Có thể bạn đã nghe nói về cuộc đàn áp của chính phủ Trung Quốc, điều này đã khiến giá cổ phiếu của nhiều quầy giảm xuống.
Tuy nhiên, có một bộ đếm nổi bật:Sasseur REIT (SGX:CRPU).
REIT này dường như đã thoát khỏi cơn thịnh nộ của ĐCSTQ, trong khi các công ty Trung Quốc khác vẫn tiếp tục chịu đòn. Giá cổ phiếu của nó là 0,91 đô la Singapore vào ngày 21 tháng 8 năm 2021, tăng 16,67% so với năm trước. Vậy điều gì làm cho Sasseur REIT trở nên độc đáo và bền bỉ đến vậy? Nó có phải là REIT đáng để đầu tư không?
Hãy cùng xem xét các nguyên tắc cơ bản của nó!
Sasseur REIT, quỹ tín thác đầu tư bất động sản ở trung tâm thương mại đầu tiên được niêm yết ở châu Á, với danh mục các trung tâm thương mại ở Trung Quốc , được niêm yết trên Sàn giao dịch Singapore vào ngày 28 tháng 3 năm 2018. Hiện tại, danh mục đầu tư của nó bao gồm bốn tài sản:
Cửa hàng Sasseur (Chongqing Liangjiang) phục vụ cho người tiêu dùng trung lưu và thượng lưu, những người có thu nhập khả dụng nhiều hơn. Đây là một trong những trung tâm mua sắm ở Trùng Khánh cung cấp nhiều thương hiệu quốc tế nhất.
Cửa hàng Sasseur (Chongqing Bishan) là một điểm đến mua sắm duy nhất nằm ở Bishan và Tây Trùng Khánh, kết hợp mua sắm bán lẻ với giải trí, ẩm thực, giáo dục và thư giãn. Các cửa hàng tuân theo mô hình kinh doanh “Siêu đại lý” , điều này phổ biến trên các tài sản của các nhà tài trợ. Khái niệm kinh doanh này cố gắng chuyển đổi các trung tâm thương mại từ các điểm đến bán lẻ thuần túy thành các điểm đến mua sắm và phong cách sống, từ đó thu hút nhiều du khách hơn. Đối với cửa hàng cụ thể này, bạn có thể tìm thấy “Trung tâm dành cho trẻ siêu quậy”, trong đó có nhiều cửa hàng quần áo trẻ em và trẻ em, trung tâm bồi dưỡng và giáo dục mầm non, sân chơi và địa điểm chụp ảnh cho trẻ em cũng như nhà hát dành cho trẻ em. Nó cũng có “Nhà thi đấu siêu thể thao”, nơi bạn có thể tìm thấy trung tâm huấn luyện thể thao và các cửa hàng đại lý của các thương hiệu thể thao khác nhau.
Cửa hàng Sasseur (Hợp Phì) phục vụ cho người tiêu dùng trung lưu và có một số tùy chọn giải trí và các nhà bán lẻ thương hiệu cao cấp. Nơi đây cũng có một trong những rạp chiếu phim lớn nhất phía đông Trung Quốc và rạp chiếu phim năm sao đầu tiên của Hợp Phì thuộc chuỗi rạp chiếu phim UME.
Cửa hàng Sasseur (Côn Minh) là trung tâm mua sắm lớn nhất của tỉnh Vân Nam (xét theo GFA). Nó nhắm đến những người mua sắm trung lưu ngày càng quan tâm đến các nhãn cao cấp. Nó cũng cung cấp một loạt các lựa chọn thay thế bán lẻ, bao gồm mua sắm tại trung tâm thương mại, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, giải trí và cơ sở văn hóa, mang đến cho khách hàng một phong cách sống và trải nghiệm giải trí hoàn chỉnh, khuyến khích chi tiêu và lòng trung thành nhiều hơn.
Khi nhìn vào hoạt động tài chính của Sasseur REIT trong ba năm qua, chúng ta có thể thấy rằng nó hoạt động tương đối tốt từ năm 2018 đến năm 2020 . Những người thuê nhà của Sasseur đã bị ảnh hưởng bởi đại dịch , như trường hợp của một số REIT khác, dẫn đến doanh số bán hàng tại cửa hàng vào năm 2020 ít hơn so với năm 2019.
