Các chuyên gia tiền tệ sử dụng nhiều hướng dẫn chung để giúp mọi người đưa ra quyết định tài chính tốt hơn, và nó không khác gì với các khoản vay thế chấp. Một nguyên tắc chung là tiền thế chấp hàng tháng và chi phí nhà ở liên quan của bạn không được nhiều hơn 28% tổng thu nhập hàng tháng của bạn.
Tuy nhiên, số tiền bạn có thể thực sự chi tiêu sẽ phụ thuộc vào ngân sách của bạn và các chi phí khác. Ngoài ra, người cho vay thường có những giới hạn dựa trên thu nhập của bạn và các khoản nợ khác. Nếu bạn đang cố gắng tính xem mình có thể mua được bao nhiêu căn nhà, thì đây là những điều bạn cần lưu ý.
Đối với hầu hết người mua nhà, khả năng chi trả nhà phụ thuộc vào một số yếu tố chính:thu nhập, các khoản nợ và chi phí khác của bạn và người cho vay mà bạn đang làm việc cùng.
Những người cho vay sử dụng một thứ gọi là quy tắc 28/36 để xác định số tiền bạn có thể trả trong các khoản thanh toán nhà ở hàng tháng, từ đó xác định số tiền vay tối đa mà bạn có thể đủ điều kiện. Tên gọi của quy tắc này xuất phát từ hai thước đo về cách khoản nợ của bạn so với thu nhập của bạn — tỷ lệ nợ trên tổng thu nhập (DTI) của bạn.
Ví dụ:nếu bạn kiếm được mức lương 60.000 đô la, thì đó là tổng thu nhập 5.000 đô la mỗi tháng. Sử dụng quy tắc 28/36, bạn có thể trả tới 1.400 đô la mỗi tháng cho chi phí nhà ở và 400 đô la mỗi tháng cho các khoản thanh toán nợ bổ sung. Nếu bạn có 600 đô la tiền thanh toán các khoản nợ không phải là nhà ở mỗi tháng, người cho vay có thể giới hạn cho bạn ở mức 1.200 đô la tiền thanh toán nhà ở.
Điều quan trọng cần lưu ý là có những người cho vay và loại hình cho vay cho phép bạn vượt quá những giới hạn này. Ví dụ, các khoản cho vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) cho phép người vay có DTI đầu vào lên đến 31% và DTI giao sau là 43%. Nhưng nếu bạn đang gánh nhiều nợ hơn mức khuyến nghị, điều đó có thể khiến người cho vay coi bạn là người có nhiều nguy cơ vỡ nợ và bạn có thể phải chịu mức lãi suất cao hơn vì điều đó.
Để cung cấp cho bạn ý tưởng về những gì bạn có thể đủ khả năng chi trả dựa trên nghề nghiệp của bạn, đây là cách các giới hạn DTI này so sánh với mức lương của một số công việc phổ biến nhất, theo Cục Thống kê Lao động:
| Khoản thanh toán thế chấp tối đa theo nghiệp vụ | |||
|---|---|---|---|
| Nghề nghiệp | Mức lương trung bình năm 2018 | Tổng thu nhập hàng tháng | Thanh toán hàng tháng tối đa (28%) |
| Trợ lý chăm sóc cá nhân | 24.020 đô la | $ 2,002 | 561 đô la |
| Công nhân chuẩn bị và phục vụ thực phẩm | 21.250 đô la | 1.771 đô la | 496 đô la |
| Y tá đã đăng ký | 71.730 đô la | $ 5,978 | 1.674 đô la |
| Trợ lý sức khỏe tại nhà | 24.200 đô la | 2.017 đô la | 565 đô la |
| Nấu ăn | 26.530 đô la | 2.211 đô la | $ 619 |
| Nhà phát triển phần mềm | 103.620 đô la | 8.635 đô la | 2.418 đô la |
| Nhân viên phục vụ bàn | 21.780 đô la | 1.815 đô la | $ 508 |
| Giám đốc điều hành và chung | 100,930 đô la | $ 8,411 | $ 2,355 |
| Thợ vệ sinh và chất tẩy rửa | 26.110 đô la | 2.176 đô la | 609 đô la |
| Trợ lý y tế | 33.610 đô la | $ 2,801 | $ 784 |
| Công nhân xây dựng | 35.800 đô la | 2.983 đô la | 835 đô la |
| Người lao động và người vận chuyển hàng hóa, kho hàng và vật tư | 28.260 đô la | $ 2,355 | $ 659 |
| Các nhà phân tích nghiên cứu thị trường và chuyên gia tiếp thị | $ 63.120 | 5.260 đô la | 1.473 đô la |
| Trợ lý điều dưỡng | 28.540 đô la | $ 2,378 | 666 đô la |
| Nhà phân tích quản lý | $ 83.610 | $ 6,968 | 1.951 đô la |
| Người giám sát đầu tiên của công nhân chuẩn bị và phục vụ thực phẩm | $ 32.450 | 2.704 đô la | 757 đô la |
| Công nhân cảnh quan và vệ sinh sân vườn | 29.000 đô la | 2.417 đô la | 677 đô la |
| Giám đốc tài chính | 127.990 đô la | 10.666 đô la | 2.986 đô la |
| Người lái xe tải hạng nặng và xe đầu kéo | 43.680 đô la | $ 3,640 | $ 1,019 |
| Thư ký y tế | 35.760 đô la | 2.980 đô la | 834 đô la |
Nguồn:Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ. Việc làm được liệt kê theo thứ tự tăng trưởng dự kiến đến năm 2028.
