Mua điểm thế chấp và giảm lãi suất thế chấp có thể là một ý tưởng hay khi bạn mua nhà hoặc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình. Tuy nhiên, làm như vậy chi phí đóng sẽ cao hơn. Việc xác định thời điểm mua giảm tỷ giá phụ thuộc vào chi phí, tình hình tài chính và kế hoạch ngắn hạn của bạn.
Điểm thế chấp hoạt động khác nhau tùy thuộc vào loại điểm thế chấp mà bạn đang nói đến:
Khi chúng tôi xem xét các điểm thế chấp bên dưới, chúng tôi sẽ giải quyết cụ thể các điểm giảm giá. Điểm gốc có thể dễ so sánh và dễ hiểu hơn nhiều — việc tìm ra thời điểm mua điểm giảm giá không đơn giản như vậy.
Bạn sẽ muốn tìm ra điểm hòa vốn khi cố gắng quyết định xem mình có nên mua điểm thế chấp hay không. Đây là thời điểm mà tại đó chi phí trả trước bạn phải trả để giảm lãi suất của mình phù hợp với kết quả tiết kiệm lãi suất.
Nói chung, mỗi điểm sẽ có giá 1% số tiền vay và sẽ làm giảm 0,25% lãi suất của khoản thế chấp. Chúng tôi sẽ sử dụng những số tiền này cho các tính toán được thực hiện bên dưới, nhưng biết rằng một số người cho vay thế chấp có thể sử dụng một mức giá hoặc số tiền giảm khác.
Bất kể chi phí và tỷ giá thay đổi, một cách đơn giản để tìm điểm hòa vốn là chia chi phí của điểm cầm cố cho khoản tiết kiệm hàng tháng của bạn.
Ví dụ:nếu bạn nhận khoản thế chấp 300.000 đô la, mỗi điểm chiết khấu có giá 3.000 đô la. Nếu mua một điểm trong khoản thế chấp 30 năm của bạn có nghĩa là lãi suất thay đổi từ 4,5% đến 4,25%, thì khoản thanh toán hàng tháng của bạn giảm khoảng 44 đô la (từ khoảng 1,520 đô la xuống 1,476 đô la). Điểm hòa vốn của bạn là 3.000 chia cho 44, tức là khoảng 68 tháng.
Mua nhiều điểm hơn có thể làm giảm đáng kể khoản thanh toán hàng tháng của bạn, mặc dù nó có thể không thay đổi nhiều điểm hòa vốn của bạn. Mua ba điểm với giá 9.000 đô la sẽ giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn xuống 131 đô la (từ khoảng 1.520 đô la xuống 1.476 đô la). Tuy nhiên, điểm hòa vốn chỉ tăng trong một tháng.
Các yếu tố khác cũng có thể ảnh hưởng đến điểm hòa vốn của bạn. Ví dụ:bạn có thể tài trợ cho việc mua điểm chiết khấu, nhưng làm như vậy có thể kéo dài điểm hòa vốn của bạn do lãi suất. Ngoài ra, nếu bạn mua điểm với khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, lãi suất thấp hơn có thể chỉ áp dụng cho khoảng thời gian lãi suất cố định ban đầu.
Điểm mua hàng về cơ bản là trả trước lãi suất, có nghĩa là nó có thể là một khoản chi phí được khấu trừ thuế. Nếu bạn đáp ứng các yêu cầu của IRS, bạn có thể được khấu trừ toàn bộ trong năm đầu tiên. Nếu không, khoản khấu trừ sẽ được dàn trải trong suốt thời gian của khoản vay. Trong cả hai trường hợp, điều này có làm thay đổi tính toán của bạn hay không tùy thuộc vào tình hình tài chính và thuế tổng thể của bạn.
Hiểu được chi phí của điểm là bao nhiêu, tác động đến các khoản thanh toán hàng tháng và điểm hòa vốn của bạn là một nơi tốt để bắt đầu. Từ đó, bạn có thể xem xét tình hình cụ thể của mình để xác định xem mua điểm có phải là một ý tưởng thông minh hay không.
Nói chung, việc mua điểm thế chấp có thể có ý nghĩa khi:
Tuy nhiên, nếu bạn cần tiền mặt cho các chi phí khác - chẳng hạn như di chuyển, sửa sang lại hoặc hóa đơn hàng tháng - bạn muốn đảm bảo rằng điểm mua hàng sẽ không khiến bạn bị ràng buộc. Ngoài ra, nếu bạn có kế hoạch bán nhà sớm hoặc bạn nghĩ rằng bạn có thể tái cấp vốn, thì số tiền tiết kiệm được từ việc mua nhà với lãi suất thấp hơn sẽ bị hạn chế.
Trên thực tế, nếu bạn nghi ngờ mình có thể không gắn bó lâu dài với cùng một khoản thế chấp, bạn nên yêu cầu các khoản tín dụng của người cho vay hơn là mua các điểm thế chấp. Các khoản tín dụng của người cho vay về cơ bản có thể được coi là bán hàng hơn là mua chúng, bởi vì người cho vay trả tiền cho bạn để chấp nhận một mức lãi suất cao hơn. Nó có thể có ý nghĩa nếu bạn gặp khó khăn khi trả trước hoặc chi phí đóng. Hoặc nếu bạn nghi ngờ bạn có thể di chuyển hoặc tái cấp vốn sớm.
Bạn có thể mua điểm thế chấp bằng cách thỏa thuận với người cho vay trước khi khoản vay đóng. Phí tích điểm sẽ được thanh toán trực tiếp cho người cho vay như một phần chi phí đóng của bạn.
Khi bạn nhận được tài liệu Ước tính Khoản vay cho khoản thế chấp của mình, bạn sẽ thấy các điểm thế chấp được phân tách dưới dạng chi phí mục hàng ở trên cùng bên trái của trang hai. Nếu Ước tính Khoản vay của bạn cho thấy rằng bạn đang trả điểm và bạn không mong đợi hoặc không muốn, hãy hỏi người cho vay của bạn về các tùy chọn khác. Họ có thể cung cấp cho bạn một khoản thế chấp không có điểm, nhưng mong đợi một mức lãi suất cao hơn để đổi lại.
Mua điểm thế chấp không phải là cách duy nhất để giảm lãi suất thế chấp của bạn hoặc số tiền bạn phải trả cho lãi suất tổng thể. Dưới đây là một số tùy chọn bổ sung mà bạn sẽ muốn xem xét:
Sau khi bạn có một khoản thế chấp, bạn có thể tái cấp vốn để nhận được mức lãi suất thấp hơn. Hoặc, nếu người cho vay của bạn cho phép, bạn có thể thực hiện thanh toán hai tháng một lần để giảm số lãi tích lũy nói chung.
Điểm tín dụng của bạn có thể ảnh hưởng rất nhiều đến khả năng vay thế chấp và lãi suất bạn sẽ nhận được khi vay mới hoặc khi tái cấp vốn. Bạn có thể kiểm tra một trong các điểm tín dụng của mình, FICO ® Điểm ☉ 8, miễn phí từ Experian.
Tuy nhiên, những người cho vay cầm cố có thể sẽ sử dụng các FICO
®
khác nhau Điểm để đánh giá ứng dụng của bạn. Với Experian CreditWorks℠ Premium, tính phí hàng tháng, bạn cũng có thể xem FICO
®
Cho điểm 2 dựa trên hồ sơ tín dụng Experian của bạn cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến nó. Sau đó, bạn có thể bắt đầu sử dụng thông tin này để cải thiện điểm tín dụng của mình và chuẩn bị sẵn sàng tín dụng cho một khoản thế chấp.