Kết quả là thu nhập cho thuê của nó giảm so với năm trước . Tuy nhiên, tôi rất ngạc nhiên khi thấy thu nhập phân phối năm 2020 của Sasseur cao hơn năm 2019. Khi điều tra thêm, sự khác biệt này là do điều chỉnh phân phối * và điều chỉnh giá trị hợp lý và thuế, khiến năm 2020 có vẻ là một năm tốt hơn đối với công ty.
Nếu chúng ta chỉ xem xét lợi nhuận tổng thể trước khi điều chỉnh giá trị hợp lý và thuế và loại trừ các điều chỉnh phân phối, thì năm 2020 đạt 80,2 triệu đô la Singapore, trong khi năm 2019 đạt 84,3 triệu đô la Singapore, cho thấy rằng năm 2020 có mức giảm nhẹ .
* Điều chỉnh phân bổ bao gồm chi phí không được trừ thuế đối với phí quản lý của người quản lý đã trả tại đơn vị, phân bổ chi phí giao dịch liên quan đến nợ trả trước, thay đổi giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư, chi phí thuế thu nhập hoãn lại, thay đổi giá trị hợp lý của các công cụ tài chính phái sinh và tỷ giá hối đoái chưa thực hiện sự khác biệt.
Sau khi xem xét thu nhập quý gần nhất, các nhà đầu tư cảm thấy yên tâm khi biết rằng thu nhập cho thuê tăng 17,4% trong nửa đầu năm 2021 so với nửa đầu năm 2020 hoặc từ 53,2 triệu đô la Singapore đến 62,5 triệu đô la Singapore, theo kết quả quý 2 năm 2021 mới nhất của công ty.
Tương tự, thu nhập có thể phân phối của nó đã tăng 32% hoặc từ 34,2 triệu đô la Singapore trong nửa đầu năm 2020 lên 45,4 triệu đô la Singapore trong nửa đầu năm 2021, cho thấy REIT đang trên đường phục hồi.
Trước khi đi xa hơn, tôi muốn chia sẻ với bạn mô hình thu nhập cho thuê của Sasseur REIT, mô hình này khác biệt đáng kể so với các REIT bán lẻ khác. Nó sử dụng Mô hình quản lý tài sản 'Theo hướng bán hàng', mô hình này liên kết thu nhập cho thuê với thành công bán hàng thực tế của người thuê .
Do đó, thu nhập của Sasseur REIT được chia đôi. Đầu tiên là thành phần cố định , có thể tăng 3% hàng năm và thành phần có thể thay đổi được chốt theo tỷ lệ phần trăm tổng doanh số bán hàng tương ứng của người thuê.
Chiến lược này cho phép ban quản lý điều chỉnh lợi ích của mình với lợi ích của những người thuê, đây là một mô hình lành mạnh sẽ tạo ra một cơ sở người thuê có khả năng phục hồi.
Sasseur REIT có danh mục đầu tư cân bằng tốt bao gồm 11 lĩnh vực thương mại khác nhau . Thời trang, thể thao và thương hiệu nước ngoài là ba lĩnh vực thương mại hàng đầu, chiếm hơn 59,3% NLA danh mục đầu tư và 75,1% doanh thu danh mục đầu tư.
Theo tôi, Sasseur hiện chỉ tập trung vào một số lĩnh vực. Nhưng này, đó là một trung tâm mua sắm, vậy tôi có thể nói gì đây?
Theo ban quản lý, nhiều lựa chọn thay thế thực phẩm và đồ uống cũng như các hoạt động lối sống sẽ được giới thiệu trong tương lai gần, đó chắc chắn là điều đáng mong đợi.
Khi nói đến khách thuê riêng lẻ, mười người hàng đầu chiếm khoảng 15,5% tổng doanh thu tổng thể vào cuối năm FY2020. Việc đa dạng hóa đối tượng thuê này làm giảm sự phụ thuộc vào một đối tượng thuê duy nhất và nâng cao khả năng phục hồi danh mục đầu tư của Sasseur.
