Trong hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính, sự sụt giảm của giá bất động sản không chỉ là nỗi lo lắng cho những người cho vay và cho vay thế chấp truyền thống, mà còn cả Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) và chương trình thế chấp ngược của nó. Do đó, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) đã thực hiện một số bước để làm cho chương trình có phần hạn chế hơn, giảm hạn mức vay và tăng phí bảo hiểm cho những người vay ủng hộ chương trình.
Trong một thông báo lớn trong tháng này, HUD đã công bố một vòng thay đổi mới sẽ hợp nhất các khoản vay Tiêu chuẩn và Tiết kiệm HECM, thay đổi các giới hạn gốc ảnh hưởng đến mức tối đa mà người tiêu dùng có thể vay và nói chung là tăng chi phí một lần nữa đối với các khoản thế chấp ngược lại. Ngoài ra, chương trình thế chấp ngược HECM sẽ trở nên hạn chế hơn nhiều về số tiền có thể được vay cùng một lúc và vào đầu năm tới sẽ giới thiệu một quy trình đánh giá tài chính mới để đảm bảo hơn nữa rằng những người vay thế chấp ngược có phương tiện để duy trì thuế tài sản và bảo hiểm của họ. để tránh vỡ nợ.
Từ quan điểm lập kế hoạch tài chính, những thay đổi này được cho là một bước đi tốt để giúp hạn chế một số khoản vay nợ vô trách nhiệm, và trớ trêu thay, có thể có ít tác động đến khách hàng của các nhà hoạch định tài chính vốn đã có xu hướng giàu có hơn và chủ động hơn trong chiến lược nghỉ hưu của họ (trong khi tác động sẽ đáng kể hơn đối với những người đã gặp khó khăn về tài chính). Mặt khác, chi phí mới cao hơn đối với nhiều loại phương thức cho vay và những hạn chế mới về hạn mức gốc - có thể đặc biệt hạn chế đối với những cá nhân giàu có với những ngôi nhà đắt tiền hơn - có thể khiến các khoản thế chấp ngược lại ít hấp dẫn hơn đối với các nhà hoạch định tài chính, ngay cả khi đảo ngược sự thay đổi của ngành thế chấp để tập trung nhiều hơn vào các loại khách hàng mà các nhà lập kế hoạch thường làm việc cùng.
Michael Kitces là Trưởng phòng Chiến lược Lập kế hoạch tại Buckingham Wealth Partners, một nhà cung cấp dịch vụ quản lý tài sản chìa khóa trao tay hỗ trợ hàng nghìn cố vấn tài chính độc lập.
Ngoài ra, anh ấy còn là người đồng sáng lập Mạng lưới lập kế hoạch XY, Tư vấnPay, fpPathfinder và Tuyển dụng người lập kế hoạch mới, cựu Biên tập viên của Tạp chí Kế hoạch Tài chính, người dẫn chương trình Tư vấn tài chính thành công podcast và nhà xuất bản của blog về ngành lập kế hoạch tài chính nổi tiếng Nerd’s Eye View thông qua trang web Kitces.com của mình, dành riêng cho việc nâng cao kiến thức về lập kế hoạch tài chính. Năm 2010, Michael đã được công nhận với một trong những giải thưởng “Trái tim của Kế hoạch Tài chính” của FPA vì những cống hiến và nỗ lực của anh ấy trong việc phát triển nghề nghiệp.
Tuần trước, HUD đã ban hành hướng dẫn mới sẽ thay đổi một số điều khoản chính về các khoản thế chấp đảo ngược trong tương lai. Như đã nêu chi tiết trong Thư thế chấp 2013-27 và 2013-28, những thay đổi chính đối với thế chấp ngược HECM của FHA bao gồm:
Ngày có hiệu lực của các quy tắc mới này là cuối tháng 9 và sẽ áp dụng cho bất kỳ khoản vay mới nào bắt đầu vào / sau ngày 30 tháng 9. Do đó, bất kỳ người vay thế chấp ngược nào muốn đủ điều kiện theo Tiêu chuẩn HECM hiện tại và quy tắc Trình tiết kiệm HECM phải nộp đơn và được chỉ định số hồ sơ FHA (cũng có nghĩa là họ phải hoàn thành Tư vấn HECM cần thiết) vào hoặc trước ngày 28 tháng 9 (kể từ ngày 29 tháng 9 là ngày Chủ nhật và hệ thống FHA không có sẵn để chỉ định số hồ sơ vào ngày hôm đó).
