Những người mua nhà lần đầu có khả năng chấp nhận rủi ro trên mức trung bình (và có đủ khả năng để sửa chữa) có thể kiếm được một món hời lớn bằng cách mua một căn nhà bị tịch thu. Các khoản tịch thu thường bán dưới giá trị thị trường, nhưng có những phức tạp cần xem xét.
Việc tịch thu nhà xảy ra khi người vay thế chấp không theo kịp các khoản thanh toán khoản vay của họ, và người cho vay thực hiện quyền thu giữ nhà và bán lại để bù đắp (hoặc ít nhất là giảm bớt) thiệt hại tài chính của họ. Các công ty phát hành thế chấp thường đưa các tài sản bị tịch thu để bán đấu giá, thường có nghĩa là bán nhà với giá thấp hơn giá trị thị trường. Tuy nhiên, khi các ngôi nhà không bán được trong cuộc đấu giá, người cho vay có thể giảm giá bán và bán chúng trực tiếp.
Bởi vì nhà bị tịch thu thường là những món hời lớn, chúng được các nhà đầu tư bất động sản ưa chuộng sử dụng làm tài sản cho thuê hoặc chuyển nhượng để kiếm lời nhanh chóng. Việc cạnh tranh với những nhà đầu tư này, nhiều người trong số họ có khả năng tiếp cận tín dụng đáng kể và có thể đặt những khoản thanh toán cực lớn hoặc thậm chí mua bất động sản hoàn toàn bằng tiền mặt, có thể là thách thức đối với những người mua nhà lần đầu.
Nếu điều đó có nghĩa là bạn, bạn không nhất thiết phải chạy cho một cuộc mua nhà tịch thu tài sản. Nhưng để cạnh tranh với các nhà đầu tư, bạn sẽ cần phải đặt một số cơ sở để ghi lại khả năng chốt giao dịch của mình. Bạn cũng sẽ cần phải cẩn thận và quyết đoán trong việc chọn một sản phẩm mà bạn có thể sẽ không có nhiều thời gian để kích thước trước khi đặt giá thầu.
Để hiểu đầy đủ những gì bạn có thể gặp phải khi mua nhà bị tịch thu, sẽ hữu ích (và đôi khi là điều cần thiết) để làm việc với một chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm về việc tịch thu nhà. Chứng nhận Tài nguyên Bán khống và Tịch thu Nhà của Hiệp hội Môi giới Quốc gia (SFR) biểu thị các đại lý và được đào tạo về chuyên ngành này.
Cũng cần hiểu rằng việc tịch thu nhà thường tuân theo một mốc thời gian, và các cơ hội và thủ tục mua hàng khác nhau trong từng giai đoạn của quy trình. Thời gian của mỗi giai đoạn trong dòng thời gian có thể khác nhau tùy theo hoàn cảnh và luật pháp của bang hoặc địa phương, nhưng chúng thường diễn ra theo thứ tự sau:
Lợi ích chính của việc mua nhà bị tịch thu là tiết kiệm. Tùy thuộc vào điều kiện thị trường, bạn có thể mua một căn nhà bị tịch thu với giá thấp hơn đáng kể so với số tiền bạn phải trả cho những căn nhà tương đương, không bị tịch thu.
Những rủi ro chính đến từ mức độ mà tài sản bị tịch thu có thể là một bí ẩn đối với người mua. Những ngôi nhà bị tịch thu được bán trong tình trạng "nguyên trạng" và thường không có sẵn để xem trước khi mua.
Những căn nhà bị tịch thu có thể không có người sử dụng, không có hệ thống sưởi hoặc điều hòa nhiệt độ trong nhiều tuần hoặc nhiều tháng trước khi bán, và những người chủ cũ có thể đã bỏ bê hoặc thậm chí phá hoại chúng. Nếu bạn thành công trong việc mua một ngôi nhà bị tịch thu, có thể bạn sẽ cần một số tiền mặt (hoặc tín dụng hiện có) để đưa tài sản vào tình trạng chuyển đến.
