Khoản vay mua nhà là một khoản vay trả góp với lãi suất cố định cho phép bạn vay dựa trên một phần vốn chủ sở hữu trong căn nhà của bạn. Với khoản vay mua nhà, bạn có thể tái cấp vốn cho khoản nợ đắt đỏ, thanh toán các khoản chi phí lớn sắp tới và xử lý các trường hợp khẩn cấp tốn kém, trong số các mục đích sử dụng khác. Tuy nhiên, có một số nhược điểm đối với các khoản vay mua nhà, vì vậy điều quan trọng là phải biết các sản phẩm này hoạt động như thế nào trước khi theo đuổi.
Đôi khi được gọi là khoản thế chấp thứ hai, khoản vay mua nhà là một khoản tiền bạn vay một lần so với vốn chủ sở hữu trong căn nhà của bạn. Giống như khoản thế chấp đầu tiên của bạn được đảm bảo bằng tài sản, khoản vay mua nhà cũng vậy.
Vốn chủ sở hữu là giá trị thị trường hiện tại của căn nhà của bạn trừ đi số tiền bạn nợ khi thế chấp. Nó tăng lên khi bạn trả bớt thế chấp và khi ngôi nhà của bạn tăng giá trị. Ví dụ, một ngôi nhà bạn mua ban đầu với giá 225.000 đô la bây giờ có thể trị giá 300.000 đô la. Thời gian, việc gia tăng giá trị căn nhà trong khu vực của bạn và các yếu tố khác đã thêm 75.000 đô la vào vốn chủ sở hữu căn nhà của bạn. Nếu bạn đã trả bớt khoản thế chấp 25.000 đô la, bạn có thêm 25.000 đô la vốn chủ sở hữu — hoặc tổng số 100.000 đô la.
Hầu hết các công ty cho vay sẽ cho bạn vay từ 75% đến 85% vốn chủ sở hữu căn nhà của bạn. Vì vậy, nếu bạn có 100.000 đô la vốn chủ sở hữu, 75.000 đến 85.000 đô la có thể sẵn sàng cho bạn.
Các khoản cho vay vốn mua nhà là các khoản vay có lãi suất cố định, nghĩa là khoản vay của bạn có lãi suất cố định sẽ không thay đổi và bạn sẽ hoàn trả nó thành các khoản trả góp cố định hàng tháng. Các điều khoản thường từ 5 đến 30 năm.
Một cách thay thế cho việc trả một lần là vay từ vốn sở hữu nhà của bạn khi bạn cần tiền. Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu tại nhà (HELOCs) cung cấp hạn mức tín dụng quay vòng, tương tự như thẻ tín dụng, với hạn mức tín dụng dựa trên vốn chủ sở hữu tích lũy của bạn. Bạn có thể khai thác nó trong một số năm cụ thể, được gọi là khoảng thời gian rút tiền.
Có một số khác biệt đáng chú ý giữa HELOC và khoản vay mua nhà. Với HELOC:
Nhược điểm của HELOC tương tự như những gì bạn gặp phải với các khoản vay mua nhà:Khoản nợ làm cạn kiệt vốn chủ sở hữu căn nhà của bạn và bạn có thể mất nhà nếu bỏ lỡ quá nhiều lần thanh toán. Tuy nhiên, điều làm cho HELOCs trở nên độc đáo là khả năng sử dụng hạn mức tín dụng của bạn giống như hạn mức của thẻ tín dụng, điều này có thể dẫn đến việc sử dụng quá mức. Ngoài ra, nếu lãi suất tăng, khoản nợ sẽ đắt hơn bạn mong đợi. Nếu bạn chỉ thực hiện các khoản thanh toán tối thiểu, bạn có thể nhận được một hóa đơn lớn vào cuối kỳ rút tiền và các khoản thanh toán mới có thể cao một cách khó chịu.
Do đó, HELOC là tốt nhất cho những thứ bạn có thể đủ khả năng trả nợ nhanh chóng hơn là kéo dài trong một số năm.