Ngoài những thay đổi về quy tắc trên, có hiệu lực từ ngày 13 tháng 1 năm 2014 tới đây, những người vay thế chấp ngược HECM cũng sẽ phải trải qua một cuộc đánh giá tài chính. Mục đích của việc đánh giá là để xác định xem liệu người vay có đủ khả năng hợp lý để duy trì các khoản thanh toán thuế tài sản cần thiết và bảo hiểm chủ nhà dựa trên thu nhập, tài sản và nợ khác của họ và báo cáo tín dụng hay không. Nếu xác định rằng người đi vay sẽ không thể hỗ trợ các khoản thanh toán này một cách hợp lý, thì các khoản thanh toán này sẽ được yêu cầu rút từ chính thế chấp ngược lại và ký quỹ; đáng chú ý, với số lượng đô la và khoảng thời gian liên quan (có thể cho toàn bộ tuổi thọ của người vay!), điều này có thể có nghĩa là toàn bộ số tiền vay thế chấp ngược lại được tiêu thụ chỉ bởi nghĩa vụ có khả năng duy trì thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà suốt đời.
Mục tiêu cơ bản của các quy tắc thế chấp đảo ngược mới tương đối đơn giản:giảm tần suất các khoản thế chấp đảo ngược được sử dụng như một khoản vay cuối cùng cho những người đã gặp khó khăn về tài chính, như vậy họ chỉ cần cạn kiệt tiền và rơi vào tình trạng vỡ nợ. dù sao. Mặc dù các khoản thế chấp ngược lại không thể bị tịch thu do không thanh toán khoản vay - vì không có khoản thanh toán - việc tịch thu tài sản vẫn có thể được kích hoạt nếu người vay không duy trì tài sản và trả thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà, điều này rất đáng tiếc có thể xảy ra kịch bản nếu người đi vay đã rất khó khăn về tài chính; trên thực tế, như đã thảo luận trước đây trên blog này, quyết định đầu năm nay trong Thư thế chấp 2013-01 đối với HUD để hạn chế các khoản vay Tiêu chuẩn HECM một lần cũng được thực hiện để giải quyết tỷ lệ vỡ nợ thế chấp ngược ngày càng tăng. Về bản chất, mục đích của các quy tắc mới là chuyển các khoản thế chấp đảo ngược từ việc được sử dụng như một biện pháp cuối cùng, sang được sử dụng chủ động hơn và sớm hơn trong quá trình nghỉ hưu như một phần của chiến lược chặt chẽ; nói cách khác, là một phần của phương pháp lập kế hoạch tài chính toàn diện hơn.
Tuy nhiên, thật không may, trên thực tế, việc áp dụng các quy tắc mới cũng có thể khiến các khoản thế chấp ngược trở nên kém hấp dẫn hoặc khả thi hơn đối với một số nhà hoạch định tài chính, vì hai lý do chính. Đầu tiên là chi phí MIP trả trước 0,50% mới (ngoài các chi phí đóng khác); trước đây, các nhà hoạch định tài chính thường thận trọng sử dụng các khoản thế chấp ngược vì MIP trả trước 2% quá lớn và sự ra đời của HECM Saver vài năm trước với hầu như không có MIP trả trước (phí chỉ 0,01%) đã thực hiện các khoản vay hấp dẫn hơn nhiều, như được trình bày chi tiết trong các số tháng 10 và tháng 11 năm 2011 của Báo cáo Kitces. Việc hợp nhất các khoản vay Tiêu chuẩn và Tiết kiệm của HECM thành một khoản vay duy nhất với MIP trả trước 0,50% loại bỏ tùy chọn cho các nhà lập kế hoạch sử dụng Trình tiết kiệm HECM sớm và giảm chi phí trả trước, điều này có thể đáng kể do MIP không dựa trên số tiền vay (giống như phí xuất phát) nhưng dựa trên giá trị được đánh giá của tài sản (lên đến số tiền yêu cầu bồi thường tối đa là $ 625,500 vào năm 2013); nói cách khác, nếu bạn vay 100.000 đô la từ bất động sản trị giá 500.000 đô la, MIP trả trước 0,50% không phải là 0,50% của khoản vay 100.000 đô la, mà là 0,50% của giá trị tài sản 500.000 đô la hoặc 2.500 đô la (thực tế là 2,5% số tiền vay trong ví dụ này!)