Những người tự làm có thể coi đây là một cơ hội vàng để tiết kiệm, nhưng những người mua nhà kém năng lực (hoặc ít tham vọng hơn) có thể cân nhắc việc đưa ngân sách sửa chữa đó vào hướng trả bớt cho một giao dịch mua thông thường hơn.
Các tài nguyên sau đây có thể giúp bạn tìm các tài sản bị tịch thu để mua. Các chuyên gia bất động sản trong khu vực của bạn có thể biết về các nguồn bổ sung.
Bạn có nghĩ rằng việc mua nhà bị tịch thu tài sản có thể là sự lựa chọn đúng đắn cho bạn? Thực hiện theo các bước sau để đảm bảo quá trình diễn ra suôn sẻ nhất có thể.
Việc chấp thuận trước thế chấp cho thấy người cho vay đã xem xét tình trạng tài chính của bạn và đồng ý cấp cho bạn một khoản vay lên đến một số tiền đã định, với thời hạn trả nợ và lãi suất dựa trên khoản trả trước cụ thể. Việc phê duyệt trước chứng thực khả năng của bạn để tài trợ cho một giao dịch mua trong phạm vi giá đã chỉ định và có một điều thực tế là cần thiết khi bạn đang cạnh tranh với những người mua bằng tiền mặt. Lập kế hoạch chi tiêu một khoản phí vài trăm đô la cho mỗi lần phê duyệt trước và lưu ý rằng thư phê duyệt trước thường chỉ có hiệu lực trong 60 đến 90 ngày. Các điều khoản tài chính cụ thể có thể thay đổi nếu lãi suất tăng hoặc thu nhập hoặc điểm tín dụng của bạn thay đổi trước khi bạn hoàn tất đơn xin vay của mình cho một giao dịch mua cụ thể. Nếu bạn không hài lòng với các điều khoản phê duyệt trước của mình, hãy thực hiện các bước để cải thiện điểm tín dụng và giảm nợ của bạn.
Bạn có thể nhận được thư phê duyệt trước dựa trên các điều khoản cho vay thế chấp thông thường và theo các điều khoản của bất kỳ chương trình hỗ trợ thế chấp do chính phủ hậu thuẫn nào mà bạn đủ điều kiện, chẳng hạn như khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) hoặc khoản thế chấp được hỗ trợ bởi Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA) hoặc Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA). Lưu ý rằng các chương trình này đưa ra các yêu cầu về tính đủ điều kiện đối với các tài sản mà họ sẵn sàng tài trợ và một số trường hợp bị tịch thu có thể không đủ điều kiện.
Đây nên là thủ tục tiêu chuẩn với bất kỳ giao dịch mua nhà nào, nhưng nó đặc biệt quan trọng với việc tịch thu nhà bởi vì. Không giống như hình thức bán nhà truyền thống, người bán nhà bị tịch thu không bắt buộc phải tiết lộ những khiếm khuyết trọng yếu của tài sản khi rao bán. Biết về các vấn đề tiềm ẩn với nơi nghỉ để bạn có thể lên kế hoạch giải quyết chúng trước khi tiếp nhận.
Trước khi bị tịch thu nhà, chủ sở hữu một ngôi nhà có thể đã thế chấp lần thứ hai hoặc hạn mức tín dụng sở hữu nhà (HELOC) —các dạng tín dụng sử dụng ngôi nhà làm tài sản thế chấp. Nếu người cho vay thế chấp chính đòi nợ, những người cho vay đã cấp các khoản vay thứ cấp đó vẫn có thể có nghĩa vụ đối với tài sản — nghĩa là, quyền thu những gì họ nợ khi căn nhà được bán. Các khoản nợ gắn liền với một tài sản, không phải chủ sở hữu, vì vậy nếu các khoản nợ gắn liền với ngôi nhà bị tịch thu mà bạn mua, bạn có thể phải xóa các khoản nợ đó — trả hết các khoản nợ của chủ sở hữu trước đó — trước khi bạn có thể bán tài sản. Những lời nói dối không bị phát hiện là những chi phí ẩn có thể cắt giảm đáng kể bất kỳ món hời nào bạn nhận được khi mua nhà tịch thu.
