Digital Core REIT (DC REIT) là trung tâm dữ liệu thuần chơi thứ hai mà REIT có kế hoạch niêm yết tại Singapore. Dưới đây là tổng quan ngắn gọn về các chi tiết cung cấp chỉ định từ bản cáo bạch sơ bộ của DC REIT:
Cập nhật về đơn đăng ký IPO của Digital Core REIT
Thời gian biểu cho đợt chào bán công khai đã được phát hành. Dưới đây là những ngày chính cần lưu ý:
Bạn có thể đăng ký thông qua ATM, ngân hàng trực tuyến hoặc ứng dụng ngân hàng di động theo hầu hết các đợt IPO.
Danh mục đầu tư IPO REIT của Digital Core REIT bao gồm 10 trung tâm dữ liệu được giữ lại tự do tập trung trong các thị trường hàng đầu ở Hoa Kỳ và Canada với mức định giá đã được thẩm định là 1,4 tỷ đô la Mỹ.
Nó được cho thuê 100% cho một nhóm khách hàng blue-chip, mỗi khách hàng có nhiều đợt triển khai trên nền tảng toàn cầu của Nhà tài trợ.
Thời hạn thuê còn lại bình quân gia quyền là hơn sáu năm và tất cả các hợp đồng cho thuê đều có mức tăng lãi suất tiền mặt hàng năm theo hợp đồng dao động từ 1,0% đến 3,0%, với mức trung bình gia quyền khoảng 2%.
Ngoài ra, khoảng 85% Danh mục IPO được cho thuê theo cơ cấu cho thuê ròng gấp ba lần, cung cấp thêm khả năng chống lại sự tăng trưởng chi phí hoạt động.
10 khách hàng hàng đầu của họ có chất lượng cực kỳ cao. DC REIT đã tiết lộ rằng khách hàng lớn nhất của họ có xếp hạng tín dụng AAA.
Hiện chỉ có hai tập đoàn của Hoa Kỳ được xếp hạng tín dụng AAA, đó là - Microsoft và Johnson &Johnson, trong đó chỉ có một trong số họ là công ty phần mềm. Thứ 2 nd lớn nhất có thể là Cyxtera vì họ đã thuê ít nhất 17 địa điểm từ nhà tài trợ trong khi thứ 3 có thể là Nền tảng Meta.
Digital Realty, nhà tài trợ của DC REIT cũng đã hào phóng tiết lộ 20 khách hàng hàng đầu của họ, điều này sẽ đưa ra dấu hiệu về những khách hàng còn lại trong Top 10 của DC REIT:
Digital Realty (NYSE:DLR), nhà tài trợ của DC REIT là nhà cung cấp lớn nhất toàn cầu về trung tâm dữ liệu trung lập trên nền tảng đám mây và nhà cung cấp dịch vụ trung lập, giải pháp định vị và kết nối dành riêng cho toàn bộ khách hàng.
Nền tảng toàn cầu của DLR cung cấp cho khách hàng sự nhất quán về triển khai, mô hình hoạt động, hình thức hợp đồng và trải nghiệm mua sắm, cũng như một bên chịu trách nhiệm duy nhất có khả năng đáp ứng các yêu cầu về trung tâm dữ liệu của họ trên toàn thế giới.
20 khách hàng hàng đầu của họ có trung bình hơn 40 đơn vị triển khai trên 291 cơ sở tại 47 siêu thị trên khắp 24 quốc gia trên sáu lục địa. Họ cũng là một trong 10 REIT niêm yết lớn nhất của Hoa Kỳ, với giá trị vốn hóa thị trường chứng khoán khoảng 44 tỷ đô la Mỹ.
Nhà tài trợ đang cung cấp ROFR cho Digital Core REIT cho phần lớn tài sản thuộc sở hữu của Nhà tài trợ trên toàn cầu phù hợp với nhiệm vụ đầu tư của Digital Core REIT.