Thách thức thứ hai là không chỉ MIP trả trước cao hơn (đối với các nhà lập kế hoạch thường sử dụng khoản vay HECM Saver), mà giới hạn khoản vay hiệu quả "chỉ" MIP 0,50% cũng thấp hơn đáng kể. Ví dụ:theo quy tắc "cũ", HECM Saver PLF cho một người 70 tuổi với giả định tỷ lệ 4% là 0,548, có nghĩa là nếu cá nhân đó có tài sản 300.000 đô la, anh ta có thể vay tối đa 164.400 đô la. Theo các quy định mới, PLF sẽ là 0,564 thuận lợi hơn cho số tiền vay tối đa là $ 169,200. Tuy nhiên, như đã lưu ý trước đó, MIP 0,5% chỉ áp dụng nếu người vay rút không quá 60% số tiền vay tối đa, có nghĩa là đảm bảo khoản vay MIP 0,50% dưới dạng rút tiền trả trước (hoặc sử dụng khoản vay lãi suất cố định, yêu cầu rút tiền trả trước hoàn toàn) giới hạn nó chỉ ở mức 101.520 đô la, giảm 38,2% số tiền cho vay trên tăng MIP từ 0,01% lên 0,50%. Nói cách khác, để thực sự có quyền truy cập "chỉ" MIP trả trước 0,50% đối với khoản vay lãi suất cố định hoặc một tình huống khác yêu cầu trả trước đầy đủ, người đi vay hiệu quả chỉ có thể vay 60% (giới hạn) 56,4% ( PLF) giá trị được đánh giá của họ, hoặc chỉ 33,84% giá trị của ngôi nhà.
May mắn thay, số tiền vay tối đa 169.200 đô la "đầy đủ" vẫn có sẵn cho những người có ý định sử dụng nó cho một lựa chọn thanh toán suốt đời hoặc để áp dụng thế chấp ngược lại như một hạn mức tín dụng (mặc dù rất tiếc là họ sẽ bị "mắc kẹt" bắt buộc để sử dụng khoản vay lãi suất thả nổi!). Tuy nhiên, đối với những người dự định sử dụng khoản vay để rút tiền trả trước, có lẽ để tái cấp vốn cho một khoản thế chấp hiện tại để giảm bớt các nghĩa vụ về dòng tiền, các giới hạn cho vay được giảm đáng kể để chỉ nhận được MIP 0,50% và để tái cấp vốn cùng $ 164,400 vì Trình tiết kiệm HECM sau khi các quy tắc mới có hiệu lực sẽ tăng MIP trả trước từ 0,01% lên con số khổng lồ 2,5% (vì khoản giải ngân bắt buộc để tái cấp vốn cho khoản vay hiện tại sẽ nhiều hơn 60% PLF!)!
Thách thức thứ ba là thực tế đơn giản là giới hạn gốc tổng thể đối với các khoản cho vay tối đa thấp hơn. Đối với những người sẵn sàng trả MIP trả trước 2,0% cũ cho khoản vay HECM Standard, PLF "cũ" cho người 70 tuổi ở mức 4% là 0,663, trong khi PLF mới chỉ là 0,564. Nói theo điều kiện đô la thực tế, cá nhân có tài sản 300.000 đô la chỉ có thể nhận được khoản thế chấp ngược lại là 169.200 đô la thay vì 198.900 đô la theo quy định hiện tại, giảm khoảng 14,9% trong giới hạn vay. Tin tốt là đối với những người không cần trả trước toàn bộ số tiền (và có thể tuân theo giới hạn 60% của PLF trong năm đầu tiên), khoản vay ít nhất sẽ rẻ hơn, với MIP là chỉ 0,50% (quy tắc mới) thay vì 2,0% (quy tắc Tiêu chuẩn HECM cũ); mặt khác, đối với những người muốn vay tối đa, chẳng hạn như để giúp tái cấp vốn cho một khoản thế chấp hiện tại trên ngưỡng 60% của PLF, giới hạn vay thấp hơn 14,9% ngay cả khi MIP trả trước được tăng từ 2,0% lên 2,5%.
