Cho đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2022, Experian, TransUnion và Equifax sẽ cung cấp cho tất cả người tiêu dùng Hoa Kỳ báo cáo tín dụng hàng tuần miễn phí thông qua dailyCreditReport.com để giúp bạn bảo vệ sức khỏe tài chính của mình trong thời kỳ khó khăn đột ngột và chưa từng có do COVID-19 gây ra.
Đối với nhiều người, mua nhà là một bước tiến lớn để thực hiện giấc mơ Mỹ. Bởi vì một ngôi nhà có thể là khoản mua lớn nhất mà bạn từng thực hiện, bạn không nên xem nhẹ quá trình này. Để mua một ngôi nhà sẽ mang lại cho bạn hạnh phúc nhưng cũng giúp bạn luôn vững chắc về tài chính, hãy làm theo hướng dẫn từng bước của chúng tôi.
Thật thông minh khi bắt đầu bất kỳ chuyến tham quan mua sắm nào bằng cách lập ngân sách — và điều này đặc biệt quan trọng khi mua nhà. Bạn sẽ cần biết số tiền bạn phải chi cho khoản trả trước và khoản vay hàng tháng để xem loại nhà bạn có thể mua được.
Chi phí nhà ở rất khác nhau trên khắp đất nước, và thậm chí từ vùng lân cận này sang vùng lân cận khác, vì vậy biết ngân sách của bạn sẽ giúp định hướng việc tìm kiếm nhà ở của bạn. Nếu bạn có thể linh hoạt di chuyển đến bất cứ đâu, bạn có thể thấy rằng bạn có thể mua được nhiều nhà hơn ở một quận hoặc tiểu bang khác. Và ngay cả khi bạn đang phải làm việc hay gia đình, bạn vẫn có thể nhận được vào một cơ sở lớn hơn hoặc khu học chánh tốt hơn nếu bạn sẵn sàng đi làm.
Trừ khi bạn có thể thanh toán một căn nhà hoàn toàn bằng tiền mặt, bạn sẽ cần phải tài trợ cho việc mua nhà của mình bằng một khoản vay thế chấp. Một trong những yếu tố lớn nhất quyết định những gì bạn có thể chi trả là số tiền bạn có thể cung cấp dưới dạng khoản trả trước. Số tiền trả trước của bạn sẽ ảnh hưởng đến phí và lãi suất bạn phải trả cho khoản thế chấp, cũng như số tiền bạn sẽ trả mỗi tháng trong khoản thanh toán thế chấp.
Người cho vay sử dụng một cái gì đó được gọi là tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) để mô tả tỷ lệ phần trăm giá trị của bất động sản mà họ đang cho bạn vay — nói cách khác, phần giá mua mà bạn không đặt bằng tiền mặt khi mua nhà ở.
Hãy xem xét ví dụ về một ngôi nhà có giá 250.000 đô la. Nếu bạn trả trước 10% (25.000 đô la) cho tài sản, tỷ lệ LTV trên khoản thế chấp bạn cần mua tài sản sẽ là 225.000 đô la chia cho 250.000 đô la, hay 90%. Nếu bạn tăng khoản thanh toán trước của mình lên 50.000 đô la hoặc 20% giá mua, tỷ lệ LTV sẽ giảm xuống 80%.
"Các khoản thế chấp phù hợp", đáp ứng các tiêu chí mua hàng do Fannie Mae và Freddie Mac đặt ra, các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ cuối cùng mua và quản lý hầu hết các khoản thế chấp nhà cho một gia đình của quốc gia, phải có tỷ lệ LTV từ 80% trở xuống— nghĩa là khoản trả trước từ 20% trở lên.
