Khóc lóc, la hét, van xin hay bứt tóc sẽ không lay chuyển được nhân viên ngân hàng lạnh lùng đó nếu cô ấy có ý định từ chối cho bạn cơ hội tái cấp vốn thế chấp. Trong thực tế, nhiều khả năng là một máy tính có dây cứng đưa ra quyết định dựa trên lịch sử tín dụng, thu nhập, mức nợ, thẩm định nhà và số vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn. Bạn có thể thử một người cho vay khác, nhưng câu trả lời vẫn có thể là không. Bước đầu tiên của bạn là tìm ra lý do tại sao bạn lại mắc phải câu nói "không" đáng sợ và bạn có thể làm gì để biến điều tiêu cực thành tích cực.
Hỏi người cho vay lý do tại sao đơn đăng ký bị từ chối. Có thể có một lý do, hoặc nhiều lý do khác nhau. Nó có thể đơn giản là số tiền bạn yêu cầu vay nhiều hơn giá trị căn nhà của bạn. Thị trường bất động sản biến động. Trong một thời gian dài trước đây, những người cho vay đã từng cho vay tới 90% giá trị được thẩm định của căn nhà, nhưng giờ không còn nhiều nữa. Bạn sẽ may mắn nhận được 80 phần trăm.
Báo cáo tín dụng của bạn có thể sẽ cho bạn biết tất cả những điều về lý do tại sao bạn bị từ chối tái cấp vốn. Nhận các bản sao từ cả ba văn phòng tín dụng - Experian, Equifax và TransUnion - cho cả bạn và vợ / chồng của bạn. Tín dụng của bạn có thể xuất sắc trong khi người quan trọng của bạn lại như vậy. Cả hai điểm đều được tính. Xem xét mọi tài khoản. Yêu cầu chỉnh sửa đối với bất kỳ tài khoản nào đã đóng nhưng vẫn được hiển thị là mở; tài khoản không phải của bạn; sai sót về số tiền còn nợ; và các khoản thanh toán trễ không bị trễ.
Một nguyên tắc chung để tính số tiền tối đa cho khoản thanh toán thế chấp được phép là 28 phần trăm tổng thu nhập của bạn. Hãy nhớ rằng:Đó là trước khi chú Sam chia sẻ. Đảm bảo rằng tất cả thu nhập đều được tính, bao gồm tiền cấp dưỡng nuôi con, tiền cấp dưỡng, tiền bản quyền hoặc một công việc thứ hai. Nếu chỉ có một trong hai người đang đi làm - có lẽ bạn là sinh viên, trong khi vợ bạn đi làm - hãy cân nhắc việc tự kiếm việc làm, ngay cả khi đó là công việc bán thời gian. Điều này sẽ cải thiện cơ hội được tái cấp vốn thế chấp của bạn.
Một điều cần lưu ý nữa là các ngân hàng áp dụng hình phạt đối với những người tự kinh doanh. Không công bằng, nhưng nó có. Rõ ràng, làm việc cho người khác được cho là có nghĩa là công việc của bạn (và do đó, tiền lương của bạn) đáng tin cậy hơn. Nếu bạn thực sự muốn việc tái cấp vốn được chấp thuận, bạn có thể phải bỏ lại công việc tự kinh doanh của mình và kiếm một công việc với một công ty đã thành lập.
Tất cả các khoản nợ của bạn - bao gồm cả tiền mua ô tô, thẻ tín dụng và các khoản vay cá nhân, và trả tiền thế chấp - không được tổng cộng quá 36 phần trăm tổng thu nhập của bạn. Hoặc trả bớt nợ, hoặc tăng thu nhập của bạn. Chỉ cần không đóng các tài khoản đã được thanh toán hết. Số tiền tín dụng có sẵn cho tín dụng đã sử dụng được bao gồm trong việc tính điểm tín dụng của bạn.
Nếu bạn lo lắng rằng việc thẩm định nhà của bạn không chính xác, hãy xem các ngôi nhà tương đương trong khu vực để xem liệu thẩm định của bạn có phù hợp với những gì đã bán thực sự hay không. Nhìn vào giá đã bán - không phải giá chào bán của những ngôi nhà vẫn đang rao bán. Tính giá mỗi foot vuông để bạn có thể có được con số chính xác hơn cho ngôi nhà của chính mình. Chỉ cần lưu ý rằng không có điểm nào cho việc bảo dưỡng và làm đẹp ở đây. Ngôi nhà của bạn có thể là nơi hoạt động tốt nhất và được duy trì tốt nhất trong khu vực lân cận, nhưng giá trị của nó được tính trên cơ sở trung bình trên mỗi foot vuông cộng với sự gia tăng cho các tiện nghi như hồ bơi.
Tỷ lệ cược là bạn sẽ không thể thay đổi đánh giá. Việc thẩm định ảnh hưởng đến lượng vốn chủ sở hữu theo tỷ lệ phần trăm. Ví dụ:nếu số tiền cho vay là 250.000 đô la và giá trị được thẩm định là 275.000 đô la, thì con số đó tương đương với vốn chủ sở hữu là 25.000 đô la, hay 9 phần trăm. Người cho vay muốn có vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20%. Vì vậy, nếu bạn đang tìm cách tái cấp vốn, số tiền cho vay sẽ phải giảm xuống còn 220.000 đô la (giả sử giá trị được thẩm định là 275.000 đô la); hoặc thẩm định tăng lên 312.000 đô la (giả sử số tiền cho vay là 250.000 đô la).
Ngoài ngôi nhà của bạn, người cho vay còn xem xét tài sản của bạn. Tài sản thanh khoản, chẳng hạn như quỹ tương hỗ, cổ phiếu và trái phiếu, quan trọng hơn tài sản sẽ phải bán, chẳng hạn như đồ trang sức, đồ chơi cho cậu bé lớn hoặc vé xem mùa giải cho đội thể thao chuyên nghiệp yêu thích của bạn. Nếu tài sản duy nhất bạn có là tài khoản tiết kiệm trong sổ tiết kiệm từ khi còn đi học ngữ pháp, bạn có thể phải bắt đầu tiết kiệm.