Sửa chữa và lật tẩy — nơi bạn mua một căn nhà bị đau khổ với giá thấp, sửa chữa nó và cố gắng bán lại để kiếm lời — có thể sinh lợi. Để tài trợ cho việc mua và cải tạo nhà, bạn có thể cần một khoản vay dưới hình thức hạn mức tín dụng sở hữu nhà, khoản vay cứng, khoản vay cá nhân hoặc khoản vay ngang hàng.
Các khoản đầu tư bất động sản này có thể rủi ro và thường đòi hỏi chuyên môn về tài chính và bất động sản để có thể thành công; biết bạn cần bao nhiêu tiền để mua và chuẩn bị nhà để bán lại là bước đầu tiên quan trọng trong quá trình này. Dưới đây là một số chi phí chính bạn cần phải tính đến khi cân nhắc cách tài trợ cho việc mua nhà của mình, cộng với các loại khoản vay mà bạn có thể cân nhắc.
Mục tiêu của việc sửa chữa và lật kèo là mua một bất động sản với giá rẻ, cải tiến và bán nó để kiếm lời. Mua một căn nhà để sang tên là một khoản đầu tư lớn thường đòi hỏi rất nhiều vốn trả trước.
Lập ngân sách thấp cho việc chuyển nhà có thể có nghĩa là kết thúc với một ngôi nhà có giá trị thấp hơn những gì bạn đã đầu tư vào nó. Để tránh trường hợp xấu nhất này, tốt hơn hết bạn nên chi tiêu quá mức cho các chi phí không mong muốn hoặc ẩn.
Để vụ lật kèo của bạn thành công, giá bán cuối cùng bạn nhận được cho căn nhà sẽ cần phải lớn hơn tất cả các chi phí để tài trợ cho vụ lật kèo. Giải thích cho những điều sau:
Giá mua hoặc giá mua lại ngôi nhà là số tiền bạn cần để mua nó.
Mặc dù bạn có thể sẽ làm việc với một người cho vay để tài trợ cho việc mua nhà của bạn, bạn vẫn cần phải trả một số tiền nhất định dưới dạng khoản trả trước, tùy thuộc vào loại khoản vay mà bạn đủ điều kiện. Nhìn chung, bạn sẽ phải trả khoảng 20% đến 25% khi mua nhà. Ví dụ:nếu bạn đang mua một bất động sản với giá 250.000 đô la và muốn trả trước 25%, bạn sẽ phải trả khoảng 62.500 đô la.
Chi phí chính khác của một vụ lật nhà là chi phí để cải tạo tài sản. Chi phí của bạn sẽ khác nhau tùy thuộc vào kích thước của ngôi nhà, mức độ nghiêm trọng của việc cải tạo của bạn, cũng như giá nhân công và vật liệu tại địa phương.
Theo một nghiên cứu điển hình được công bố bởi Flipperforce, chi phí để cải tạo một bất động sản bị lật có thể dao động từ $ 10 mỗi foot vuông cho các thay đổi thẩm mỹ đến $ 80 mỗi foot vuông cho một ngôi nhà hoàn chỉnh. Điều đó có nghĩa là việc làm nhẹ cho một ngôi nhà nhỏ có thể tốn 10.000 đô la trong khi những cải tạo lớn trên một ngôi nhà lớn hơn có thể tốn hơn 100.000 đô la.
Để xác định chính xác số tiền bạn sẽ cần dành cho việc cải tạo và sửa chữa, bạn nên làm việc với một nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm, người có thể đi qua bất động sản với bạn để giúp bạn đánh giá nơi có thể gia tăng giá trị nhất và liệu việc cải tạo nhà sẽ thu được lợi tức đầu tư cao. Ví dụ, những ngôi nhà có vấn đề lớn về kết cấu có thể không sinh lời.
Chi phí mang theo là chi phí để sở hữu một bất động sản đầu tư. Thật dễ dàng để bỏ qua những khoản chi phí này khi nén các con số trên một phương án sửa chữa và lật lại, và không tính toán chúng có thể khiến bạn rơi vào tình thế đỏ đen.
Dưới đây là một số chi phí ghi sổ điển hình cần tính đến:
Khi đến thời điểm bán, bạn sẽ cần phải trả chi phí tiếp thị và bán hàng. Nếu bạn làm việc với một đại lý bất động sản để bán bất động sản của mình, thông thường bạn sẽ trả một khoản hoa hồng khoảng 6% giá bán căn nhà, bao gồm các dịch vụ tiếp thị của đại lý bán cũng như hoa hồng của đại lý mua.
Nếu bạn chọn liệt kê ngôi nhà là để bán theo chủ sở hữu, bạn sẽ cần lập ngân sách cho các chi phí tiếp thị như niêm yết tài sản của bạn trên dịch vụ nhiều danh sách, thuê một người đánh dấu và một nhiếp ảnh gia cũng như sản xuất các tài liệu in.
Bạn cũng có thể cần lập ngân sách cho các chi phí kết thúc khác như phí quyền sở hữu, phí ký quỹ và phí ghi âm tùy thuộc vào thương lượng với người mua.