Những người cho vay cầm cố thông thường có thể phát hành các khoản vay "không phù hợp" với tỷ lệ LTV cao tới 95% (tức là khoản thanh toán trước là 5%), nhưng họ thường tính lãi suất và phí cao hơn đáng kể so với các khoản vay phù hợp. Họ cũng thường yêu cầu mua bảo hiểm thế chấp tư nhân đối với các khoản vay có LTV lớn hơn 80%. Tuy nhiên, nếu bạn đủ điều kiện cho chương trình cho vay mua nhà của liên bang, bạn có thể được thế chấp với khoản trả trước thấp hơn, lãi suất thấp hơn và ít phí hơn. Thêm về điều đó bên dưới.
Ngoài khoản trả trước, bạn có thể cần phải trang trải một số hoặc tất cả các chi phí sau trong quá trình mua nhà:
Khi bạn đăng ký thế chấp, người cho vay của bạn có thể sẽ bắt đầu quy trình bằng cách yêu cầu báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của bạn từ một hoặc nhiều trong ba văn phòng tín dụng quốc gia (Experian, TransUnion và Equifax). Người cho vay có thể từ chối đơn đăng ký của bạn nếu điểm tín dụng của bạn giảm xuống dưới một mức tối thiểu nhất định. Điểm tối thiểu đó khác nhau giữa các bên cho vay, nhưng thường rơi vào khoảng 620 trên thang điểm FICO từ 300 đến 850. Hầu hết các bên cho vay sẽ từ chối những người nộp đơn có FICO ® Điểm ☉ thấp hơn 580.
Nếu điểm tín dụng của bạn chỉ đáp ứng các yêu cầu tối thiểu của người cho vay, có thể bạn sẽ phải trả lãi suất và phí tương đối cao cho khoản vay. Người cho vay thường tính phí những người đi vay có điểm tín dụng thấp hơn những người có điểm cao hơn và những người đi vay có tín dụng đặc biệt (a FICO ® Điểm 800 hoặc cao hơn) thường trả mức lãi suất thấp nhất hiện có. Điều này có thể tiết kiệm hàng chục nghìn đô la trong suốt thời gian vay thế chấp.
Ít nhất ba đến sáu tháng trước khi bạn bắt đầu săn nhà hoặc tìm kiếm sự chấp thuận trước cho một khoản thế chấp, bạn nên kiểm tra báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của mình để biết vị trí của bạn. Bạn có thể nhận được một bản sao báo cáo tín dụng của mình từ mỗi phòng tín dụng mỗi năm một lần tại trang DailyCreditReport.com, hoặc nhận miễn phí báo cáo tín dụng và điểm số của Experan. Khi bạn đã làm như vậy, hãy thực hiện các bước sau để sẵn sàng cho khoản thế chấp tín dụng của bạn:
Việc gánh thêm nợ cũng làm tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn, tỷ lệ phần trăm tổng thu nhập hàng tháng của bạn dành cho việc trả nợ. Nhiều người cho vay xem xét tỷ lệ DTI, cùng với điểm tín dụng và thu nhập, khi xem xét các đơn đăng ký thế chấp. Tỷ lệ DTI lớn hơn 40% sẽ khiến nhiều người cho vay tạm dừng và tỷ lệ DTI từ 50% trở lên thường là cơ sở để từ chối đơn đăng ký.
Điều quan trọng là làm việc với một đại lý bất động sản, người sẽ đại diện cho lợi ích của bạn, đặc biệt nếu bạn mới mua nhà hoặc đang tìm kiếm một ngôi nhà ở một khu vực xa lạ. Đại lý của người mua có thể giúp bạn sắp xếp việc phê duyệt trước thế chấp, nghiên cứu các bất động sản tương tự để giúp bạn thương lượng một mức giá hợp lý, tư vấn cho bạn về ưu và nhược điểm của các cộng đồng và vùng lân cận khác nhau và đưa bạn đi xem nhà.