Số tiền này lên tới hơn 15 tỷ đô la Mỹ.
DC REIT đưa ra lợi suất phân phối dự báo hấp dẫn là 4,75% cho Năm 2022 và 5,00% cho Năm 2023
Giá trị thẩm định của tài sản là 1,441 triệu đô la Mỹ và 90% cổ phần đã được DC Reit mua mà không có bất kỳ khoản chiết khấu nào. Tỷ suất vốn hóa bình quân được sử dụng trong giá trị thẩm định là 4,25%. Dự báo Thu nhập bất động sản ròng cho năm 2022 là 66,9 triệu đô la Mỹ, tương ứng với lợi suất bất động sản danh mục đầu tư là 4,6%.
Digital Core REIT dự kiến sẽ có tỷ lệ đòn bẩy tổng hợp khoảng 27,0%, thấp hơn đáng kể so với các công ty cùng ngành. Điều này cũng mang lại cho nó khoảng 160 triệu đô la Mỹ và 596 triệu đô la Mỹ dư nợ với tỷ lệ đòn bẩy tổng hợp từ 35% đến 50%. Điều này cung cấp không gian rộng rãi để tài trợ cho các khoản đầu tư sau IPO một cách nhanh chóng thông qua nợ.
Đối với các thương vụ mua lại trong tương lai, Digital Realty dự định đồng đầu tư với REIT, với nhà tài trợ nắm giữ 10% tài sản và REIT nắm giữ 90% còn lại.
| Digital Core Reit | Mapletree Industrial Trust | Keppel DC REIT | |
| Thuộc tính | 10 | 143 | 19 |
| Giá trị danh mục đầu tư | 1.440 triệu đô la Mỹ | 7.428 triệu đô la Singapore | 3.086 triệu đô la Singapore |
| Sức chứa | 100,0% | 93,7% | 98,1% |
| BÁN | 6,2 năm | 4,3 năm | 7,0 năm |
| Lái xe | 27,0% | 39,6% | 36,7% |
| Vốn hóa thị trường | 990 triệu đô la Mỹ | 7.180 triệu đô la Singapore | 4.050 triệu đô la Singapore |
| P / B | 1,05x | 1,52 lần | 2.05x |
| Lợi nhuận | 4,75% | 5,05% | 4,19% |
So với hai REIT khác ở Singapore có tài sản là trung tâm dữ liệu, rõ ràng DC REIT có mức định giá thuận lợi.
Điều này có thể là do quy mô nhỏ hơn, công suất thấp hơn và định giá IPO chiến lược đảm bảo có đủ lãi suất bán lẻ.
Có vẻ như DC REIT có một danh mục đầu tư IPO chất lượng và có vị trí tốt với những người thuê hàng đầu. Các hợp đồng cho thuê có cấu trúc tăng dần cho thuê mang lại khả năng hiển thị về tăng trưởng thu nhập trong tương lai và có một nhà tài trợ mạnh mẽ với đường ống ROFR khổng lồ.
Ngoài ra còn có sự liên kết chặt chẽ về lợi ích giữa nhà tài trợ và các ông lớn thiểu số do cổ phần đáng kể trong REIT và đợt chào bán có mức định giá hấp dẫn so với các công ty cùng ngành. Cũng có thể có khả năng nén năng suất để điều chỉnh nó gần hơn với các đồng nghiệp của nó.
Mặc dù có rủi ro là đường cong lợi suất tăng đột biến có thể dẫn đến chi phí tài chính. Nó cũng có thể dẫn đến việc đồng USD vốn đã mạnh tăng giá, các nhà đầu tư trong nước có thể phải đối mặt với tình thế tiến thoái lưỡng nan không thể giải quyết được là mua khi IPO hoặc chờ đợi đường cong lợi suất tăng nhanh ảnh hưởng đến giá cổ phiếu nhưng phải trả mức giá tương đương SGD cao hơn.