Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là một con số mà người cho vay sử dụng để xác định mức độ rủi ro mà họ đang phải chịu với một khoản vay có bảo đảm. Nó đo lường mối quan hệ giữa số tiền cho vay và giá trị thị trường của tài sản đảm bảo khoản vay, chẳng hạn như nhà hoặc xe hơi.
Ví dụ, nếu một người cho vay cung cấp một khoản vay trị giá một nửa giá trị của tài sản, thì LTV là 50%. Khi LTV tăng lên, tổn thất tiềm năng mà người cho vay sẽ phải đối mặt nếu người đi vay không trả được khoản vay cũng tăng lên, tạo ra nhiều rủi ro hơn.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị có thể áp dụng cho bất kỳ khoản vay có bảo đảm nào nhưng được sử dụng phổ biến nhất với các khoản thế chấp. Trên thực tế, một số chương trình thế chấp liên bang chỉ định giới hạn LTV như một phần của tiêu chí đủ điều kiện của họ.
Để xác định tỷ lệ LTV của bạn, hãy chia số tiền vay cho giá trị của tài sản, sau đó nhân với 100 để có tỷ lệ phần trăm:
LTV =(Số tiền còn nợ ÷ Giá trị tài sản được đánh giá) × 100
Nếu bạn đang mua một ngôi nhà được thẩm định ở mức 300.000 đô la và số tiền vay của bạn là 250.000 đô la, thì tỷ lệ LTV của bạn tại thời điểm mua là:(250.000 đô la / 300.000 đô la) x 100, bằng 83,3%.
Nói cách khác, tỷ lệ LTV là phần giá trị được thẩm định của tài sản không được bao gồm trong khoản trả trước của bạn. Nếu bạn giảm 15% cho một khoản vay bao gồm phần còn lại của giá mua, thì LTV là 85%.
Các nhà cho vay và cơ quan quản lý nhà ở liên bang quan tâm nhất đến tỷ lệ LTV tại thời điểm khoản vay được phát hành, nhưng bạn có thể tính LTV bất kỳ lúc nào trong thời gian trả nợ của khoản vay bằng cách chia số tiền nợ của khoản vay cho giá trị thẩm định của tài sản. Khi bạn hoàn trả khoản vay, số tiền nợ sẽ giảm xuống, điều này có xu hướng làm giảm LTV. Nếu giá trị tài sản của bạn tăng lên theo thời gian, điều đó cũng làm giảm LTV. Nhưng nếu giá trị của bất động sản giảm xuống (ví dụ:nếu giá nhà ở thị trường địa phương giảm đáng kể), điều đó có thể đẩy LTV cao hơn.
Khi tỷ lệ LTV lớn hơn 100%, người đi vay được coi là "dưới nước" đối với khoản vay - nghĩa là khi giá trị thị trường của tài sản nhỏ hơn số dư nợ trong khoản vay. LTV lớn hơn 100% cũng có thể sớm trong kỳ hạn trả nợ, đối với các khoản vay có chi phí đóng cao.
Các nhà cho vay của Hoa Kỳ thường tuân theo một thực tiễn được gọi là "định giá dựa trên rủi ro", liên quan đến việc đặt lãi suất cao hơn cho các khoản vay mà họ xác định là tương đối rủi ro. Điều này dẫn đến việc những người đi vay có tín dụng phụ bị tính phí cao hơn những người có tín dụng xuất sắc và nó cũng áp dụng cho LTV:Vì tỷ lệ LTV cao đồng nghĩa với rủi ro nhiều hơn cho người cho vay, các khoản vay có LTV cao thường đi kèm với lãi suất cao hơn.
Lãi suất cao hơn không phải là cách duy nhất mà LTV cao có thể khiến bạn phải trả giá.
Nếu bạn đang mua một ngôi nhà bằng một khoản vay thông thường — nghĩa là một khoản thế chấp không được hỗ trợ bởi chương trình liên bang — tỷ lệ LTV lớn hơn 80% có thể có nghĩa là bạn phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), bao gồm người cho vay chống lại sự mất mát nếu bạn không trả được khoản vay của mình. PMI thường có chi phí từ 0,5% đến 1% số tiền vay hàng năm và phải được thanh toán cho đến khi tỷ lệ LTV của bạn giảm xuống còn 78%. Vì vậy, nếu khoản vay của bạn là 250.000 đô la, bạn có thể phải trả thêm từ 104 đô la đến 208 đô la mỗi tháng cho đến khi điều đó xảy ra.
Nếu bạn đang vay một khoản vay thông thường để mua nhà, tỷ lệ LTV từ 80% trở xuống là lý tưởng. Các khoản thế chấp thông thường có tỷ lệ LTV lớn hơn 80% thường yêu cầu PMI, có thể thêm hàng chục nghìn đô la vào các khoản thanh toán của bạn trong suốt thời gian vay thế chấp.
Một số khoản thế chấp được chính phủ hậu thuẫn cho phép bạn thoát khỏi tỷ lệ LTV rất cao. Ví dụ, khoản trả trước tối thiểu cho khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) là 3,5% (tỷ lệ LTV là 96,5%). Các khoản vay thông qua Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ và Bộ Cựu chiến binh hoàn toàn không yêu cầu bất kỳ khoản trả trước nào (100% LTV). Các khoản vay đó thường yêu cầu hình thức bảo hiểm thế chấp hoặc bao gồm phí bổ sung trong chi phí đóng để bù đắp rủi ro liên quan đến LTV cao hơn của họ.
Tỷ lệ LTV là một yếu tố ít quan trọng hơn đối với các khoản vay mua ô tô. Mặc dù bạn có thể trả lãi suất cao hơn cho khoản vay mua ô tô với tỷ lệ LTV cao hơn, nhưng không có ngưỡng nào có thể so sánh với mức LTV 80% kiếm được các điều khoản vay thế chấp tốt nhất.
Nói chung, giảm LTV đối với các khoản vay của bạn, đặc biệt là đối với các khoản vay thế chấp, đồng nghĩa với việc giảm tổng chi phí trong suốt thời gian của khoản vay. Bởi vì chỉ có hai biến xác định tỷ lệ LTV - số tiền cho vay và giá trị của tài sản - nên các cách tiếp cận để giảm LTV khá đơn giản:
Cho dù bạn đang đăng ký một khoản vay mua ô tô hay một khoản thế chấp, điều quan trọng là phải hiểu tỷ lệ LTV của bạn ảnh hưởng như thế nào đến chi phí vay tổng thể, những gì bạn có thể làm để giảm LTV và làm như vậy có thể giúp bạn tiết kiệm tiền trong suốt thời gian của khoản vay như thế nào.