Mua một ngôi nhà bị tịch thu có thể là một cách thông minh để có được một món hời về một ngôi nhà mới hoặc bất động sản đầu tư để cho thuê hoặc bán lại. Theo nhiều cách, việc mua một ngôi nhà bị tịch thu có thể so sánh với việc mua bất kỳ tài sản nào khác, nhưng vì nó đi kèm với một số cạm bẫy tiềm ẩn, nó không dành cho những người yếu tim. Dưới đây là cách mua một ngôi nhà bị tịch thu và một số mẹo giúp bạn điều hướng quá trình này.

Nhà bị tịch thu là gì?

Căn nhà bị tịch thu là căn nhà đã bị người cho vay cầm cố (thường là ngân hàng, hiệp hội tín dụng hoặc công ty tài chính) thu giữ sau khi người đi vay không thực hiện các khoản thanh toán bắt buộc cho khoản vay mua nhà của họ.

Bởi vì những người cho vay thường không muốn sở hữu những căn nhà này lâu dài, nên có thể mua một căn nhà bị tịch thu với giá hời. Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhớ là các bất động sản bị tịch thu được bán "nguyên trạng" và có thể có các vấn đề về thẩm mỹ và cấu trúc cũng như các rào cản tài chính, chẳng hạn như thuế trở lại, thường không phải là mối quan tâm khi bạn mua nhà từ một nhà xây dựng hoặc chủ sở hữu tư nhân. Nhà bị tịch thu có thể đã bị bỏ trống trong một thời gian, sân của nó có thể mọc um tùm và chủ sở hữu trước đó có thể đã để lại những món đồ cần được xử lý. Đôi khi, một chủ sở hữu tức giận thậm chí phá hoại tài sản hoặc cắt bỏ hệ thống dây điện hoặc đường ống đắt tiền trước khi họ khởi hành. Những vấn đề này không ngăn cản bạn tận dụng các khoản tiết kiệm tiềm năng, nhưng điều quan trọng là bạn phải chuẩn bị cho các mối nguy hiểm.

Bất động sản bị tịch thu có thể bán được chia thành hai loại lớn:bất động sản thuộc sở hữu ngân hàng và bất động sản thuộc sở hữu của bất động sản (REO).

Các tài sản thuộc sở hữu của ngân hàng đang được bên cho vay thu hồi và đưa ra đấu giá. Có thể đưa ra đề nghị mua một tài sản trước khi nó được bán đấu giá, khi người cho vay có thể vẫn đang làm việc để đuổi các chủ sở hữu trước đó đi và các khoản bồi thường về thuế hoặc các hóa đơn chưa thanh toán vẫn còn được đính kèm với tài sản đó. Thông thường, vào thời điểm một tài sản được bán đấu giá, người cho vay đã giải quyết mọi khoản tiền bồi thường, nhưng điều khôn ngoan là nên kiểm tra kỹ lại tiêu đề và tính mọi yếu tố như vậy vào mức giá mà bạn sẵn sàng trả.

Các tài sản REO thường vẫn thuộc sở hữu của người cho vay, nhưng chỉ sau khi họ không bán được trong cuộc đấu giá. Những tài sản này có thể ở trong tình trạng đau khổ hơn những bất động sản được bán sẵn trong cuộc đấu giá. Mặc dù có thể không truy cập được chúng để xem qua, nhưng bạn thường có thể kiểm tra sơ bộ bên ngoài để phát hiện các vấn đề có thể giúp bạn thu hẹp phạm vi tìm kiếm hoặc điều chỉnh giá ưu đãi của mình.

Làm thế nào để bạn mua một ngôi nhà bị tịch thu?

