Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) là một loại bảo hiểm do người đi vay thanh toán, bảo vệ người cho vay thế chấp chống lại tổn thất tài chính trong trường hợp bị tịch thu tài sản. PMI được chỉ định là "tư nhân" để đối chiếu với bảo hiểm thế chấp được cung cấp bởi các cơ quan bị chính phủ Hoa Kỳ trừng phạt.
Việc bạn có phải trả PMI khi mua nhà hay không phụ thuộc vào một vài yếu tố. Hãy xem PMI hoạt động như thế nào.
Những người cho vay phát hành các khoản thế chấp thông thường (các khoản vay mua nhà không được chính phủ hậu thuẫn) thường muốn người vay trả 20% chi phí của căn nhà như một khoản thanh toán bằng tiền mặt. Trong thế giới của các tổ chức tài chính, điều này được thể hiện theo một cách ngược lại:Những người cho vay thích phát hành các khoản cho vay không quá 80% giá trị thị trường của căn nhà. Tỷ lệ phần trăm giá trị của căn nhà được thể hiện bằng số tiền cho vay được gọi là tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV):
LTV =
Số tiền cho vay thế chấpGiá trị nhà được thẩm định
Đối với một căn nhà trị giá 300.000 đô la, một người vay đặt cọc 20% (60.000 đô la) sẽ yêu cầu khoản vay 240.000 đô la, mang lại tỷ lệ LTV là 80%. Nếu một người đi vay giảm 15% cho cùng một căn nhà (45.000 đô la), họ sẽ yêu cầu khoản vay 255.000 đô la — tỷ lệ LTV là 85%.
Người cho vay tìm kiếm tỷ lệ LTV 80% hoặc thấp hơn như một biện pháp phòng ngừa trong trường hợp người đi vay không trả được khoản vay. Mỗi khoản vay thế chấp được đảm bảo bằng chính ngôi nhà, nhưng nếu người đi vay không trả được và người cho vay buộc phải mang nhà đi tịch thu, có thể có chi phí lớn liên quan đến việc bán lại nó. Người cho vay có thể sử dụng các khoản trả trước để giúp trang trải các chi phí đó.
Việc trả trước 20% là điều khó khăn đối với nhiều người vay, đặc biệt là những người lần đầu tiên tham gia vào thị trường nhà ở. Vì lý do này, các nhà cho vay đã nghĩ ra bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) như một cách để phát hành các khoản thế chấp với tỷ lệ LTV lớn hơn 80%. Khi người cho vay phát hành các khoản vay với tỷ lệ LTV lớn hơn 80%, họ yêu cầu bạn mua bảo hiểm thế chấp để bù đắp phần chênh lệch giữa số tiền bạn đặt khi đóng và khoản trả trước 20%.
Trong căn nhà 300.000 đô la giả định của chúng tôi, nếu bạn trả trước 10% (LTV =90%), bạn cần bảo hiểm PMI cho 30.000 đô la, số tiền trả trước bổ sung mà bạn cần cho tỷ lệ LTV là 80%.
Khi PMI được yêu cầu, người cho vay đảm bảo một chính sách thông qua một trong sáu công ty hiện đang cung cấp bảo hiểm thế chấp ở Hoa Kỳ.
Chi phí của PMI phụ thuộc vào nhà cung cấp, quy mô và loại khoản vay và có khả năng là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn. Phí bảo hiểm tăng theo số tiền bảo hiểm yêu cầu và PMI đối với các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh đắt hơn so với các khoản thế chấp có lãi suất cố định.
PMI có thể có giá từ một điểm rưỡi (0,5% tổng số tiền vay) đến hơn hai điểm (2% tổng số tiền vay) mỗi năm. Thanh toán PMI có thể được cấu trúc theo một trong những cách sau:
Bảo hiểm thế chấp tư nhân có thể là một phương tiện tuyệt vời để có được một ngôi nhà mà không cần phải tích lũy khoản thanh toán 20% đầy đủ. Nếu bạn đã sẵn sàng để sở hữu một ngôi nhà, bạn không thấy khoản trả trước 20% là hiện thực bất cứ lúc nào trong tương lai gần và bạn sẵn sàng trả chi phí PMI để nhận nhà, nó có thể là một sự lựa chọn tốt cho bạn. Nhưng đó không phải là khoản chi phí mà mọi người chọn phải gánh chịu.
