Mùa xuân thường là thời điểm nhộn nhịp nhất trong năm của bất động sản. Đó là khi những người săn nhà và người bán nhà thoát ra khỏi chế độ ngủ đông và đổ bộ vào thị trường theo từng đợt. Nhưng năm nay — trong kỷ nguyên COVID-19 — thì khác.

Sự bùng phát của coronavirus đã làm rung chuyển nền kinh tế và ảnh hưởng đến nhiều ngành công nghiệp, bao gồm cả bất động sản. Khi người Mỹ trên khắp đất nước đang trú ẩn tại nhà, nhiều người mua nhà đang tự hỏi:Tôi có nên mua nhà ngay bây giờ, hay đợi cho đến khi các biện pháp kiểm dịch nới lỏng và nền kinh tế khởi sắc trở lại? Điều tương tự cũng xảy ra với những người bán phân vân khi nào họ nên niêm yết nhà của họ.

Thị trường bất động sản vẫn sôi động; hầu hết các bang đều coi ngành bất động sản là một ngành kinh doanh thiết yếu. Nhưng thị trường đang chậm lại. Trong tháng 3, 5,3 triệu căn nhà hiện có đã được bán (giảm 8,5% so với tháng 2) và 627.000 căn nhà mới đã được bán (giảm 15,4%). Và trong một cuộc khảo sát vào tháng 4 đối với các đại lý bất động sản của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), 90% các đại lý đã báo cáo sự suy giảm quan tâm của người mua nhà vì lo ngại coronavirus. Ngoài ra, 80% cho biết họ thấy ít nhà hơn trên thị trường.

Megan Aitken, một đại lý bất động sản ở Middletown, Del cho biết:“Chúng tôi đã chứng kiến ​​một số người mua phanh phui việc tìm kiếm nhà của họ vì họ bị mất thu nhập hoặc vì tình hình tài chính của họ đã thay đổi”. của những người bán chọn cách hậu cần đưa ngôi nhà của họ ra thị trường vì họ không muốn có nguy cơ tiếp xúc với coronavirus gia tăng. ”

Alicia Stoughton, một nhà thiết kế và đại lý bất động sản ở Cincinnati, cho biết:“Mối quan tâm lớn của người bán lúc này là nguy cơ [người mua] mất thu nhập trước khi đóng cửa”.

Nhưng với lãi suất thế chấp vẫn đang ở mức thấp kỷ lục - mức trung bình cho một khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm là 3,3% vào giữa tháng 4, Freddie Mac báo cáo - người mua có động lực để ở lại thị trường. (Tỷ giá thấp cũng làm dấy lên một xu hướng tái cấp vốn; xem bên dưới.)

Mẹo dành cho người mua

Mặc dù ngày càng ít người mua nhà, nhưng người mua ở nhiều thành phố vẫn đang phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt do tình trạng thiếu nhà ở. Stoughton nói:“Bởi vì nhiều người bán dự định niêm yết vào mùa xuân này đang giữ lại, nên hàng tồn kho thậm chí còn thấp hơn so với dự kiến. “Hãy đảm bảo làm việc với một đại lý sẵn sàng làm việc chăm chỉ hơn để tìm các danh sách ngoài thị trường,” cô ấy khuyên.

Ngoài ra, việc được phê duyệt trước khi bạn đưa ra lời đề nghị mua nhà là điều bắt buộc. Bạn không cần phải rời khỏi nhà để được phê duyệt trước; bạn có thể nộp đơn trực tuyến hoặc qua điện thoại. Và nếu bạn đang vội, việc đăng ký với một công ty cho vay thế chấp trực tuyến có thể giúp bạn đẩy nhanh quá trình đăng ký. Ví dụ:Quicken Loans ’Rocket Mortgage cho biết họ có thể phê duyệt người vay trong vòng ít nhất là tám phút.