Khi tìm kiếm nguồn tài chính cho dự án lật nhà của mình, bạn có một số lựa chọn:
Các nhà đầu tư thường tài trợ cho các vụ lật nhà bằng cách sử dụng các khoản vay dành riêng cho việc cải tạo và lật nhà. Dưới đây là bốn loại cho vay mà bạn có thể sử dụng để tài trợ cho hoạt động kinh doanh của mình:
Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) hoặc khoản vay vốn sở hữu nhà cho phép bạn sử dụng vốn chủ sở hữu mà bạn đã xây dựng tại nơi ở chính của mình (nếu bạn có) để tài trợ cho một dự án đang sửa chữa. Mặc dù cả HELOC và các khoản cho vay vốn mua nhà đều cho phép bạn vay dựa trên vốn chủ sở hữu mà bạn có trong ngôi nhà của mình, nhưng chúng khác nhau ở một số cách chính.
HELOCs hoạt động giống như thẻ tín dụng, nơi bạn có quyền truy cập vào hạn mức tín dụng quay vòng và có thể sử dụng hạn mức này nếu cần và sau đó thanh toán số dư của mình. Bạn chỉ tích lũy lãi trên số dư bạn nợ.
Khoản vay tự có mua nhà hoạt động giống như các khoản vay trả góp, trong đó bạn nhận tiền mặt trả trước và sau đó trả khoản thanh toán cố định hàng tháng để hoàn vốn
Các khoản cho vay mua nhà và HELOC cung cấp lãi suất thấp nhất từ 3% đến 5% cho những người vay có tín dụng tốt. Mặc dù những tỷ lệ thấp này có thể làm cho căn nhà của bạn trở nên sinh lợi hơn về tổng thể, nhưng hãy nhớ rằng việc sử dụng nơi ở chính của bạn làm tài sản thế chấp là rất rủi ro. Nếu bạn không trả được nợ, nhà của bạn có thể bị tịch thu vào ngày.
Khoản vay tiền khó thường là một khoản vay ngắn hạn đến từ một công ty cho vay tư nhân và sử dụng một phần bất động sản để thế chấp. Chúng là một lựa chọn phổ biến cho các công việc lật kèo bởi vì chúng không yêu cầu tín dụng xuất sắc hoặc thu nhập cao, và vì chúng có thể kiếm được tương đối nhanh chóng. Những người cho vay tiền khó xem xét tiềm năng vốn chủ sở hữu của một bất động sản để xác định xem nó có khả năng là một khoản đầu tư sinh lời hay không, thay vì dựa vào điểm tín dụng của bạn với tư cách là người đi vay.
Những hạn chế lớn khi làm việc với những người cho vay tiền khó khăn là lãi suất và phí gốc cao. Phải trả lãi suất ít nhất từ 8% đến 12% trở lên và phí bắt đầu khoản vay khoảng 3% đến 4% giá mua căn nhà. Và cũng như với HELOC và các khoản vay mua nhà, tài sản bạn dùng làm tài sản thế chấp có thể bị mất nếu bạn không trả được nợ.
Các khoản vay cá nhân đủ đơn giản và linh hoạt để sử dụng cho việc cải tạo nhà và bạn có thể sử dụng một khoản vay để tài trợ một phần cho dự án đang triển khai của mình.
Nếu bạn có tín dụng tốt và tỷ lệ nợ trên thu nhập thấp, bạn có thể đủ điều kiện cho một khoản vay cá nhân lên đến 100.000 đô la. Tính đến quý 3 năm 2021, lãi suất trung bình cho khoản vay cá nhân 24 tháng là 9,39%, theo Cục Dự trữ Liên bang. Nhưng nếu điểm tín dụng của bạn thấp, bạn có thể gặp khó khăn để đủ điều kiện nhận một khoản vay cá nhân hoặc có thể được cung cấp một khoản vay với lãi suất đắt đỏ.
Cho vay ngang hàng, hoặc huy động vốn từ cộng đồng, là một cách tương đối mới để tài trợ cho một vụ lật kèo trong đó các nhà đầu tư gom tiền lại với nhau để tài trợ cho vụ lật kèo của bạn. Bạn có thể kết nối với các quỹ cộng đồng bất động sản thông qua các nền tảng như Fund That Flip và Realtyshares, nơi bạn sẽ phải quảng cáo dự án của mình như một khoản đầu tư khả thi để thu hút các nhà tài trợ.
Hạn chế của việc cho vay ngang hàng là bạn thường phải trả lãi suất cho người cho vay từ khoảng 8% đến 14%. Trong một số trường hợp, bạn cũng sẽ trả phí khởi tạo cho nền tảng huy động vốn từ cộng đồng.
Mặc dù việc chuyển nhà có thể sinh lợi, nhưng nó cũng rủi ro và đòi hỏi một lượng vốn lớn và điển hình là một khoản vay đầu tư. Thay vì lao vào đầu tư bất động sản, bạn nên kiên nhẫn và thực hiện một lượng nghiên cứu đáng kể trước khi lao vào những khoản đầu tư đầy rủi ro này.
Trước khi bạn bắt đầu tìm kiếm tài sản của mình hoặc mua sắm cho người cho vay, hãy kiểm tra điểm tín dụng của bạn miễn phí thông qua Experian để xem nó có thể ảnh hưởng như thế nào hoặc giúp ích gì cho khả năng bạn đủ điều kiện nhận các điều khoản tốt cho các khoản vay này.