Tỷ lệ lấp đầy danh mục đầu tư của Sasseur tương đối ổn định trong những năm qua, ngay cả khi đại dịch xảy ra vào năm ngoái.
So với các REIT bán lẻ khác, thời hạn thuê của Sasseur tương đối ngắn. Những người thuê chính có thời hạn thuê từ 5 đến 10 năm, trong khi những người thuê khác có thời hạn thuê từ 1 đến 3 năm.
Theo quản lý của Sasseur, điều này được thực hiện có chủ đích. Nó đã chọn cung cấp thời hạn thuê ngắn hơn để loại bỏ dần các doanh nghiệp hoạt động kém hiệu quả và thay thế chúng bằng các thương hiệu phù hợp hơn với xu hướng của người tiêu dùng. Nó cũng mở rộng hợp đồng thuê các thương hiệu thành công với tỷ lệ cao hơn .
Đây dường như là một ý tưởng tuyệt vời vì Sasseur REIT có thể giữ cho trung tâm mua sắm của mình luôn cập nhật xu hướng thị trường, do đó hấp dẫn hơn đối với người tiêu dùng. Tuy nhiên, nó cũng là con dao hai lưỡi bởi vì thời hạn thuê ngắn hơn có nguy cơ trống cao hơn.
Tuy nhiên, không có cách làm đúng hay sai và có vẻ như Sasseur REIT đã duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, đó là một dấu hiệu tích cực cho thấy chiến lược của họ đang hoạt động.
Với thu nhập có thể phân bổ tương đối ổn định, DPU của Sasseur cũng tương đối ổn định trong ba năm qua kể từ khi thành lập.
Ngoài ra, tỷ lệ chi trả cổ tức của Sasseur REIT khá cao , với hầu hết các quý đều vượt 100%.
Khi một công ty chi trả nhiều hơn 100%, thì công ty đó đang cho đi nhiều hơn số tiền kiếm được, điều này không bền vững về lâu dài. Đối với tôi, đây là một lá cờ đỏ rất lớn.
Tiếp theo, chúng tôi thấy rằng NAV của nó không thay đổi đáng kể trong ba năm qua, điều này có thể là do REIT thiếu các khoản mua sắm lớn.
REIT có bảng cân đối kế toán tốt là những REIT hoạt động tốt ngay cả trong thời gian cố gắng.
Kể từ ngày 30 tháng 6 năm 2020, tỷ lệ truyền lực của Sasseur REIT là 27,8% , thấp hơn nhiều so với giới hạn quy định là 50%. Hơn nữa, họ có tỷ lệ bao phủ lãi suất 4,5 lần , cung cấp cho REIT một số phòng thở nếu cần.
Thời gian đáo hạn nợ của Sasseur chủ yếu tập trung vào năm 2023, như thể hiện trong biểu đồ dưới đây:
Với tổng tài sản là 1.857 triệu đô la Singapore, khoản nợ này gần như là một phần ba toàn bộ tài sản của công ty - điều đó khiến tôi lo lắng.
Chúng tôi cần theo dõi tổng số nợ này nếu chúng tôi quyết định đầu tư vào Sasseur và xem liệu việc quản lý có thể dàn trải hay giảm bớt trước năm 2023 hay không. Nếu không, rất có thể Sasseur sẽ sớm đối mặt với tình trạng khủng hoảng tín dụng.
REITs tốt thường là những công ty có sự hỗ trợ tài chính mạnh mẽ.
Nhà tài trợ của Sasseur REITs là Sasseur Cayman Holding Limited, có 57,82% sở hữu trong công ty. Tỷ lệ phần trăm này lớn hơn đáng kể so với các REIT khác, nhưng đó là một điều tích cực vì nó đảm bảo rằng cả Sasseur REIT và lợi ích của nhà tài trợ đều phù hợp.
REIT với một nhà tài trợ tốt có thể tạo dựng được uy tín của mình, do đó nó có thể nhận được lãi suất rẻ hơn đối với các khoản vay từ các tổ chức tài chính. Tuy nhiên, dựa trên dữ liệu của Sasseur, nhà tài trợ của Sasseur có vẻ yếu ớt, vì chi phí tài trợ trung bình có trọng số hiện tại là 4,4% . Với các tùy chọn lãi suất thấp khác, mức này có thể được coi là cao.