Đầu tiên, đó là một khoản phụ phí làm tăng giá sở hữu một ngôi nhà. Nếu bạn đã lo lắng về việc thanh toán khoản vay liên tục và các chi phí sở hữu nhà khác, PMI có thể làm tăng căng thẳng đó.
Nếu bạn muốn tránh PMI, bạn có thể thực hiện các hành động sau:
Nhiều người đi vay rất biết ơn khi PMI giúp họ có được một khoản thế chấp với tỷ lệ LTV lớn hơn 80%, nhưng hầu hết thậm chí còn cảm ơn hơn khi họ có thể hủy bỏ phạm vi bảo hiểm PMI của mình. Nhiều khoản vay yêu cầu loại bỏ PMI tự động sau ngày mà các khoản thanh toán hàng tháng của bạn được tính để giúp bạn vượt qua tỷ lệ LTV 78% (nói cách khác, khi bạn đã trả 22% "giá trị gốc" của ngôi nhà). Tuy nhiên, bạn có thể yêu cầu loại bỏ PMI sớm hơn nếu bạn có thể cho thấy vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn bằng hoặc vượt quá 20% số tiền bạn đã trả cho bất động sản ("giá trị ban đầu" của nó).
Mất bao lâu để đạt được tỷ lệ LTV 80% phụ thuộc vào một số yếu tố:
Nếu bạn giảm 10% cho khoản vay 30 năm với lãi suất 4,5%, sẽ chỉ mất hơn sáu năm để đạt được 20% vốn chủ sở hữu. Với khoản thanh toán trước 5%, sẽ mất hơn tám năm. Nếu bạn chưa tiết kiệm được khoản thanh toán 20% cho một lần mua nhà, bạn có thể muốn xem xét lại số tiền bạn cần để mua nhà để tránh các khoản thanh toán PMI.
Trước khi có thể loại bỏ PMI, bạn thường phải trả tiền cho một lần thẩm định mới (bởi một người thẩm định do người cho vay lựa chọn). Những người cho vay yêu cầu khoản này để trang trải cho họ trong trường hợp giá trị căn nhà giảm xuống dưới giá trị ban đầu. Việc thẩm định thường có giá vài trăm đô la, nhưng giá có thể lên đến hơn 1.000 đô la đối với những ngôi nhà hoặc tài sản rất lớn có các tính năng hoặc tiện nghi độc đáo hoặc khác thường.
Việc thẩm định mới xác định giá trị của ngôi nhà được sử dụng khi tính toán tỷ lệ LTV của bạn. Nếu bạn đã đạt đến 80%, bạn có thể loại bỏ PMI của mình. Nếu bạn không đạt 80%, bạn có thể thử lại bất cứ lúc nào, nhưng bạn có thể phải trả tiền cho một lần thẩm định khác.
Nếu bạn có tín dụng đặc biệt, bạn có thể đủ điều kiện để được thế chấp 80/20, tránh được PMI và đưa bạn vào nhà chỉ với chi phí đóng. Bạn thực hiện điều này bằng cách thế chấp 80% giá trị tài sản và khoản vay thứ hai với khoản trả trước 20%. Cả khoản vay 80% và khoản vay 20% đều được đảm bảo bằng căn nhà, vì vậy nếu không trả được nợ thì một trong hai có thể bị tịch thu nhà.
Các nhà cho vay rất lựa chọn trong việc phát hành các khoản vay 80/20. Ngoài một lịch sử tín dụng tốt, bạn có thể được yêu cầu thể hiện một hồ sơ tốt về việc làm thường xuyên, đáp ứng các yêu cầu tối thiểu về tiết kiệm và các tài sản khác, và chứng minh rằng tổng số nợ chưa thanh toán của bạn dưới 45% thu nhập của bạn. Những yêu cầu này khiến 80/20 khoản vay vượt quá tầm với của nhiều người vay, nhưng nếu bạn đủ điều kiện, đó là một lựa chọn đáng để điều tra.
Nhiều người mua nhà xem bảo hiểm thế chấp tư nhân, và chi phí hàng trăm đô la mỗi tháng thường đắt hơn một chút so với mức cần thiết. Nhưng bằng cách cho phép người mua nhà mua nhà với khoản trả trước dưới 20%, PMI đã gỡ bỏ một rào cản lớn đối với nhiều người sẽ mua nhà. Đó là một công cụ đáng để hiểu và nó có thể giúp bạn bước vào ngôi nhà mơ ước của mình.