Tìm kiếm quyền sở hữu là một cuộc điều tra chuyên nghiệp nhằm xác định các khoản nợ, thuế chưa thanh toán và các bản án pháp lý có thể liên quan đến một tài sản; mong đợi để trả một vài trăm đô la cho dịch vụ. Việc tiến hành tìm kiếm quyền sở hữu đối với một tài sản bị tịch thu mà bạn muốn đấu giá trong một cuộc đấu giá có thể giúp bạn tiết kiệm đáng kể nếu nó cảnh báo bạn về một quyền thế chấp.
Những người cho vay mong muốn bán các tài sản bị tịch thu một cách nhanh chóng, với mức độ phức tạp tối thiểu, vì vậy họ có khả năng chùn bước trước các loại tình huống bán hàng thường thấy trong các hợp đồng mua bán thông thường. Các điều khoản dự phòng quy định rằng một số thiết bị nhất định phải được bao gồm trong nhà hoặc việc sửa chữa hoặc cải tiến cụ thể được thực hiện trước ngày đóng cửa có thể sẽ không bay trong một đợt bán nhà tịch thu nhà.
Tuy nhiên, điều khôn ngoan là — đặc biệt là đối với người mua nhà bị tịch thu nhà lần đầu — hãy xem xét việc bao gồm một khoản dự phòng trong đề nghị mua hàng của bạn để cho phép bạn thoát khỏi giao dịch bán trên cơ sở kiểm tra tài sản. Nếu luật pháp địa phương không cho phép tìm kiếm quyền sở hữu trước khi đấu giá đối với những ngôi nhà bị tịch thu, thì cũng có thể thận trọng khi đưa vào một trường hợp bất thường cho phép bạn rút lui khỏi một cuộc mua bán dựa trên những kết quả tìm kiếm quyền sở hữu.
Trong một tình huống cạnh tranh mà người mua khác không có bất kỳ khoản dự phòng nào, những biện pháp này có thể khiến bạn phải trả giá, nhưng rủi ro đó là xứng đáng nếu nó giúp bạn không phải hoàn tất giao dịch mua một tài sản có nghĩa vụ cầm giữ nặng nề hoặc yêu cầu sửa chữa tốn kém.
Tự làm quen với quy trình bạn muốn theo đuổi (bán khống, đấu giá hoặc REO) trước khi bạn đặt bất kỳ khoản tiền nào. Nếu bạn có kế hoạch mua một ngôi nhà trong cuộc đấu giá, hãy tham dự một hoặc hai cuộc đấu giá để cảm thấy thoải mái và tìm hiểu các thủ tục địa phương trước khi cam kết bất cứ điều gì. Nếu có thể, hãy làm quen với một hoặc nhiều "nhân viên chính quy" quen thuộc với hệ thống và mua cà phê hoặc bữa trưa cho họ để đổi lấy một số mẹo và gợi ý. Và một lần nữa, hãy cân nhắc làm việc với một chuyên gia bất động sản dày dạn kinh nghiệm, người có thể đưa ra lời khuyên có kiến thức. Trả hoa hồng có vẻ như đi ngược lại với mục tiêu săn lùng món hời của việc mua sắm tịch biên, nhưng hướng dẫn của họ có thể ngăn ngừa những sai lầm hoặc sơ suất đắt giá sẽ vượt xa chi phí của họ.
Mua nhà tịch thu không phải dành cho tất cả mọi người, nhưng nếu bạn mở to mắt tham gia vào quá trình này, chuẩn bị cạnh tranh với các nhà đầu tư bất động sản và chấp nhận rủi ro (và nhu cầu tiềm năng về tiền mặt và lao động đi kèm), bạn có thể tiết kiệm được gói trong lần mua nhà đầu tiên của bạn.