Tôi đang bám sát lĩnh vực REIT của Singapore để chuẩn bị cho mình với tư cách là một tham luận viên tại Hội nghị chuyên đề REIT 2020. Tôi nghĩ rằng tôi có thể tóm tắt một số phát triển thành một bài báo để mang lại lợi ích cho nhiều người hơn.
Đây là phạm vi Tỷ lệ Giá trên Sách cho Chỉ số FTSE REIT:
Cốt truyện gần với nửa trên của phạm vi hơn, cho thấy rằng REITs rốt cuộc không rẻ như vậy .
Sự sụt giảm mạnh vào đầu năm nay là một cơ hội tuyệt vời vì REITs đã có giá rẻ nhất trong thập kỷ qua. Sự phục hồi cũng nhanh chóng và hiện nay REIT không hề rẻ.
Điều đó nói rằng, việc sử dụng mức trung bình có thể gây hiểu nhầm vì có thể có REIT rẻ trong khi những người khác có thể được định giá quá cao.
Dưới đây là tóm tắt về lợi suất cổ tức, tỷ lệ truyền động và P / B của các lĩnh vực REIT khác nhau.
| Lợi nhuận hiện tại | Lợi nhuận kỳ hạn | Tỷ lệ trở lại so với đầu năm (14 tháng 9 năm 2020) | Đang hướng dẫn | Tỷ lệ P / B | |
| Văn phòng | 7,1% | 7,4% | - 13,8% | 37% | 0.9 |
| Bán lẻ | 6,5% | 8,5% | - 20,7% | 35% | 0,8 |
| Công nghiệp | 6,3% | 6,7% | + 0,7% | 38% | 1.2 |
| Khách sạn | 4,2% | 6,4% | - 36% | 38% | 0,6 |
| Chăm sóc sức khỏe | 7,4% | 11,3% | - 16% | 37% | 1.2 |
Ngành dịch vụ khách sạn có hiệu suất cổ phiếu kém nhất (-36%) và không có gì ngạc nhiên khi du lịch đã chết. Tỷ suất cổ tức cũng thấp nhất đối với lĩnh vực này vì không có nhiều thu nhập từ các khách sạn bỏ trống.
Tỷ lệ PB 0,6 cũng cho thấy REIT dành cho khách hàng là rẻ nhất trong số rất nhiều và các nhà đầu tư có khả năng nắm giữ mạnh mẽ và kiên nhẫn có thể thấy đây là những ứng cử viên xoay vòng tốt.
Họ là những người kiên cường nhất rất nhiều. REITs công nghiệp hiện đang giao dịch với tỷ lệ PB là 1,2 và là lĩnh vực duy nhất mang lại tỷ suất lợi nhuận cổ phiếu dương là 0,7%.
Logistics và chuỗi cung ứng vẫn rất quan trọng trong thời kỳ khóa cửa, đặc biệt là đối với thực phẩm và nhu yếu phẩm hàng ngày.
REIT bán lẻ tương đối rẻ hơn REIT văn phòng, nếu chúng ta so sánh tỷ lệ PB của chúng (0,8 so với 0,9).
Cả hai đều không phục hồi về giá cổ phiếu và vẫn giảm trong năm với tỷ lệ phần trăm hai con số.
Chăm sóc sức khỏe là cơ quan hoạt động kém hiệu quả nhất, vì Covid-19 là một cuộc khủng hoảng sức khỏe và chúng tôi mong đợi các bệnh viện sẽ hoạt động tốt.
Thực tế là các cuộc hội chẩn và phẫu thuật không khẩn cấp đã bị hoãn lại. Du lịch y tế cũng bị ảnh hưởng vì bệnh nhân không thể đi du lịch. Điều này làm tổn thương nhiều phòng khám tư nhân ở Singapore.
Các nhà phân tích đã lạc quan rằng những ngày tốt hơn đang tới vì họ dự báo lợi suất kỳ hạn cao hơn cho REITs. Họ tích cực nhất về Bán lẻ, Khách sạn và Chăm sóc sức khỏe.
Tỷ số thanh toán dưới 40% và Cơ quan tiền tệ Singapore đã tăng giới hạn nợ từ 45% lên 50%. Điều này sẽ mang lại cho REITs nhiều dư nợ hơn và lãi suất thấp sẽ thuận lợi cho việc vay vốn.
Một số REIT đã công bố các thương vụ mua lại gần đây. Tôi luôn tin rằng mở rộng trong thời điểm tồi tệ thường là một chiến lược tốt vì mọi thứ rẻ hơn.
Mapletree Industrial Trust (SGX:ME8U) đang mua lại một trung tâm dữ liệu và văn phòng đặt tại Virginia, Hoa Kỳ với giá lên tới 266,9 triệu đô la Mỹ. Trước đây tôi đã viết rằng Mapletree Industrial REIT là một trung tâm dữ liệu REIT đang được thành lập. Ban quản lý đã nhanh chóng bổ sung thêm nhiều trung tâm dữ liệu và hiện nó chiếm 34,7% danh mục đầu tư của AUM. Tôi tin rằng nhiều thương vụ mua lại trung tâm dữ liệu sẽ thành hiện thực trong tương lai.