Tuy nhiên, bạn nên mua sắm xung quanh để tìm một mức giá thấp. Glenn Brunker, thuộc Ally Home, cho biết:“Tôi chưa từng thấy sự khác biệt như vậy giữa tỷ lệ giữa người cho vay và người cho vay trong lịch sử 35 năm làm việc trong lĩnh vực kinh doanh thế chấp”.

Cũng nên nói chuyện với một số đại lý bất động sản trước khi bạn chọn một đại lý bất động sản. Aitken khuyến nghị người mua nên tham khảo ý kiến ​​qua video với đại lý để thiết lập kết nối con người. “Bạn muốn một người đại diện biết nhu cầu của bạn và sẽ ủng hộ bạn,” cô ấy nói.

Các chuyến tham quan nhà ảo và nhà mở được phát trực tiếp đang thay thế các buổi trình chiếu trực tiếp. Gần 3/4 đại lý bất động sản trong cuộc khảo sát của NAR cho biết họ đã thấy những người bán nhà ngừng giữ nhà mở bán.

Cara Ameer, một đại lý bất động sản ở Ponte Vedra Beach, Fla, cho biết người mua nhà phải thích nghi. Nếu bạn trực tiếp tham quan một ngôi nhà, hãy đảm bảo mang đồ bảo hộ, chẳng hạn như khẩu trang và găng tay.

Kevin Schatz, nhân viên cho vay tại Santa Ana, California, California, cho biết:Để đóng đúng hạn, hãy cân nhắc chọn thời hạn đóng 60 ngày thay vì 30 ngày hoặc 45 ngày. Do sự gia tăng của các đơn xin tái cấp vốn gần đây, người cho vay của bạn có thể cần thêm một chút thời gian để phê duyệt khoản vay của bạn so với thời gian bình thường. Ngoài ra, việc đóng cửa lâu hơn mang lại cho bạn sự linh hoạt khi lên lịch ngày thanh toán với công ty chủ quản của bạn. Một số công ty có chức danh đang đóng cửa ít hơn vì họ đã sa thải hoặc cắt giảm thêm nhân viên.

Các giao thức để thẩm định nhà cũng đã thay đổi. Fannie Mae và Freddie Mac, những gã khổng lồ cho vay thế chấp được chính phủ tài trợ, đã chỉ đạo những người cho vay thế chấp giảm nhu cầu thẩm định viên thực hiện kiểm tra tại nhà, cho phép linh hoạt hơn trong việc thẩm định từng khoản cho các khoản vay thông thường. (Các khoản thế chấp của FHA vẫn yêu cầu thẩm định tại nhà.)

Việc kiểm tra nhà đang được thực hiện từng bước mà không có người mua nhà gắn thẻ cùng với người kiểm tra — mặc dù một số người kiểm tra đang sử dụng ứng dụng trò chuyện video để cho phép người mua tham gia với họ để kiểm tra từ xa trong thời gian thực.

Nếu điều đó được cho phép ở tiểu bang của bạn, hãy xem xét thực hiện “đóng điện tử”, một quy trình giải quyết trong đó bạn ký các tài liệu đóng bằng điện tử.

Mẹo dành cho người bán

Hơn bao giờ hết, “điều sẽ làm cho danh sách trở nên khác biệt là cách các ngôi nhà được trình bày trực tuyến,” Aitken nói. Những bức ảnh và dàn dựng chuyên nghiệp là điều bắt buộc; nếu không có chúng, danh sách trực tuyến của bạn có thể nhạt nhòa so với đối thủ cạnh tranh. Hầu hết những người độc quyền tính phí từ 150 đô la đến 600 đô la cho một cuộc tư vấn kéo dài hai giờ, và sau đó là thêm 500 đến 600 đô la mỗi tháng cho mỗi phòng, theo Homevisor. Nhưng nó mang lại hiệu quả:Nghiên cứu cho thấy những ngôi nhà được dàn dựng bán nhanh hơn và kiếm được nhiều tiền hơn những ngôi nhà không có dàn dựng.