Điều quan trọng cần lưu ý là, tùy thuộc vào thu nhập của bạn và nơi bạn sống, mua nhà có thể không phải là một lựa chọn chỉ dựa trên giới hạn nợ trên thu nhập. Bằng cách đăng ký với vợ / chồng hoặc thành viên gia đình đáng tin cậy khác cũng có thu nhập, bạn có thể cải thiện cơ hội mua nhà của mình.
Một yếu tố quan trọng trong việc tính toán khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn là lãi suất của khoản vay. Để giúp xác định lãi suất của bạn sẽ là bao nhiêu, người cho vay sẽ xem xét báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của bạn cùng với các yếu tố khác.
Nói chung, những người đi vay có điểm tín dụng cao hơn có thể đảm bảo mức lãi suất thấp hơn vì họ có thể chứng tỏ rằng họ đã quản lý tốt các khoản nợ của mình trong quá khứ. Trong mắt người cho vay, lịch sử thanh toán tích cực này làm giảm nguy cơ người đi vay sẽ vỡ nợ đối với các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của họ.
Mặt khác, điểm tín dụng thấp có thể dẫn đến lãi suất cao hơn hoặc thậm chí bị từ chối hoàn toàn đơn đăng ký. Điểm tín dụng tối thiểu cho một khoản vay thế chấp có thể khác nhau tùy thuộc vào người cho vay và loại khoản vay bạn đang đăng ký.
Khoản thanh toán trước của bạn đóng một vai trò quan trọng trong khả năng chi trả của khoản thế chấp của bạn. Quy mô khoản trả trước của bạn ảnh hưởng đến số tiền thanh toán hàng tháng bạn sẽ thực hiện để trang trải phần còn lại của số tiền thế chấp; khoản thanh toán thấp hơn sẽ làm giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn và ngược lại. Vì vậy, nếu bạn lo lắng về DTI của mình ảnh hưởng đến tính đủ điều kiện thế chấp của bạn, việc trả trước lớn hơn có thể giúp bạn đủ điều kiện.
Ví dụ:nếu bạn đang mua một căn nhà trị giá 250.000 đô la với lãi suất 4% trong 30 năm, khoản trả trước 20.000 đô la sẽ cung cấp cho bạn khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng là 1.098 đô la. Nhưng nếu bạn bỏ 40.000 đô la, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ giảm xuống 1.003 đô la — và bạn cũng sẽ tiết kiệm được gần 35.000 đô la tiền lãi trong suốt thời gian vay.
Mặc dù khoản thanh toán trước 20% là một khuyến nghị tiêu chuẩn từ các chuyên gia thế chấp, nhưng nó không phải là một yêu cầu bắt buộc. Trên thực tế, nhiều người cho vay cho phép trả trước với mức thấp nhất là 3% hoặc 5% số tiền cho vay.
Nếu bạn không có nhiều tiền mặt để trả trước và bạn là người mua nhà lần đầu, có một số chương trình và trợ cấp có thể cung cấp cho bạn hỗ trợ trả trước hoặc thậm chí cho vay mà không cần trả trước.
Hãy xem xét nhiều hơn khoản thanh toán hàng tháng của bạn khi bạn quyết định số tiền cần bỏ ra. Ví dụ, nếu bạn tiêu hết tiền tiết kiệm để trả trước, bạn có thể gặp một số khó khăn nếu gặp trường hợp khẩn cấp về tài chính trong tương lai gần.
Mặt khác, nếu bạn đặt quá ít và giá nhà đất giảm sau khi mua, bạn có thể bị đảo lộn khoản vay thế chấp của mình, điều này có thể khiến việc chuyển nhà hoặc bán nhà trở nên khó khăn.
Có rất nhiều phần chuyển động trong quá trình thế chấp và người cho vay sẽ xem xét rất nhiều biến số để xác định xem bạn có đủ điều kiện để được thế chấp hay không và bạn có thể chi trả được bao nhiêu. Điểm tín dụng của bạn là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong số các biến số này, vì vậy điều quan trọng là bạn phải dành thời gian để cải thiện nó trước khi đăng ký vay thế chấp.
Bắt đầu bằng cách kiểm tra điểm tín dụng và báo cáo tín dụng của bạn để xem vị trí của bạn và lĩnh vực nào bạn cần giải quyết. Sau đó, bắt đầu thực hiện các bước cần thiết để làm như vậy.
Điều này có thể bao gồm việc vướng vào các khoản thanh toán quá hạn, thanh toán nợ thẻ tín dụng, tranh chấp thông tin báo cáo tín dụng không chính xác và hơn thế nữa. Sử dụng báo cáo tín dụng của bạn như một hướng dẫn để quyết định cách xây dựng điểm tín dụng của bạn.
Cách nhận trợ giúp thanh toán thuế tài sản khi bạn đứng sau
Cách được giảm thuế khi mua nhà
Cập nhật Ngôi nhà của bạn? Những dự án này sẽ mang lại cho bạn nhiều tiền nhất
Làm thế nào tôi tiết kiệm được 65% thu nhập của mình mà không cần mức lương 6 con số
12 bản sửa lỗi sẽ giúp bạn có giá cao hơn cho ngôi nhà của mình