Nói chuyện với một số đại lý, lý tưởng là từ các công ty môi giới hoặc văn phòng khác nhau, để tìm một người phù hợp với phong cách của bạn và tạo sự tự tin. Khi bạn đã tìm được đại lý ưng ý, bạn nên ký hợp đồng cung cấp hoa hồng cho họ sau khi bán hàng thành công. Người bán nhà trả tiền hoa hồng, nhưng với tư cách là người mua, bạn phải chịu trách nhiệm khi thấy rằng khoản tiền đó được chuyển cho đại lý của bạn.
Khi bạn đã chọn đại lý của mình, hãy thông báo cho bất kỳ đại lý nào khác mà bạn gặp (ví dụ:tại nhà mở) rằng bạn đã làm việc với ai đó, để tránh bất kỳ xung đột tiềm ẩn nào.
Tìm hiểu xem bạn có đủ điều kiện cho bất kỳ chương trình cho vay liên bang nào được thiết kế để giúp bạn có được khoản vay mua nhà hay không. Các chương trình này có thể đặc biệt hữu ích nếu bạn là người mua nhà lần đầu, bạn có điểm tín dụng dưới mức tối thiểu cần thiết cho một khoản vay thông thường, bạn có thu nhập thấp hoặc bạn là quân nhân.
Các chương trình có sẵn bao gồm:
Khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) :Các khoản vay của FHA được thiết kế để giúp những người mua lần đầu có được căn nhà đầu tiên của họ bằng cách ít yêu cầu nghiêm ngặt hơn các khoản vay thông thường. Bạn có thể nhận được khoản vay FHA với khoản trả trước chỉ là 3,5%.
Hoa Kỳ Các khoản vay của Bộ Nông nghiệp (USDA) :Các khoản vay USDA là các khoản vay trả trước lãi suất thấp, có sẵn cho các bất động sản được chọn ở các khu vực nông thôn và ngoại ô của đất nước.
Hoa Kỳ Khoản vay của Bộ Cựu chiến binh (VA) :Các cựu chiến binh Hoa Kỳ đủ điều kiện, thành viên dịch vụ và vợ / chồng còn sống có thể tận dụng các khoản vay VA thanh toán bằng không.
Trong thời gian phê duyệt trước thế chấp, bạn làm việc với người cho vay để thực hiện hầu hết quy trình đăng ký vay mua nhà, bao gồm kiểm tra tín dụng và xác minh việc làm và thu nhập của bạn. Người cho vay sau đó cung cấp cho bạn một tài liệu cho biết họ sẵn sàng cho bạn vay bao nhiêu và với lãi suất là bao nhiêu. Phê duyệt trước thế chấp xác nhận khả năng mua hàng của bạn và thêm uy tín cho bất kỳ đề nghị nào bạn đưa ra đối với một tài sản.
Vì việc phê duyệt trước thế chấp đòi hỏi phải trải qua gần như mọi bước trong quy trình đăng ký thế chấp, nên việc so sánh các giao dịch mà bạn có thể nhận được từ nhiều người cho vay để cố gắng có được các điều kiện vay tốt nhất là rất hợp lý. Lưu ý rằng các điều khoản cho vay (lãi suất, phí, v.v.) sẽ không bị hạn chế cho đến khi bạn chính thức hóa đơn đăng ký vay, nhưng việc tìm kiếm sự chấp thuận trước từ nhiều người cho vay có thể giúp bạn có được thỏa thuận tốt nhất hiện có.
Khi lựa chọn các công ty phát hành thế chấp tiềm năng, bạn nên kết hợp các công ty cho vay địa phương và quốc gia, và có thể thử một hoặc hai công ty cho vay thế chấp trực tuyến. Ngân hàng hoặc hiệp hội tín dụng của riêng bạn luôn là điểm khởi đầu tốt và đại lý bất động sản của bạn cũng có thể đề xuất các tổ chức cho vay hoặc công ty môi giới thế chấp.
