Các khoản vay tái cấp vốn bằng tiền mặt và vốn chủ sở hữu nhà cho phép bạn sử dụng ngôi nhà của mình làm tài sản thế chấp để vay tiền. Việc tìm ra lựa chọn nào là tốt nhất cho bạn có thể phụ thuộc vào khoản thế chấp hiện tại của bạn, bao nhiêu vốn chủ sở hữu trong căn nhà, lời đề nghị của người cho vay và mức độ tín nhiệm của bạn.
Tái cấp vốn bằng tiền mặt là một khoản vay thế chấp cho phép bạn vay một phần vốn chủ sở hữu nhà của mình bằng cách thay thế thế chấp hiện tại của bạn bằng một thế chấp mới. Khoản vay mới sẽ nhiều hơn số dư trước đó của bạn và bạn sẽ nhận được khoản chênh lệch bằng tiền mặt.
Quá trình này có thể tương tự như thế chấp đầu tiên của bạn và có thể yêu cầu thẩm định để xác định giá trị ngôi nhà của bạn. Thông thường, bạn có thể vay tối đa khoảng 80% đến 85% giá trị căn nhà. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) của bạn trên 80%, bạn có thể cần phải trả tiền bảo hiểm thế chấp tư nhân cho khoản thế chấp mới của mình.
Ví dụ, nếu ngôi nhà của bạn được thẩm định với giá 300.000 đô la, 80% trong số đó là 240.000 đô la. Nếu số dư thế chấp hiện tại của bạn là 200.000 đô la, bạn có thể nhận được khoản hoàn trả bằng tiền mặt cho 240.000 đô la và nhận được 40.000 đô la tiền mặt.
Sau đó, bạn sẽ hoàn trả khoản vay dựa trên các điều khoản của khoản thế chấp mới của bạn. Tương tự như thế chấp mua hàng, bạn có thể chọn giữa lãi suất cố định và lãi suất thay đổi và thường là các kỳ hạn từ 15 đến 30 năm khi tái cấp vốn.
Lý tưởng nhất là bạn có thể đủ điều kiện để được hưởng một mức lãi suất thấp hơn, điều này cũng sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền. Tuy nhiên, chi phí đóng cửa có thể bù đắp một số khoản tiết kiệm được.
Khoản vay mua nhà là một loại thế chấp thứ hai mà bạn có thể vay ngoài khoản thế chấp chính của mình. Ngoài ra còn có các hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC), tương tự, nhưng cung cấp cho bạn một hạn mức tín dụng mà bạn có thể vay thay vì trả trước toàn bộ số tiền vay.
Với khoản vay mua nhà, một số công ty cho vay có thể cho phép bạn vay tới 85% đến 90% giá trị căn nhà của bạn dựa trên tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp (CLTV), lấy số dư của khoản thế chấp đầu tiên của bạn và vốn chủ sở hữu nhà. cho vay vào tài khoản. Tiếp tục với các số liệu trên, nếu ngôi nhà của bạn trị giá 300.000 đô la, 90% trong số đó là 270.000 đô la. Nếu số dư thế chấp hiện tại của bạn là 200.000 đô la, bạn có thể vay vốn mua nhà với giá 70.000 đô la.
Việc vay vốn mua nhà có thể nhanh hơn nếu người cho vay không yêu cầu thẩm định trực tiếp và một số người cho vay sẽ chi trả các chi phí cuối cùng của khoản vay. Các khoản vay mua nhà cũng thường có lãi suất cố định và thời hạn ngắn hơn so với các khoản thế chấp chính, nhưng bạn sẽ phải thanh toán hàng tháng cho cả khoản vay mua nhà và thế chấp ban đầu. Nếu bạn chậm trễ trong một trong hai khoản vay, người cho vay có thể tịch thu nhà của bạn.
Cả khoản vay tái cấp vốn bằng tiền mặt và cho vay mua nhà có thể giúp bạn biến vốn chủ sở hữu bạn đã xây dựng trong nhà thành tiền mà bạn có thể sử dụng ngày hôm nay. Nhiều người sử dụng các hình thức tài trợ này để sửa chữa, bảo trì hoặc cải tiến nhà cửa hoặc cho các chi phí lớn, chẳng hạn như chi phí đám cưới hoặc học đại học.
