Tôi đã viết về sự bùng nổ bất động sản tiềm năng ở Singapore trước đây và cách bạn có thể tận dụng nó mà không cần mua bất động sản vật chất. Tôi đã đề xuất đầu tư vào cổ phiếu của các công ty bất động sản và tôi sẽ nói về cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản trong bài đăng này.
Đó là một quá trình dài:
Quá trình dài như vậy khiến các nhà phát triển khó nắm bắt chính xác chu kỳ bất động sản ( mua thấp và bán cao ) vì dòng thời gian dài của sự phát triển tài sản.
Vì cơn sốt bất động sản đang nóng lên trở lại, nên tốt hơn là bạn nên xem các bất động sản đang bán hiện có và nhà phát triển bất động sản tương ứng đứng sau chúng. ( Vì chúng tôi đang thực hiện bài tập này để tìm các ý tưởng đầu tư tiềm năng, chúng tôi sẽ chỉ tập trung vào các nhà phát triển bất động sản được liệt kê trong SGX. )
Chúng tôi xem xét các con số quan trọng để tìm ra những người chiến thắng tiềm năng trong chu kỳ này:
Tôi đã xác định 12 dự án hiện đang được bán, thuộc về các nhà phát triển được niêm yết công khai.
Chỉ riêng danh sách này không cho chúng tôi biết về đóng góp doanh thu cho các nhà phát triển , từ những dự án này.
Chúng tôi sẽ cần ước tính số liệu bán hàng và so sánh chúng với doanh thu hiện có của nhà phát triển.
Ở giai đoạn này, rất khó để ước tính số liệu bán hàng vì hai lý do:
Do đó, tôi sẽ đơn giản hóa ước tính bằng cách lấy Tổng diện tích sàn (GFA) x Giá ước tính trên mỗi foot vuông (psf) .
Dưới đây là kết quả so với doanh thu năm 2019 của các nhà phát triển:
| Project | Ước tính Doanh số | Doanh thu của nhà phát triển năm 2019 | % Doanh thu của nhà phát triển | Nhận xét |
| Dalvey Haus | 158 triệu đô la | 19 triệu đô la | 832% | GFA =49.053 sqft Giá ~ $ 3,228 psf |
| M | 790 triệu đô la | $ 323 triệu | 245% | Giá bán đã được xác định cho từng đơn vị. |
| Linq | $ 167 triệu | 128 triệu đô la | 130% | GFA =92,622 sqft Giá ~ $ 1.800 psf |
| The Atelier | 273 triệu đô la | $ 370 triệu | 74% | GFA =116,278 sqft Giá ~ $ 2.500 psf |
| The Avenir | 1,705 triệu đô la | 927 triệu đô la | 74% | GFA =542.347 sqft Giá ~ $ 3,144 psf |
| Kopar | 772 triệu đô la | $ 1,056 triệu | 73% | Giá bán đã được xác định cho từng đơn vị. |
| Van Holland | 215 triệu đô la | 354 triệu đô la | 61% | GFA =73.396 sqft Giá ~ $ 2.934 psf |
| Hyll về Hà Lan | 668 triệu đô la | 354 triệu đô la | 38% | Koh Brothers có 20% cổ phần. GFA =267.356 sqft Giá ~ $ 2.500 psf |
| Clavon | 925 triệu đô la | $ 2,283 triệu (UOL) 795 triệu đô la (UIC) | 32% (UOL) 23% (UIC) | GFA =623.477 sqft Giá ~ $ 1.500 psf |
| Cairnhill 16 | 129 triệu đô la | $ 406 triệu (Tiong Seng) 24 triệu đô la (Bầu trời đại dương) | 19% (Tiong Seng) 216% (Bầu trời đại dương) | GFA =42,932 sqft Giá ~ $ 3,000 psf |
| Leedon Green | 1,437 triệu đô la | 3.835 triệu đô la (Yanlord) 3,167 triệu đô la (MCL) | 19% (Yanlord) 23% (MCL) | GFA =505.175 sqft Giá ~ $ 2.500 psf |
| Penrose | $ 786 triệu | $ 3,429 triệu | 9% | GFA =523,948 sqft Giá ~ $ 1.500 psf |
Bạn có thể nhận thấy rằng đối với các công ty nhỏ hơn, việc bán bất động sản có xu hướng tác động quá lớn đến doanh thu của họ. Điều này không có gì đáng ngạc nhiên.