Một nhà tài trợ tốt cũng đảm bảo một nguồn tài sản mà Sasseur REIT có thể có được và thật tuyệt khi nhà tài trợ của Sasseur REIT, một trong những nhà điều hành trung tâm thương mại hàng đầu của Trung Quốc, có tổng cộng 12 dự án trong quá trình hoạt động mà Sasseur REIT có thể có được.
* REIT và nhà tài trợ của nó thường có quyền từ chối trước. Do đó, khi nhà tài trợ muốn bán tài sản của mình, REIT sẽ có cơ hội mua lại tài sản đó trước khi nó mở ra thị trường.
Khách hàng của Trung Quốc đã chi 111 tỷ đô la Mỹ cho các mặt hàng xa xỉ vào năm 2019, chiếm hơn một phần ba tổng chi tiêu trên toàn thế giới trong lĩnh vực này. Khi nền kinh tế Trung Quốc cải thiện, ban lãnh đạo của Sassuer dự kiến giá trị này sẽ tăng vào năm 2021.
Theo China Insights Consultancy, từ năm 2021 đến năm 2030, thị trường cửa hàng bán lẻ ở Trung Quốc được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm là 17,9% .
Điều này có thể một phần là do tầng lớp trung lưu của Trung Quốc đang ngày càng mở rộng về quy mô và khả năng chi tiêu. Người mua ngày càng thông minh hơn và có ý thức hơn về các thương hiệu, thiết kế và xu hướng tốt, ngay cả ở các thành phố hạng hai và hạng ba.
Một nhu cầu đáng kể cũng tồn tại đối với các cửa hàng cung cấp trải nghiệm phong cách sống. Điều này có nghĩa là, trong khi một số thứ xa xỉ có thể được mua trực tuyến, nhiều người mua vẫn sẽ chọn ghé thăm một cửa hàng thực nếu nơi đó cung cấp trải nghiệm mua sắm và phong cách sống đầy khát vọng.
Tư cách thành viên VIP cũng rất quan trọng để đáp ứng các mục tiêu bán hàng của công ty. Thật tuyệt vời khi thấy số lượng thành viên VIP tăng lên hàng năm . Trên thực tế, tổng số thành viên VIP tăng 12,5%, đạt 2,37 triệu trong nửa đầu năm 2021.
Như tôi đã lưu ý trước đây, tỷ lệ chi trả cổ tức của Sasseur REIT khá cao, hầu hết các quý đều đạt 100%. Khi một công ty trả nhiều hơn số tiền kiếm được, thì công ty đó không bền vững trong dài hạn.
Mặc dù thật tuyệt vời khi các nhà đầu tư đang nhận được mức cổ tức cao hơn, nhưng chúng tôi cũng nên đảm bảo REIT có thể duy trì nó trong thời gian dài. Tôi khuyên các nhà đầu tư nên theo dõi kỹ điều này nếu họ quyết định đầu tư vào Sasseur REIT.
Như đã đề cập trong bài viết trên Capitaland China Trust, xu hướng mua sắm trực tuyến đang phát triển là một trong những lĩnh vực mà các nhà đầu tư phải hết sức lưu ý. Mua hàng trực tuyến ở Trung Quốc đã tăng đều trong năm , nhờ sự phát triển của các nền tảng giao hàng chi phí thấp như Taobao và Pinduoduo. Theo eMarketer, vào năm 2021, các giao dịch thương mại điện tử sẽ chiếm 52,1% tổng doanh số bán lẻ ở Trung Quốc, tăng từ 44,8% của năm ngoái.
Ngoài ra, doanh số bán hàng truyền thống có thể sẽ giảm 9,8% vào năm 2021, sau khi giảm 18,6% vào năm trước dựa trên báo cáo của eMarketer. Nếu xu hướng này tiếp tục, Sasseur REIT chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng, vì vậy các nhà đầu tư nên theo dõi cẩn thận.