Mặc dù có những trường hợp ngoại lệ, đây là một số khác biệt chung giữa các khoản thế chấp tái cấp vốn bằng tiền mặt và các khoản cho vay mua nhà:
| Tái cấp vốn bằng tiền mặt | Khoản vay mua nhà | |
|---|---|---|
| Thay thế Thế chấp Hiện tại | Có | Không |
| Lãi suất | Cố định hoặc thay đổi | Thường cố định |
| Thời hạn trả nợ | 15 đến 30 năm | 5 đến 30 năm |
| Chi phí đóng | Có | Người cho vay có thể trang trải chi phí |
| Được khấu trừ thuế | Nếu bạn dùng tiền để cải thiện ngôi nhà | Nếu bạn dùng tiền để cải thiện ngôi nhà |
Các khoản vay mua nhà
có xu hướng có lãi suất cao hơn các khoản vay tái cấp vốn bằng tiền mặt vì chúng là khoản thế chấp thứ hai, có nghĩa là nếu bạn chậm thanh toán, người cho vay sẽ chỉ được thanh toán sau khi chủ sở hữu thế chấp chính nhận được số tiền nợ. . Lãi suất cao hơn có thể được bù đắp phần nào bởi chi phí đóng cửa thấp hoặc không có. Nhưng hãy đọc thông tin chi tiết về khoản vay của bạn, vì một số người cho vay sẽ trang trải chi phí đóng nhưng sau đó yêu cầu bạn hoàn trả một số tiền nếu bạn trả hết khoản vay mua nhà sớm.
Quyết định giữa tái cấp vốn bằng tiền mặt và khoản vay mua nhà có thể phụ thuộc vào số vốn chủ sở hữu bạn đã xây dựng trong nhà, mức độ tín nhiệm của bạn và các đề nghị hiện tại của người cho vay.
Nếu sử dụng refi rút tiền có nghĩa là tăng tỷ lệ thế chấp của bạn hoặc thêm bảo hiểm thế chấp tư nhân, thì khoản thanh toán hàng tháng cao hơn và chi phí dài hạn có thể không xứng đáng. Tuy nhiên, nếu bạn có thể chốt lãi suất thế chấp thấp hơn và đồng thời rút một ít tiền mặt ra khỏi nhà, thì việc rút tiền mặt có thể là một lợi ích đôi bên cùng có lợi khi bạn cần vay tiền.
Khoản vay mua nhà có thể là một lựa chọn tốt hơn nếu bạn muốn vay một phần lớn giá trị căn nhà của mình, hoặc nếu bạn không thể tìm thấy lãi suất thấp hơn khi tái cấp vốn. Các khoản thanh toán hàng tháng có thể cao hơn nếu bạn chọn một khoản vay ngắn hạn, nhưng điều đó cũng có nghĩa là bạn sẽ phải trả ít lãi hơn.
Nhìn chung, số tiền bạn nợ và tác động đến điểm tín dụng của bạn có thể tương tự với khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt và khoản vay mua nhà. Sự khác biệt chính là việc tái cấp vốn bằng tiền mặt sẽ dẫn đến việc trả hết và đóng thế chấp ban đầu của bạn, trong khi khoản vay mua nhà chỉ là khoản vay bổ sung. Tuy nhiên, khoản vay đã trả hết có thể tồn tại trên báo cáo tín dụng của bạn trong tối đa 10 năm và tiếp tục ảnh hưởng đến điểm số của bạn trong thời gian đó.
Các khoản cho vay mua nhà và tái cấp vốn bằng tiền mặt đều liên quan đến việc vay một khoản trả góp mới. Trong cả hai trường hợp, người cho vay có thể xem xét các báo cáo tín dụng của bạn với một cuộc điều tra kỹ lưỡng. Ngoài ra, khi khoản vay của bạn được thêm vào báo cáo tín dụng, độ tuổi trung bình của các tài khoản trên báo cáo của bạn sẽ giảm và các khoản vay của bạn sẽ có số dư cao so với số tiền vay ban đầu. Những yếu tố này đều có thể làm ảnh hưởng một chút đến điểm số của bạn, nhưng chúng là những yếu tố phụ.
Khi bạn bắt đầu hoàn trả khoản vay mới của mình, các khoản thanh toán đúng hạn của bạn có thể được báo cáo cho văn phòng tín dụng và giúp bạn tín dụng. Có một lịch sử lâu dài về thanh toán đúng hạn có thể đặc biệt quan trọng để cải thiện điểm tín dụng của bạn.
Có thể dễ dàng hơn để đủ điều kiện cho một khoản vay có bảo đảm so với một khoản vay không có thế chấp, nhưng mức độ uy tín tín dụng của bạn vẫn có thể là một yếu tố quan trọng trong việc bạn có được chấp thuận hay không, số tiền bạn có thể vay và lãi suất bạn được cung cấp. Bạn có thể kiểm tra điểm tín dụng và báo cáo tín dụng của mình miễn phí để biết vị trí hiện tại của bạn.
Đôi khi, bạn nên tập trung vào việc cải thiện tín dụng trước khi vay một khoản vay lớn. Tuy nhiên, nếu bạn không thể chờ đợi, bạn có thể được chấp thuận tái cấp vốn hoặc khoản vay mua nhà ngay cả khi bạn không có tín dụng tốt.