Các nhà đầu tư bất động sản thường xem xét giá trị sau sửa chữa, hoặc ARV, của một phần bất động sản khi quyết định xem một thỏa thuận đáng để theo đuổi. ARV là một ước tính về giá trị của tài sản sau khi tất cả các sửa chữa, cải tạo và nâng cấp cần thiết đã được thực hiện. Nó là tổng nguyên giá của tài sản và giá trị của việc sửa chữa. Biết được chỉ số bất động sản quan trọng này đặc biệt hữu ích đối với các nhà đầu tư và người cho vay.
Biên giữa ARV và chi phí của tài sản, bao gồm cả chi phí sửa chữa và các công việc khác, thể hiện lợi nhuận tiềm năng trên khoản đầu tư. Do đó, ARV có thể giúp các nhà đầu tư lựa chọn một phương thức tài trợ thích hợp cho việc mua tài sản cũng như chiến lược rút lui tốt nhất. Ví dụ, nó có thể hướng các nhà đầu tư đến phương pháp sửa chữa và lật ngược, thường có nghĩa là bán trong vòng một năm hoặc phương pháp mua và giữ có thể liên quan đến việc sở hữu bất động sản vô thời hạn. Người cho vay có thể sử dụng ARV để quyết định có tài trợ cho một dự án hay không và ARV cũng có thể đề xuất giá bán cuối cùng của một bất động sản được cải tạo.
ARV là ước tính dựa trên đánh giá của nhà đầu tư về việc sửa chữa và nâng cấp sẽ cần thiết, chi phí những cải tiến đó và ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Việc lập ước tính này đòi hỏi kiến thức đáng kể về điều kiện thị trường địa phương cũng như sự sẵn có và giá cả của các nhà thầu địa phương.
Công thức cho ARV là:
ARV =Giá mua + Giá trị cải tạo
Để tính toán ARV, yêu cầu đặt một giá trị trên thuộc tính nguyên trạng. Điều này có thể được thực hiện bằng cách thuê một thẩm định viên chuyên nghiệp, hoặc bằng cách kiểm tra các tài sản tương đương được liệt kê để bán. Khi xem xét các thuộc tính có thể so sánh, điều quan trọng là phải tìm các thuộc tính có vị trí, kích thước, độ tuổi, tình trạng và các đặc điểm khác tương tự. Nếu một nhà đầu tư nhận thấy rằng các bất động sản tương tự trong tình trạng tương tự đang được niêm yết và bán với giá trung bình 150.000 đô la, thì đó là ước tính có khả năng cho giá trị hiện tại của bất động sản này.
Sau khi ước tính giá trị nguyên trạng, chủ đầu tư ước tính chi phí để thực hiện các công việc sửa chữa, cải tạo cần thiết. Ví dụ:nếu cơ ngơi cần một mái nhà mới, thảm mới và cập nhật nhà bếp, chi phí ước tính cho những sửa chữa này có thể là 30.000 đô la.
Tiếp theo, nhà đầu tư tìm kiếm danh sách và doanh số bán các bất động sản tương đương đã được nâng cấp. Nếu giá trị trung bình của các tài sản có thể so sánh này là $ 225,000, thì đó cũng là ARV cho tài sản này. Trong trường hợp này, giá trị của việc sửa chữa là $ 75,000. Đó là giá trị $ 225,000 của những ngôi nhà đã được sửa chữa tương đương, trừ đi giá trị tài sản hiện có là $ 150,000. Vì chi phí sửa chữa là 30.000 đô la và giá trị sửa chữa là 75.000 đô la, điều này cho thấy tỷ suất lợi nhuận tiềm năng là 45.000 đô la và cho thấy đây là một thương vụ đáng xem xét.
Sau khi tính toán ARV, nhà đầu tư có thể sử dụng nó để giúp đề xuất mức giá đưa ra để mua bất động sản. Để có được điều này tốt đòi hỏi phải xem xét nhiều hơn giá trị của việc sửa chữa. Một quyết định đầu tư bất động sản thành công cũng phải tính đến các chi phí ghi sổ như lãi vay, bảo hiểm và thuế, cũng như chi phí sửa chữa.
Một cách tiếp cận sử dụng cái được gọi là quy tắc 70% để thực hiện sàng lọc ban đầu về các cơ hội đầu tư. Quy tắc 70% kêu gọi một nhà đầu tư đưa không quá 70% ARV vào một tài sản. Điều này bao gồm giá mua cũng như chi phí sửa chữa. Theo quy tắc này, nếu ARV của bất động sản sẽ là 225.000 đô la sau khi sửa chữa 30.000 đô la, thì nhà đầu tư không nên trả nhiều hơn 127.500 đô la để mua nó. Số tiền đó bằng 70% của $ 225,000, hay $ 157,500, trừ đi $ 30,000 để sửa chữa.
ARV, hoặc giá trị sau khi sửa chữa, là một thuật ngữ đầu tư bất động sản được sử dụng để mô tả ước tính về những gì bất động sản sẽ có giá trị sau khi sửa chữa, nâng cấp và cải tạo cần thiết được thực hiện. Biết ARV của một bất động sản đầu tư tiềm năng giúp nhà đầu tư quyết định xem liệu giao dịch có lãi suất bao nhiêu để mua bất động sản đó hay không, loại tài chính nào cần đảm bảo và chiến lược rút lui nào là hợp lý nhất.
Cân nhắc làm việc với một cố vấn tài chính có kinh nghiệm nếu bạn đang tính toán dòng tiền hoạt động hoặc đánh giá một công ty để đầu tư tiềm năng. Không khó để tìm được cố vấn tài chính phù hợp với nhu cầu của bạn. Công cụ miễn phí của SmartAsset sẽ giúp bạn kết nối với các cố vấn tài chính trong khu vực của bạn sau năm phút. Nếu bạn đã sẵn sàng để được kết hợp với các cố vấn địa phương, những người sẽ giúp bạn đạt được các mục tiêu tài chính của mình, hãy bắt đầu ngay bây giờ.
Khi cân nhắc mua bất động sản, điều quan trọng là phải biết liệu bạn có thực sự đủ khả năng mua một bất động sản hay không. Sử dụng một máy tính miễn phí có thể giúp bạn ước tính nhanh liệu một nơi cư trú có phù hợp với kế hoạch tài chính của bạn hay không.
Một thuật ngữ đầu tư bất động sản khác - giá trị cho thuê hàng năm - có cùng tên viết tắt nhưng ý nghĩa khác. Giá trị cho thuê hàng năm là số tiền mà nó sẽ phải trả để chiếm một bất động sản hoặc một không gian trong một năm. Nó có thể không giống với số tiền thuê mà người thuê phải trả để thuê tài sản. Thay vào đó, giá trị cho thuê hàng năm dựa trên các bất động sản có thể so sánh được và bao gồm các chi phí thuê phòng khác. Các nhà đầu tư có thể sử dụng giá trị cho thuê hàng năm khi ước tính chi phí để chiếm một không gian hoặc một bất động sản.
Nguồn ảnh:© iStock.com / Chainarong Prasertthai, © iStock.com / David-Prado, © iStock.com / eranicle