1. Tìm đại diện. Tìm kiếm một nhà môi giới thế chấp hoặc đại lý bất động sản có kinh nghiệm tịch thu tài sản. Nếu bạn chưa quen với trò chơi tịch thu tài sản, sẽ rất xứng đáng để bạn dành thời gian (và tiền hoa hồng) để có sự hướng dẫn của một chuyên gia dày dạn kinh nghiệm. Một đại lý tốt có thể giúp bạn tìm ra những món hời có chất lượng, giúp bạn tránh mua hàng ở những khu vực lân cận có giá trị tài sản giảm và chỉ ra những dấu hiệu đỏ mà bạn có thể không nhìn thấy.
2. Tìm hiểu các dây. Nhận các dấu hiệu từ người môi giới hoặc đại lý của bạn, làm quen với quy trình mua nhà tịch thu bằng cách làm theo các bước sau:
• Làm quen với bản thân bằng các nguồn liệt kê các tài sản bị tịch thu để bán ở các giai đoạn tịch thu nhà do ngân hàng sở hữu và REO (thông tin thêm về điều này bên dưới).
• Tham dự một số cuộc đấu giá tịch biên nhà ở địa phương để xem và học hỏi để bạn hiểu các thủ tục và những người tham gia hải quan tuân theo.
• Tìm hiểu về cách tìm kiếm quyền sở hữu, cách xác định các khoản nợ và các rủi ro tài chính khác cũng như quy trình kiểm tra tài sản để xác định chi phí sửa chữa tiềm năng.
• Cân nhắc tìm kiếm sự giới thiệu cho những người tìm kiếm chức danh chuyên nghiệp và những người kiểm tra gia đình, những người có thể giúp bạn.
• Kết nối với các nhà thầu có thể hỗ trợ bạn sửa chữa nhà, sơn và cảnh quan. Căn nhà bị tịch thu mà bạn mua có thể cần rất nhiều công việc để chuẩn bị cho việc dọn vào ở. Nếu thích tự làm, bạn có thể tham gia các lớp học để trau dồi kỹ năng cải thiện nhà cửa của mình.
• Liên hệ với luật sư có kinh nghiệm về bất động sản, người có thể đưa ra lời khuyên và hỗ trợ soạn thảo và xem xét các thư chào hàng, hợp đồng mua bán và các tài liệu khác.
3. Được chấp thuận trước cho một khoản thế chấp. Các nhà đầu tư bất động sản toàn thời gian thường trả tiền mặt cho những ngôi nhà bị tịch thu, làm cho thị trường tịch thu nhà rất cạnh tranh. Người mua tiền mặt có lợi thế hơn, vì vậy nếu bạn đang ở trong tình thế sử dụng tiền mặt, điều đó thật tuyệt. Tài trợ cho việc mua nhà bị tịch thu cũng là khả thi, nhưng nếu bạn định đi theo con đường đó, đề nghị mua hàng của bạn phải bao gồm bằng chứng rằng bạn có thể thanh toán trong thời gian ngắn. Do đó, điều cần thiết là bạn phải làm việc với người cho vay để đủ điều kiện vay trước và yêu cầu người cho vay của bạn cho biết số tiền bạn có thể chi tiêu.
4. Mua sắm xung quanh. Kiểm tra những ngôi nhà có thể so sánh với ngôi nhà bạn muốn mua. Các tài sản được cung cấp tại các cuộc đấu giá tịch biên thường không được quảng cáo để bán trước thời hạn, vì vậy tất cả những gì bạn có thể phải tiếp tục tại thời điểm mua có thể là mô tả, sơ đồ tầng và một vài bức ảnh. Sẽ rất hữu ích nếu bạn có ý tưởng về khoản ngân sách của bạn sẽ mang lại cho bạn. Nếu bạn có thể kiểm tra các tài sản mà bạn đang xem xét (đôi khi có thể với nhà REO), hãy cố gắng ước tính chi phí sửa chữa hoặc cải tiến có thể cần thiết.
5. Đưa ra đề nghị của bạn. Đặt giá tại một cuộc đấu giá hoặc làm việc với nhà môi giới của bạn để thương lượng mua hàng trực tiếp từ người cho vay có quyền sở hữu. Lưu ý rằng bạn có thể cần một khoản đặt cọc tiền mặt khá lớn hoặc séc thu ngân để đảm bảo giao dịch mua. Hiểu rằng việc bán nhà tịch thu nhà có thể thiếu một số điều khoản phổ biến trong các hợp đồng bán nhà tiêu chuẩn, chẳng hạn như các khoản dự phòng cho việc bán nhà vô hiệu nếu tài sản không được kiểm tra. Hãy soạn thảo thư chào hàng của bạn cho phù hợp (quá nhiều điều kiện có thể dẫn đến việc bị từ chối, ngay cả khi giá cả phù hợp) và nhớ tính chi phí sửa chữa tiềm năng vào giá chào bán của bạn.
6. Đóng giao dịch. Sau khi đề nghị của bạn được chấp nhận, hãy lên lịch kiểm tra, làm việc với các chuyên gia của bạn về mọi cuộc đàm phán cuối cùng và ấn định ngày kết thúc.