Với thời hạn khá chặt chẽ cho đến khi các quy tắc mới có hiệu lực - đơn xin thế chấp ngược phải được nộp chỉ trong vài tuần tới - khoảng thời gian có hạn cho những tình huống lập kế hoạch có thể bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi các quy tắc mới. Các cơ hội lập kế hoạch hàng đầu cần được xem xét bao gồm:
Đáng chú ý, thực tế là trong quá khứ, nhiều người sử dụng các chương trình thế chấp ngược đã không tập trung vào một số chi phí, bao gồm cả MIP trả trước, một phần không nhỏ vì chi phí đóng (bao gồm MIP) thường được bao gồm trong bản thân khoản vay, và nhiều người đi vay tìm kiếm các khoản thế chấp ngược lại trong quá khứ đều rơi vào tình trạng eo hẹp tài chính và dù sao cũng có ít lựa chọn thay thế (nếu có). Thay vào đó, trọng tâm chỉ đơn giản là vay số tiền tối đa có thể. Ngoài ra, một số ý kiến cho rằng những người đi vay đã được "khuyến khích" rút thăm tối đa một cách không thích hợp vì nhu cầu từ những người mua trái phiếu thị trường thứ cấp (những người nhận thấy trái phiếu thế chấp ngược được chính phủ bảo lãnh là hấp dẫn so với các lựa chọn thay thế không rủi ro khác!).
Tuy nhiên, trong tương lai, trong phạm vi các khoản thế chấp đảo ngược được dự định như một công cụ chủ động hơn - phù hợp tốt với quy trình lập kế hoạch tài chính - chi phí tăng lên và việc loại bỏ tùy chọn Trình tiết kiệm HECM có thể khiến công cụ này kém hấp dẫn hơn một chút đối với nhiều nhà hoạch định tài chính , đặc biệt nếu mục đích chỉ đơn giản là sử dụng nó như một hạn mức tín dụng dự phòng mà thậm chí có thể không được sử dụng. Điều này cho thấy cả cơ hội lập kế hoạch ngay lập tức - để tận dụng các quy tắc hiện tại trước khi chúng thay đổi - nhưng cũng có nghĩa là các khoản thế chấp ngược lại với chi phí cao hơn sẽ phải được cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong tương lai. Mặt khác, các hạn mức gốc ít nhất sẽ cao hơn một chút (mặc dù chi phí cao hơn) đối với các nhà lập kế hoạch, những người đã đề xuất khoản vay HECM Saver trước đây.
Mặt khác, do các nhà lập kế hoạch tài chính có xu hướng làm việc với những khách hàng khá giả hơn và tham gia vào một quá trình lập kế hoạch chủ động nhằm giải quyết khả năng tài trợ cho các mục tiêu nghỉ hưu của khách hàng, có khả năng là các quy tắc đánh giá tài chính mới sẽ có ít tác động đến đảo ngược điều kiện thế chấp cho hầu hết các khách hàng lập kế hoạch tài chính. Ngoài ra, đối với một số khách hàng có thể bị ảnh hưởng, mục tiêu chính của họ có thể chỉ đơn giản là sử dụng khoản thế chấp ngược lại để trang trải các khoản thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà - để giúp quản lý dòng tiền hưu trí tổng thể của họ - có nghĩa là ngay cả khi đánh giá tài chính, kết quả sẽ chỉ đơn thuần là yêu cầu sử dụng thế chấp ngược lại như thế nào nó được dự định sử dụng. Tuy nhiên, nhiều người sử dụng thế chấp ngược "truyền thống" có thể thấy các quy tắc đánh giá tài chính mới trong năm 2014 hạn chế hơn, thậm chí có thể khiến một số người cho vay thế chấp ngược tập trung hơn nữa vào việc làm việc với các nhà hoạch định tài chính mà khách hàng của họ có thể đủ điều kiện và sử dụng các chiến lược thế chấp ngược chủ động hơn như họ muốn, ngay cả khi các nhà lập kế hoạch có thể phản đối nhiều hơn một chút do chi phí cao hơn.