Khi bạn nợ tiền thế chấp nhiều hơn giá trị căn nhà của bạn, thế chấp của bạn được coi là chìm trong nước.
Không chủ nhà nào muốn ở dưới nước. Có thể khó, nếu không muốn nói là không thể, kiếm được lợi nhuận khi cố gắng bán một ngôi nhà dưới nước. Sẽ có ít người mua chi hơn 200.000 đô la cho ngôi nhà của bạn nếu đó là tất cả những gì đáng giá hiện nay. Những người mua này không quan tâm đến việc bạn nợ 250.000 đô la trong một khoản vay thế chấp mà bạn đã vay sáu năm trước.
Bạn có thể làm gì nếu bạn nợ khoản vay thế chấp nhiều hơn giá trị căn nhà của bạn? Bạn có một số lựa chọn, mặc dù không phải tất cả chúng đều đặc biệt dễ chịu.
Sự lựa chọn tốt nhất là giữ nguyên. Bạn không thể mất tiền khi mua bán dưới nước nếu bạn không bán nhà của mình. Đây là một lựa chọn tốt nếu bạn thích ngôi nhà và khu vực lân cận của mình.
Thật không may, cuộc sống có một cách thay đổi kế hoạch này. Có thể bạn hoặc vợ / chồng của bạn cần chuyển nhà vì công việc phải chuyển chỗ ở. Có thể bạn sắp ly hôn và bạn phải bán nhà của mình. Trong những trường hợp như vậy, bạn có thể bị lỗ nếu giá trị căn nhà của bạn không tăng trở lại vào thời điểm bạn cần chuyển đi.
Nếu ngôi nhà của bạn ở dưới nước, việc tái cấp vốn sẽ không giúp bạn bán được nếu đủ tiền để mang lại lợi nhuận. Nhưng việc tái cấp vốn có thể mang lại một số cứu trợ dưới hình thức lãi suất thấp hơn và khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, một điều gì đó có thể giúp xóa bỏ nỗi nhức nhối của việc ở dưới nước.
Vấn đề? Hầu hết các công ty cho vay thế chấp yêu cầu bạn phải có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong căn nhà của mình trước khi họ chấp thuận cho bạn tái cấp vốn. Điều đó sẽ không xảy ra nếu bạn ở dưới nước; thay vào đó bạn sẽ có vốn chủ sở hữu âm. Tuy nhiên, chính phủ liên bang cung cấp Chương trình tái cấp vốn cho gia đình với giá cả phải chăng, hay còn được gọi là HARP. Theo chương trình này, những người cho vay được khuyến khích tài chính để tái cấp vốn cho các khoản vay mua nhà của những chủ sở hữu nợ nhiều khoản vay hơn giá trị căn nhà của họ.
Bạn sẽ phải đáp ứng các yêu cầu nhất định để tham gia HARP. Khoản vay thế chấp của bạn phải được sở hữu hoặc đảm bảo bởi Freddie Mac hoặc Fannie Mae và bạn phải hiện có trong các khoản thanh toán thế chấp của mình. Bạn cũng không thể bỏ lỡ bất kỳ khoản thanh toán nào trong suốt 12 tháng qua. Và ngay cả khi bạn đáp ứng các yêu cầu này, người cho vay không cần phải chấp thuận cho bạn khoản tái cấp vốn HARP. Nếu điểm tín dụng của bạn thấp hoặc thu nhập của bạn không đủ cao, bạn có thể gặp khó khăn trong việc thuyết phục người cho vay tái cấp vốn cho căn nhà của bạn ngay cả thông qua HARP.
Nếu bạn thực sự cần bán nhà của mình ngay cả khi bạn đang ở dưới nước, bạn có thể thuyết phục người cho vay của bạn chấp thuận một giao dịch bán khống. Trong một cuộc mua bán khống, người cho vay cầm cố của bạn đồng ý để bạn bán nhà với giá thấp hơn số tiền bạn nợ. Khi bán như vậy, bạn có thể định giá ngôi nhà của mình mạnh hơn để chuyển nhà nhanh hơn. Giả sử căn nhà của bạn trị giá 150.000 đô la nhưng bạn nợ 180.000 đô la tiền vay thế chấp. Thay vì hy vọng người mua sẵn sàng trả 180.000 đô la đó, bạn có thể bán căn nhà của mình với giá 150.000 đô la hoặc 140.000 đô la. Người cho vay của bạn sẽ chịu lỗ.
Tuy nhiên, bán hàng ngắn hạn có thể là một thách thức. Người cho vay của bạn phải chấp thuận bất kỳ đề nghị nào mà bạn nhận được, ngay cả khi bạn nghĩ rằng đề nghị đó là tốt. Nếu người cho vay của bạn từ chối một đề nghị, việc bán hàng của bạn sẽ không thành công. Một số người cho vay thậm chí sẽ không xem xét việc bán khống. Việc bán khống cũng sẽ khiến điểm tín dụng của bạn giảm xuống.
Một số chủ nhà, bị thuyết phục rằng giá trị ngôi nhà của họ sẽ không bao giờ phục hồi, chỉ đơn giản là rời khỏi nhà của họ. Họ ngừng thanh toán thế chấp hàng tháng ngay cả khi họ có đủ khả năng chi trả. Đây được gọi là mặc định chiến lược. Một số người cho rằng điều này là phi đạo đức. Những người khác nói rằng chủ sở hữu không nên tiếp tục thanh toán cho những gì đã trở thành một khoản đầu tư tồi. Tuy nhiên, hãy biết rằng việc từ bỏ thế chấp sẽ khiến điểm tín dụng của bạn giảm mạnh. Và cuối cùng khi bạn rơi vào tình trạng bị tịch thu tài sản - kết quả cuối cùng của một vụ vỡ nợ chiến lược - phán đoán tiêu cực này sẽ vẫn còn trên báo cáo tín dụng của bạn trong bảy năm.
Một khoản thế chấp là dưới nước khi bạn nợ số tiền đó nhiều hơn giá trị của chính căn nhà. Nếu bạn thấy mình chìm trong thế chấp, có một số lựa chọn bạn có thể xem xét, bao gồm tái cấp vốn. Tuy nhiên, lựa chọn tốt nhất là ở trong nhà của bạn. Nếu bạn hoàn toàn phải rời đi, bạn có thể cân nhắc những thứ như bán khống hoặc mặc định chiến lược.