kiếm được 1,85 USD / cổ phiếu.
* Phản ánh mức tăng trưởng cổ tức hàng năm kể từ khi công khai vào tháng 11 năm 2014.
Thuộc tính VICI (VICI, 22,95 đô la) là REIT tập trung vào trò chơi, sở hữu 22 bất động sản - bao gồm Caesars Palace - trải dài 14.800 phòng khách sạn và hơn 150 nhà hàng, quán bar và câu lạc bộ đêm. Ngoài Caesars, nó còn sở hữu 9 cơ sở của Harrah trên khắp đất nước, các đường đua và sân gôn.
VICI Properties, chỉ mới ra mắt vào tháng 2 năm 2018, có lịch sử tăng trưởng cổ tức hạn chế, nhưng triển vọng của nó trông rất hấp dẫn.
Ngành công nghiệp trò chơi sòng bạc đang phát triển không ngừng. Doanh thu từ trò chơi đã cải thiện 3,5% so với cùng kỳ năm 2018 lên mức cao kỷ lục 41,7 tỷ đô la, theo Hiệp hội Trò chơi Hoa Kỳ. Trong thời hiện đại, doanh thu từ trò chơi sòng bạc thương mại quốc gia chỉ giảm một lần trong điều kiện hàng năm - năm 2009, trong thời kỳ Đại suy thoái - và sau đó chỉ giảm nhẹ.
Công ty đã công bố FFO điều chỉnh là 38 cent / cổ phiếu trong quý thứ hai, tăng từ mức 35 cent trong cùng kỳ năm ngoái. Các dự án quản lý cả năm 2019 đã điều chỉnh FFO từ 1,45 USD lên 1,47 USD / cổ phiếu, tăng khiêm tốn từ 1,43 USD / cổ phiếu, một phần vì nó đã phát hành cổ phiếu mới. Nhưng ban lãnh đạo cũng lưu ý rằng họ đã tài trợ cho các thương vụ mua lại bằng vốn chủ sở hữu thay vì nợ (thực sự, công ty tin rằng xếp hạng nợ cấp đầu tư là từ 18 đến 36 tháng nhờ xóa nợ tích cực). Điều này làm giảm tốc độ tăng trưởng FFO trên mỗi cổ phiếu trong ngắn hạn, nhưng được cho là sẽ thúc đẩy lợi nhuận về lâu dài.
VICI đã tăng cổ tức trong hai năm một lần kể từ khi ra thị trường đại chúng. Trên thực tế, Giám đốc tài chính David Kieske cho biết trong cuộc gọi thu nhập gần đây nhất rằng công ty muốn “cuối cùng trở thành một Người ủng hộ cổ tức”, nhấn mạnh thời điểm nhất quán để tăng cổ tức trong tương lai. Chúng tôi sẽ kiểm tra điều đó trong vài thập kỷ nữa ... nhưng ý tưởng rằng VICI cam kết tăng trưởng cổ tức là điều đáng khích lệ.
* Thể hiện mức tăng trưởng cổ tức hàng năm kể từ khi công khai vào tháng 2 năm 2018.
Thuộc tính tăng trưởng của MGM (MGP, 30,47 USD), được tách ra khỏi MGM Resorts International (MGM) vào năm 2016, sở hữu hoặc kiểm soát 14 khu nghỉ dưỡng ở Las Vegas và trên khắp Hoa Kỳ, cũng như một khu ăn uống và giải trí quy mô lớn ở Las Dải Vegas. Tài sản của nó bao gồm 27.400 phòng khách sạn, 150 cửa hàng bán lẻ, 300 cửa hàng ăn uống, 20 địa điểm vui chơi giải trí, nhiều cơ sở hội nghị và thậm chí một vài trường đua.
Mặc dù công ty tự hào có một số tài sản nổi tiếng ở Las Vegas như Mandalay Bay và Mirage, nhưng nó lại rất đa dạng về mặt địa lý. Trên thực tế, trong báo cáo quý II của mình, ban lãnh đạo MGP lưu ý rằng chưa đến một nửa EBITDA của REIT (thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao) đến từ bên ngoài Las Vegas. Điều đó bao gồm Cảng Quốc gia MGM gần Washington, D.C. và Borgata ở Thành phố Atlantic.
Phần lớn sự tăng trưởng của MGP trong vài năm qua là nhờ vào chiến lược mua lại tích cực. Nhưng công ty cũng có tăng trưởng hữu cơ, thông qua 2% giá thuê thang cuốn cố định trên khoảng 90% giá thuê. Những điều đó tốt cho đến năm 2022, khi rào cản “doanh thu cho thuê” bắt đầu xuất hiện.
Vào tháng 9, MGM Growth Properties đã tăng cổ tức lần thứ chín kể từ khi IPO và là quý thứ sáu liên tiếp. Đó là mức tăng nhẹ khoảng nửa phần trăm, nhưng mức chi trả đã tốt hơn 7,4% so với thời điểm này năm ngoái. Điều đó được hỗ trợ bởi tăng trưởng lợi nhuận - AFFO quý thứ hai của nó tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái và AFFO của năm 2018 tốt hơn khoảng 11% so với năm 2017.
* Phản ánh mức tăng trưởng cổ tức hàng năm kể từ khi công khai vào tháng 4 năm 2016.