Ngôi nhà lý tưởng cho bạn và gia đình bạn có thể chưa được xây dựng, và nếu nó tồn tại, nó có thể không được rao bán trong khu vực bạn đang săn nhà. Mua một ngôi nhà hiện có có thể yêu cầu một số thỏa hiệp trong danh sách mong muốn của bạn về các đặc điểm nhà ở, nhưng nó cũng có thể mang lại những điều bất ngờ đáng hoan nghênh, chẳng hạn như những nét thiết kế hoặc cảnh quan khởi sắc mà bạn không biết là mình yêu thích. Cách duy nhất để tìm ra lựa chọn tốt nhất cho bạn là kiểm tra nhiều ngôi nhà.
Việc thăm dò kỹ lưỡng thị trường địa phương, với sự hướng dẫn từ đại lý bất động sản của bạn, có thể giúp bạn hiểu đầy đủ các lựa chọn, sự đánh đổi và giao dịch theo ý mình. Tham dự các nhà mở và nhờ người đại diện của bạn sắp xếp nhiều cuộc dạo chơi riêng về các tài sản phù hợp với ngân sách, yêu cầu địa lý và các nhu cầu khác của bạn. (Nếu chỉ có một số thuộc tính khả dụng để so sánh, bạn có thể cân nhắc nới lỏng một số tiêu chí để bạn có nhiều lựa chọn hơn.)
Nếu bạn đang tìm kiếm một món hời đáng kể, bạn thậm chí có thể yêu cầu đại lý của bạn xem xét những ngôi nhà bị tịch thu nhà. Nếu bạn làm vậy, hãy nhận ra rằng những ngôi nhà này có thể đã bị bỏ trống trong một thời gian và có thể ở trong tình trạng hư hỏng hoặc hoàn toàn bị bỏ quên, vì vậy hãy tiến hành thận trọng (và hãy chuẩn bị sẵn sàng để xắn tay áo hoặc thuê nhà thầu để có được bất động sản đó ).
So sánh càng nhiều căn nhà, bạn sẽ càng hiểu rõ căn nhà nào được định giá quá cao và căn nhà nào là giá hời — và bạn cũng có thể thấy mình đang rời xa sở thích ban đầu của mình. Ví dụ:nếu bạn bắt đầu tìm kiếm một ngôi nhà cổ kính quyến rũ, nhưng lại thấy mình bị thu hút bởi các thiết kế và vật liệu được tìm thấy trong các công trình xây dựng mới hơn (hoặc ngược lại), điều đó là tốt. Bạn có thể để các tiêu chí của bạn phát triển khi bạn tìm hiểu thêm về thị trường — và trải nghiệm nhiều bất động sản là một trong những cách tốt nhất để tìm hiểu.
Khi bạn đã tìm thấy ngôi nhà mình muốn, hãy thông báo cho người bán về giá thầu của bạn trong một tài liệu được gọi là thư chào hàng. Đây phải là một ghi chú ngắn một trang cho biết bạn sẵn sàng mua bất động sản, số tiền bạn sẵn sàng trả và tiến trình đề xuất để kết thúc giao dịch. Thời gian diễn ra một số sự kiện này có thể tuân theo luật tiểu bang hoặc luật địa phương, vì vậy, hãy nắm bắt các dấu hiệu của đại lý bất động sản của bạn về cách truyền đạt tốt nhất sự linh hoạt và sự sẵn lòng của bạn để thích ứng với người bán.
Việc xác định giá thầu phù hợp là sự kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học, và đại lý bất động sản của bạn phải là một nguồn lực chính ở đây. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thầu của bạn bao gồm giá chào bán của người bán và mức độ thực tế của giá này so với doanh số bán các bất động sản tương tự gần đó; mức độ nhu cầu về nhà ở trong khu vực lân cận và mức độ bán nhanh chóng của các bất động sản lân cận; và khả năng giá thầu cạnh tranh sẽ được xem xét cùng với giá thầu của bạn.