Có rất nhiều ưu điểm đối với khoản vay mua nhà. Ví dụ, lãi suất thường thấp so với thẻ tín dụng, các khoản vay cá nhân và thậm chí nhiều HELOC. Tùy thuộc vào số vốn chủ sở hữu bạn có, số tiền bạn có thể tiếp cận có thể lớn hay không. Bạn thậm chí có thể được giảm thuế:Theo IRS, nếu bạn sử dụng khoản vay vốn chủ sở hữu để cải thiện đáng kể ngôi nhà của mình, bạn có thể khấu trừ tiền lãi của khoản vay vào thuế của mình.
Miễn là bạn có thể dễ dàng chi trả các khoản thanh toán, vay vốn mua nhà có thể có lợi nếu nó giúp bạn thanh toán:
Việc thanh toán các khoản nợ có lãi suất cao như thẻ tín dụng bằng tiền từ khoản vay mua nhà lãi suất thấp cũng có thể là một điều nên làm, nhưng cần thận trọng khi tiếp cận. Nếu các hóa đơn bị bội chi và bạn không giải quyết được vấn đề cơ bản, bạn có thể tăng số dư một lần nữa. Đồng thời, bạn đang giao dịch khoản nợ không có bảo đảm để lấy khoản nợ có bảo đảm, khiến ngôi nhà của bạn gặp rủi ro.
Tuy nhiên, các khoản cho vay vốn mua nhà có những hạn chế. Chi phí đóng có thể chiếm từ 2% đến 5% của khoản vay, vì vậy khoản vay mua nhà trị giá 100.000 đô la có thể khiến bạn mất tới 5.000 đô la. Sử dụng hết vốn chủ sở hữu của bạn có thể khiến bạn mắc nợ lâu hơn và bạn sẽ cam kết thực hiện các khoản thanh toán trong nhiều năm. Nếu bạn chậm thanh toán, người cho vay có quyền tịch thu tài sản của bạn.
Ngoài ra, nếu giá trị căn nhà của bạn giảm xuống, bạn sẽ nợ nhiều hơn giá trị của căn nhà, đó sẽ là một vấn đề nếu bạn cần bán nó. Ví dụ:nếu ngôi nhà của bạn trị giá 300.000 đô la nhưng bạn nợ 350.000 đô la, bạn sẽ bị lỗ thay vì kiếm được lợi nhuận mà bạn có thể sử dụng để trang trải cho nơi ở tiếp theo của mình.
Mặc dù vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn là của bạn để vay, bạn vẫn phải đủ điều kiện để được vay vốn mua nhà. Các yêu cầu về tiêu chuẩn khác nhau tùy theo người cho vay, nhưng nói chung bạn sẽ cần một FICO ® Điểm ☉ ít nhất là vào giữa những năm 600. Nếu điểm của bạn là 700 trở lên, bạn sẽ có nhiều cơ hội nhận được khoản vay mua nhà với các điều khoản tốt. Hầu hết các bên cho vay cũng sẽ kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn, tìm kiếm các khoản thanh toán cho vay và thẻ tín dụng nhất quán và lịch sử lâu dài về việc xử lý nhiều loại tài khoản một cách có trách nhiệm.
Thu nhập không được liệt kê trên báo cáo tín dụng, vì vậy người cho vay sẽ đánh giá riêng tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn. Đây là tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn chia cho tổng thu nhập của bạn. Con số đó không được vượt quá 43%, nhưng DTI của bạn càng thấp thì càng tốt.
Bạn cũng sẽ cần có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà:Hầu hết các bên cho vay sẽ yêu cầu ít nhất 15% đến 20%.
Có thể hữu ích như các khoản cho vay mua nhà, bạn nên xem xét các lựa chọn thay thế khả thi:
Khi bạn cần một lượng lớn tiền mặt cùng một lúc, khoản vay mua nhà có thể là một nguồn lực tốt. Bạn sẽ muốn nhận được mức giá tốt nhất có thể, có nghĩa là có một báo cáo tín dụng chứa nhiều thông tin tích cực. Kiểm tra báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của bạn, bạn có thể thực hiện miễn phí với Experian, vài tháng trước khi đăng ký. Nếu bạn phát hiện ra gian lận hoặc sự không chính xác, hãy tranh chấp chúng và nếu bạn đã bỏ lỡ các khoản thanh toán hoặc việc sử dụng tín dụng của bạn quá cao, hãy dành thời gian để thực hiện các thay đổi sẽ giúp bạn cải thiện điểm tín dụng của mình.