Frasers Centrepoint Trust (SGX:J69U) đang mua 63,1% cổ phần còn lại trong PGIM Asia Retail Fund (ARF). Nó sẽ thêm Tiong Bahru Plaza, White Sands, Hougang Mall, Century Square và Tampines 1 và Central Plaza vào danh mục đầu tư của mình trong khi thoái vốn Bedok Mall. The Trust đang huy động 1,3 tỷ đô la thông qua một đợt phát hành và huy động vốn cổ phần ưu đãi để trả cho việc mua lại. Tôi lạc quan về Frasers Centrepoint Trust và tôi đã chia sẻ quan điểm của mình tại đây. Tiết lộ:Tôi được đầu tư.
Lippo Malls Indonesia Retail Trust (SGX:D5IU) đang mua lại Puri Mall với giá 330,2 triệu USD. Đây là một vụ mua lại khổng lồ khi giá trị vốn hóa thị trường của LMIRT chỉ vào khoảng $ 330,73 triệu! Chỉ có thời gian mới trả lời được liệu bước đi táo bạo này có đúng hay không.
Ngoài ra còn có xu hướng hợp nhất REIT để tạo thành REIT lớn hơn. Những lợi ích bao gồm việc nhận được nhiều sự công nhận và đưa vào các chỉ số, điều này có thể thu hút nhiều nhà đầu tư tổ chức hơn nữa. Họ cũng có thể được xếp hạng tín dụng tốt hơn và giảm chi phí nợ.
Dưới đây là các hợp nhất đang diễn ra:
Capitaland Malls Trust (SGX:C38U) đã nhận được sự chấp thuận về nguyên tắc của SGX để niêm yết lên tới 2,78 tỷ đơn vị mới để tài trợ cho một phần của việc sáp nhập với Capitaland Commercial Trust (SGX:C61U). EGM sẽ được tổ chức vào ngày 29 tháng 9 năm 2020 và thời hạn của thỏa thuận đã được kéo dài đến ngày 30 tháng 11 năm 2020.
Sabana REIT (SGX:M1GU) đã sản xuất đủ bộ phim truyền hình để dựng thành phim truyền hình dài tập. Sau khi Giám đốc điều hành trước đó từ chức dưới áp lực của đàn anh, thương vụ sáp nhập đang chờ xử lý với ESR-REIT (SGX:J91U) đã giáng một đòn nữa cho các nhà đầu tư. Tôi đã giải thích rằng thỏa thuận này là một thỏa thuận tồi đối với những người tiền bối Sabana REIT vì ưu đãi này là chiết khấu 26% cho Giá trị tài sản ròng của nó. Quarz và Black Crane đã công khai bày tỏ sự không hài lòng về thương vụ này và thề sẽ bỏ phiếu chống lại việc sáp nhập. Tất nhiên, ban quản lý của cả hai REIT đều không sẵn sàng nhúc nhích và sửa đổi đề nghị. Bộ phim tiếp tục.
Theo nhận thức cuối cùng, thời điểm tốt nhất để mua REIT là trong tháng 3 đến tháng 4 năm 2020, khi nỗi sợ hãi và sự không chắc chắn là lớn nhất. Nhưng chúng ta không thể tua ngược thời gian và chúng ta luôn phải đưa ra quyết định mà không biết điều gì sẽ xảy ra vào ngày mai.
Nếu bạn đang mua REITs định kỳ , giống như kế hoạch tính trung bình chi phí đô la, bạn chỉ nên tiếp tục mua bất kể thị trường tăng hay giảm. Thời điểm thị trường có thể làm cho nó tồi tệ hơn. Dù sao, bạn có thể sẽ không bán sớm và REITs có cơ hội tăng giá trị và giá cổ phiếu trong dài hạn cao hơn so với ngắn hạn. Vì vậy, chỉ cần tích lũy tài sản của bạn ngoài giờ và nó sẽ trở thành của cải có ý nghĩa.
Nếu bạn đang mua số tiền lớn , sẽ tốt hơn nếu mua khi thị trường điều chỉnh. Điều này đặc biệt đúng đối với những người tìm kiếm REIT chất lượng cao hơn hoặc những người có câu chuyện tăng trưởng như Keppel DC REIT. Họ có xu hướng giao dịch ở mức cao hơn so với phần còn lại của REIT trong hầu hết thời gian và chờ đợi giá tốt hơn sẽ là một cách tiếp cận thận trọng hơn.
Tuy nhiên, ngay cả tại thời điểm này, vẫn có những ngành rẻ hơn như khách sạn. Tất nhiên, đầu tư vào đó sẽ có rủi ro lớn hơn và chúng tôi không chắc khi nào du lịch sẽ quay trở lại. Văn phòng và trung tâm thương mại trông cũng không đắt.
Nếu bạn đang đầu tư để kiếm thu nhập, bạn phải mong đợi lợi suất thấp hơn trong ngắn hạn vì nhiều REIT đang mang lại ít thu nhập hơn. Tôi tin rằng đó là một tác động tạm thời và nó sẽ trở nên tốt hơn trong tương lai. Bạn phải chịu đựng khoảng thời gian thanh toán thấp hơn để tận hưởng dòng thu nhập cao hơn trong tương lai.
Do đó, câu trả lời cho câu hỏi có nên mua REITs bây giờ thực sự phụ thuộc vào mục tiêu cá nhân, phong cách đầu tư, thời gian và khả năng chấp nhận rủi ro của bạn.
Muốn thêm? Zhi Rong đã chia sẻ về việc tham gia các thị trường sREIT vào năm 2021 tại đây