Tuy nhiên, ban quản lý Sassuer nhận thức được sự chuyển dịch ngày càng tăng sang mua sắm trực tuyến và để đáp lại, họ đã triển khai các sáng kiến bán hàng trực tuyến như Ứng dụng WeChat Mini . Ứng dụng WeChat Mini cho phép các cửa hàng của mình tổ chức các phiên phát trực tiếp với sự cộng tác của đối tác thương hiệu s . Mỗi luồng trực tiếp kéo dài hai giờ được tổ chức vào quý II năm 2021 đã thu hút hơn 90.000 người xem.
Trung Quốc cũng có mặt bằng bán lẻ trên đầu người thấp hơn nhiều so với các quốc gia phát triển tương đương , theo UBS. Tôi dự đoán rằng các trung tâm bán lẻ sẽ phát triển mạnh trong nước trong thập kỷ tới, do thị trường bán lẻ chưa được phục hồi và mức thu nhập ngày càng cao của người dân.
Theo UBS, quan hệ đối tác với những người khổng lồ trên internet và sự chuyển hướng sang ‘trải nghiệm hoặc sự tiện lợi’, cũng sẽ là những động lực chính dẫn đến thành công cho các trung tâm thương mại này. Thật tuyệt khi biết rằng Sasseur REIT đã và đang làm việc trên những yếu tố này.
Đây có thể là lần đầu tiên bạn nghe về Sasseur REIT, vì vậy bạn cảm thấy không an toàn khi đầu tư vào nó. Tuy nhiên, các nhà đầu tư có thể yên tâm vì Sasseur REIT có thứ hạng cao trên Chỉ số minh bạch và quản trị Singapore (SGTI) .
Vào năm 2021, Sasseur REIT ở vị trí thứ 17 vị trí, tăng từ thứ 25 diễn ra vào năm ngoái. Nó cũng có thứ hạng cao hơn đáng kể so với các REIT phổ biến như SPH REIT, Keppel DC REIT và Frasers Centrepoint REIT.
Vì vậy, Sasseur REIT có phải là một khoản đầu tư tốt ngay bây giờ không?
Hãy xem nó đáng giá bao nhiêu.
Cho rằng Tỷ lệ PB hiện tại của Sasseur REIT là khoảng 0,97 và Tỷ lệ PB trung bình của nó trong năm năm qua là khoảng 0,92, tôi tin rằng Sasseur REIT hiện đang được đánh giá cao .
Chúng tôi có thể kết luận rằng Sasseur REIT hơi đắt so với các công ty cùng ngành, chẳng hạn như Capitaland China Trust và MapleTree NAC Trust, có tỷ lệ PB lần lượt là 0,78 và 0,79.
Tuy nhiên, hãy nhớ rằng đây không phải là sự so sánh giữa táo với táo vì Sasseur REIT, không giống như các REIT khác, vận hành các trung tâm thương mại.
Mặt khác, nếu bạn nhìn vào tỷ suất cổ tức của nó trong những năm qua, với tỷ suất cổ tức hàng năm hiện tại là 7,09%, tôi sẽ nói Sasseur REIT được định giá cao hơn một chút so với lợi tức trung bình.
Tuy nhiên, so với các công ty cùng ngành là Capitaland China trust và Mapletree NAC trust, vốn có tỷ suất cổ tức lần lượt là 5,9% và 6,11%, tương ứng, cổ tức của Sasseur REIT có vẻ hấp dẫn.
Tóm lại, Sasseur REIT đáng chú ý vì mô hình Kinh doanh Thương mại Nghệ thuật độc đáo và cấu trúc cho thuê phù hợp với lợi ích của REIT với người thuê. Có vẻ như Sasseur REIT có thể là khoản đầu tư phù hợp với nhiều nhà đầu tư vì hiệu quả tài chính ổn định trong ba năm qua.
Tuy nhiên, do khoản trả cổ tức lớn, tôi sẽ tạm dừng đầu tư vào REIT này trong thời gian chờ đợi vì tôi không chắc chắn về mức độ bền vững của nó.
Ngoài ra, các nhà đầu tư cần lưu ý rằng đợt bùng phát hiện tại đã làm giảm doanh số bán hàng cho năm 2021 sau một năm phục hồi, như thể hiện trong biểu đồ bên dưới.
Tôi hiện không có bất kỳ vị trí nào trong Sassuer REIT.