Thư chào hàng của bạn phải thể hiện ý định mua căn nhà nghiêm túc của bạn và nếu nó thực tế đối với bạn, nó có thể thể hiện sự sẵn sàng đẩy nhanh quá trình đóng cửa hoặc hợp lý hóa việc mua bán cho người bán. Đại lý của bạn thường sẽ bao gồm một bản sao của thư chấp thuận trước thế chấp của bạn cùng với lời đề nghị, để cho thấy rằng bạn được trang bị để hoàn thành việc mua bán.
Thư mời trúng thưởng thường bao gồm một vài nét cá nhân. Chẳng hạn, bạn có thể chỉ ra lý do tại sao bất động sản lại hấp dẫn như vậy (về mặt điều kiện là miễn phí cho người bán). Bạn cũng có thể nêu ngắn gọn ý nghĩa của bạn và gia đình khi sống ở đó.
Sau khi thư chào hàng được chuẩn bị, đại lý bất động sản của bạn có thể quản lý việc gửi, làm việc với đại lý niêm yết đại diện cho người bán. Bạn có thể mong đợi một trong ba phản hồi:
Một khi ngôi nhà của bạn được ký hợp đồng, điều tối quan trọng — và được hầu hết mọi người cho vay yêu cầu — là bạn phải kiểm tra nhà bởi một thanh tra nhà được cấp phép. Thanh tra viên sẽ kiểm tra tòa nhà để tìm các vấn đề về cấu trúc như mái nhà hoặc cửa sổ bị dột, côn trùng phá hoại hoặc xâm nhập, và hệ thống điện hoặc hệ thống ống nước đã lỗi thời hoặc bị lỗi.
Trong khi bạn trả tiền cho việc kiểm tra nhà, bạn không sẵn sàng để sửa chữa cần thiết. Tùy thuộc vào mức độ của bất kỳ vấn đề nào mà nhân viên kiểm tra phát hiện (và theo quy định được nêu trong thư chào hàng của bạn), bạn có thể thương lượng với người bán để sửa chữa như một điều kiện của việc bán hàng; chiết khấu giá bán dựa trên chi phí ước tính của bất kỳ biện pháp khắc phục hoặc sửa chữa nào; hoặc vô hiệu hóa hoàn toàn việc bán hàng.
Nếu bạn tài trợ cho ngôi nhà của mình, người cho vay cũng sẽ yêu cầu bạn trả tiền thẩm định bởi một chuyên gia mà họ lựa chọn. Việc thẩm định nhằm ghi lại rằng giá trị bán lại của ngôi nhà phù hợp với giá trị của các bất động sản tương tự trong khu vực. Điều này bảo vệ người cho vay trong trường hợp bạn không thực hiện được các khoản thanh toán thế chấp và họ phải tịch thu và bán căn nhà để lấy lại những gì bạn đã vay.
Vào ngày kết thúc, bạn, luật sư của bạn và đại diện của người cho vay và người bán thế chấp sẽ gặp nhau tại một địa điểm trung lập — thường là văn phòng của một trong các luật sư hoặc của một công ty có quyền theo dõi và tạo điều kiện cho các giao dịch bất động sản.
Bạn sẽ cần mang theo những vật dụng sau:
Sau khi tất cả các tài liệu được giải thích và được tất cả các bên đánh giá là chấp nhận được, bạn sẽ ký vào hợp đồng mua bán và các tài liệu liên quan, đồng thời thừa nhận các tiết lộ và giải thích khác nhau. Đừng ký bất cứ điều gì bạn không hiểu và đừng ngại đặt câu hỏi, đặc biệt là về luật sư của bạn.
Khi bạn đã "thông qua giấy tờ" và ký vào tất cả các giấy tờ, bạn sẽ nhận được chìa khóa vào nhà của mình. Quá trình mua nhà có thể rất khó khăn, nhưng miễn là bạn đã làm theo các bước quan trọng này, thì cảm giác hồi hộp khi bước vào ngôi nhà mới lần đầu tiên có thể khiến nó trở nên đáng giá hơn rất nhiều.