Tài nguyên để tìm nhà bị tịch thu

Để tìm kiếm các tài sản bị tịch thu để mua tiềm năng, hãy xem các tài nguyên sau.

• Trang web ngân hàng. Nhiều trang web ngân hàng cung cấp danh sách các tài sản bị tịch thu để bán.
• Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) cung cấp danh sách các ngôi nhà do các cơ quan chính phủ rao bán, bao gồm cả các vụ tịch thu nhà và tài sản bị thu giữ bởi các cơ quan thực thi pháp luật.
• Danh sách tịch thu nhà tại các dịch vụ đăng ký bất động sản trực tuyến như Zillow và RealtyTrac.
• Dịch vụ nhiều danh sách (MLS), thường chỉ có sẵn cho các chuyên gia bất động sản được cấp phép, liệt kê các tài sản bị tịch thu cùng với các giao dịch bán nhà điển hình. Đại lý hoặc nhà môi giới thế chấp của bạn có thể giúp bạn khai thác tài nguyên này cho các bất động sản trong khu vực của bạn.

Tôi có cần tín dụng tốt để mua một ngôi nhà bị tịch thu không?

Nếu bạn có kế hoạch tài trợ cho việc mua nhà bị tịch thu, bạn sẽ cần phải đủ điều kiện để được thế chấp giống như khi bạn mua từ một chủ nhà. Như với bất kỳ khoản vay mua nhà nào, người cho vay có thể sẽ muốn xem bằng chứng rằng bạn có thể đủ khả năng thanh toán khoản thế chấp hàng tháng và họ có thể cũng sẽ kiểm tra tín dụng.

Điểm tín dụng của bạn có thể sẽ đóng một vai trò trong quyết định của người cho vay cấp cho bạn một khoản vay và cũng có thể ảnh hưởng đến lãi suất và phí mà họ sẽ tính cho bạn. Cho dù bạn đang tài trợ cho một vụ xiết nhà hay mua nhà theo kiểu truyền thống hơn, điểm tín dụng cao hơn thường dẫn đến các điều khoản vay tốt hơn.

Trước khi nộp đơn xin tài trợ tịch biên, bạn nên xem lại báo cáo tín dụng và kiểm tra điểm tín dụng của mình để biết vị trí của mình. Nếu bạn có thể chờ đợi và điểm tín dụng của bạn có khả năng cải thiện, hãy tập trung vào việc nâng cao điểm tín dụng của bạn trong một năm hoặc lâu hơn trước khi đăng ký khoản vay.

Những ngôi nhà bị tịch thu có thể là một bệ phóng tuyệt vời để đầu tư bất động sản, hoặc thậm chí là một con đường dẫn đến một ngôi nhà hợp túi tiền hơn cho bạn và gia đình bạn. Nếu bạn hiểu những gì bạn đang tham gia và cách tăng quy mô tài sản bị tịch thu, bạn có thể nhận được một món hời lớn.