Để làm cho ngôi nhà của bạn nổi bật, hãy cân nhắc thêm các tính năng công nghệ cao vào danh sách của bạn, chẳng hạn như video hoặc chuyến tham quan 3-D về ngôi nhà của bạn hoặc cảnh quay bằng máy bay không người lái.

Nhiều người mua nhà vẫn muốn tham quan nhà trước khi họ đưa ra lời đề nghị. Ameer nói:“Nếu bạn thấy đồng ý với việc để mọi người vào nhà, hãy bật tất cả đèn và để mở tất cả các cửa để bạn có thể giảm thiểu việc mọi người phải chạm vào những thứ trong nhà của bạn. Đối với danh sách của mình, Aitken đặt một giỏ bao gồm giày, găng tay cao su và khăn lau khử trùng ở cửa trước để những người mua nhà tiềm năng sử dụng.

Cuối cùng, đừng trả giá quá cao cho ngôi nhà của bạn. Nhiều người mua đang hạn chế về tài chính của họ, và nhiều người mua ít sẵn sàng đưa ra giá niêm yết trên cho các căn nhà. Nhiều người mua cũng cảnh giác với việc kéo dài ngân sách của họ, vì virus coronavirus có thể làm giảm giá nhà trong năm nay.

Tái cấp vốn:Chuẩn bị kiên nhẫn

Với lãi suất trung bình cho khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm đang trôi về mức 3%, đây là thời điểm tốt để xem xét tái cấp vốn. Refi thường có ý nghĩa nếu tỷ lệ khoản vay của bạn cao hơn tỷ lệ hiện tại hơn một điểm phần trăm. Bạn có thể sử dụng máy tính tái cấp vốn của The Mortgage Professor để thêm vào chi tiết của cả khoản thế chấp hiện tại và khoản vay mới của bạn để xem bạn phải ở trong nhà bao lâu để bắt đầu tiết kiệm tiền.

Nhưng đừng mong đợi người cho vay sẽ trả lại cuộc gọi của bạn ngay lập tức. Trong tuần cuối cùng của tháng 3, các đơn xin tái cấp vốn đã tăng 168% so với một năm trước, theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA). Steve Kaminski, người đứng đầu Bộ phận cho vay dân cư Hoa Kỳ tại TD Bank, cho biết:Các bên cho vay đang mất nhiều thời gian hơn để xử lý các khoản tái cấp vốn, và nhiều văn phòng đóng cửa, điều này có thể kéo dài thời gian quay vòng vốn.

Glenn Brunker của Ally Home cho biết:“Do số lượng đơn đăng ký tái cấp vốn chưa từng có mà chúng tôi đang thấy, một số người cho vay đang mất thêm 120 ngày để hoàn thành việc tái cấp vốn”. Trước COVID-19, ông nói, việc tái cấp vốn thế chấp mất khoảng 40 đến 45 ngày để hoàn thành.

Yêu cầu người cho vay khóa lãi suất 120 ngày thay vì 30 hoặc 60 ngày thông thường hơn. Cố gắng có được một khóa thả nổi, cho phép bạn đạt được mức lãi suất thế chấp thấp hơn nếu lãi suất giảm trong một khoảng thời gian cụ thể sau khi khoản vay của bạn được chấp thuận. (Theo truyền thống, người cho vay tính phí thả nổi, nhưng một số người có thể sẵn sàng từ bỏ nó trong điều kiện thời tiết ngày nay.)

Bởi vì lãi suất thế chấp có thể khác nhau đáng kể từ người cho vay sang người cho vay, Brunker thực sự khuyến nghị những người tái cấp vốn nên lấy báo giá từ ít nhất ba công ty cho vay thế chấp. Bạn cũng có thể muốn đợi một vài tháng để mua sắm lại. Trong nền kinh tế đi xuống, tỷ giá sẽ không cao hơn nữa và có nhiều khả năng chúng sẽ giảm hơn nữa. Chênh lệch giữa lợi tức trên trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm và lãi suất thế chấp trung bình trong 30 năm cao hơn bình thường bởi vì kinh doanh bùng nổ, nhiều người cho vay đang báo giá cao hơn.