Đó là:
( Xin lưu ý rằng tôi đang sử dụng doanh thu để đơn giản và nhất quán. Trong trường hợp liên doanh, doanh thu sẽ không được ghi nhận là doanh thu mà là một khoản lãi / lỗ trong báo cáo thu nhập của họ. )
Được biết, Wing Tai đã bán 70% cổ phần của The M vào ngày 24 tháng 2 năm 2020. Nhưng Wing Tai đã không công bố bất kỳ báo cáo tài chính nào kể từ ngày 31 tháng 12 năm 2019. Do đó, chúng tôi chưa biết tác động tài chính thực tế.
Tuyên bố mới nhất của họ liên quan đến hướng dẫn lợi nhuận:
Bằng tiếng Anh đơn giản; Wing Tai đang kỳ vọng lợi nhuận thấp hơn từ các bất động sản đầu tư của họ ( do triển vọng kinh tế bị định giá thấp hơn ). Nhưng loại trừ tác động phi tiền mặt này, lợi nhuận sẽ cao hơn.
Điều này có nghĩa là mặc dù họ kỳ vọng lợi nhuận thấp hơn trong 6 tháng đầu năm 20, nhưng họ vẫn có lãi trong suốt thời kỳ Covid-19 và thời kỳ ngắt mạch.
Theo báo cáo, 25% của The M đã được bán trước ngày 30 tháng 6 năm 2019. Điều này có nghĩa là 45% doanh số bán được trong năm tài chính 20.
Tôi kỳ vọng sẽ thấy doanh thu phát triển mạnh hơn khi Wing Tai công bố kết quả vào ngày 30 tháng 6 năm 2020.
Giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu của Wing Tai là trên $ 4 trong khi giá cổ phiếu chỉ ở mức $ 1,65 tại thời điểm viết bài. Nhưng các cổ phiếu bị định giá thấp có xu hướng không được ưa chuộng, đặc biệt là trong thời điểm mà các cổ phiếu tăng trưởng nóng đang thịnh hành.
Khi chúng tôi phân tích các cổ phiếu bị định giá thấp, chúng tôi tìm ra các chất xúc tác tiềm năng có thể giúp mở khóa giá trị thực của chúng. Đối với các nhà phát triển bất động sản, việc bán dự án có lợi nhuận đáng kể là một trong những khả năng như vậy.
Sẽ không thận trọng nếu chỉ nhìn vào những mặt tốt. Có hai vấn đề chính có thể ảnh hưởng đến hiệu suất của Wing Tai.
Thứ nhất, họ có thể báo cáo lợi nhuận giảm mạnh trên bất động sản đầu tư của họ , do định giá tài sản giảm do triển vọng kinh tế.
Một vấn đề khác có thể ảnh hưởng đến hiệu suất của Wing Tai, là hoạt động kinh doanh bán lẻ của họ . Nó đã phải đối mặt với những thách thức từ các đối thủ cạnh tranh thương mại điện tử, ngay cả trước khi Covid-19 xảy ra.
Wing Tai điều hành các cửa hàng bán lẻ ở S.E.A. cho các thương hiệu như Adidas, Fox Kids and Baby, Topshop, Burton Menswear London, G2000, Uniqlo, Cath Kidston, Miss Selfridge, Wallis, Dorothy Perkins, TFG London, Warehouse, DPAM và Topman. Ngoài ra, tôi chỉ lạc quan về Uniqlo đơn giản vì cá nhân tôi mua vải từ các cửa hàng thực của họ.
Nếu bạn muốn chắc chắn về hiệu suất của họ, hãy đợi kết quả tài chính chính thức của Wing Tai trước khi quyết định.
Tôi tin rằng thị trường bất động sản đang nóng lên trở lại với nhiều quan điểm khác nhau. Nhưng đối với hầu hết mọi người, việc mua một bất động sản có thể là một khoản đặt cược quá lớn để thực hiện. Thay vào đó, chúng tôi có thể xem xét cổ phiếu của nhà phát triển bất động sản.
Nhiều cổ phiếu trong số này được định giá thấp - cách bán thấp hơn giá trị sổ sách của chúng.
Nhưng cổ phiếu giá trị đã hoạt động kém hiệu quả trong nhiều năm và cơ hội mua và nắm giữ bẫy giá trị đã tăng lên. Do đó, việc tìm kiếm các chất xúc tác có thể giúp mở khóa giá trị của chúng là rất quan trọng, ở thời điểm này. Nhìn vào các nhà phát triển có thể kiếm được lợi nhuận đáng kể từ các dự án hiện tại là một trong những chất xúc tác như vậy.
Tôi đã tổng hợp danh sách các dự án và so sánh với doanh thu của các nhà phát triển ở trên. Wing Tai có vẻ là một lối chơi tiềm năng nhưng ai biết được, có thể có những người khác trong danh sách cũng có thể làm tốt.
Chúc mọi điều tốt lành!