Lãi suất tổng thể bạn sẽ trả cho khoản thế chấp của mình phụ thuộc vào lãi suất bạn nhận được, cho dù đó là lãi suất thay đổi hay cố định và bạn sẽ mất bao lâu để hoàn trả khoản vay. Mặc dù bạn có thể tái cấp vốn hoặc chuyển đi trước khi kết thúc thời hạn của khoản vay, bạn có thể tìm thấy cơ cấu trả lãi hàng tháng của khoản vay bằng cách xem lại bảng phân bổ khoản vay của bạn.

Khấu hao thế chấp hoạt động như thế nào?

Các khoản thế chấp nói chung là các khoản vay trả góp được phân bổ hoàn toàn, có nghĩa là bạn hoàn trả khoản vay trong một thời hạn trả nợ cố định và khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ được phân chia giữa tiền gốc — số tiền bạn đã vay — và lãi suất. (Ngoài ra, một phần của khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn cũng có thể được dùng cho các chi phí khác, chẳng hạn như bảo hiểm thế chấp, bảo hiểm chủ nhà và thuế.)

Bảng phân bổ của một khoản thế chấp cho thấy sự phân chia này thay đổi như thế nào theo thời gian. Ví dụ:đây là một bảng phân bổ với bốn khoản thanh toán đầu tiên và bốn khoản thanh toán cuối cùng cho khoản thế chấp trị giá 280.000 đô la với thời hạn 30 năm và lãi suất cố định 3,25%.

Nếu bạn có một khoản thế chấp lãi suất cố định, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ giống nhau trong suốt thời hạn khoản vay của bạn. Ban đầu, hầu hết khoản thanh toán thế chấp của bạn sẽ chuyển sang lãi suất. Nhưng khi bạn trả hết số dư gốc của khoản vay, lãi suất tích lũy sẽ ít hơn và một phần lớn hơn khoản thanh toán của bạn sẽ được chuyển vào tiền gốc. Cuối cùng, gần như toàn bộ khoản thanh toán sẽ chuyển sang thanh toán tiền gốc.

Với khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể thay đổi khi lãi suất điều chỉnh. Khoản vay vẫn có thể có thời hạn trả nợ cố định, chẳng hạn như 15 hoặc 30 năm và có các bảng phân bổ ước tính. Tuy nhiên, khi tỷ giá của bạn điều chỉnh, khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể được tính toán lại hoặc "tính lại", dựa trên bảng phân bổ mới và thời hạn vay còn lại.

Cũng có những khoản thế chấp cung cấp các thỏa thuận thanh toán khác nhau và không phân bổ đầy đủ. Ví dụ:bạn có thể thực hiện các khoản thanh toán chỉ có lãi suất hoặc các khoản thanh toán hàng tháng tương đối thấp hơn trong năm đến bảy năm, và sau đó phải thanh toán toàn bộ số dư còn lại bằng một lần thanh toán bong bóng. Thỏa thuận này có thể có lợi nếu bạn có kế hoạch chuyển nhà hoặc tái cấp vốn sớm, nhưng bạn cũng đang phải đối mặt với rủi ro lớn nếu kế hoạch của bạn bị thất bại.

Trong một số trường hợp, khoản thế chấp của bạn cũng có thể bị khấu hao âm — khi khoản thanh toán hàng tháng của bạn không đủ để trả lãi tích lũy và số dư của bạn tăng lên. Kết quả là bạn có thể mắc nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của bạn.

Làm thế nào để tính toán bao nhiêu tiền lãi bạn sẽ phải trả cho một khoản thế chấp

Bạn có thể biết mình sẽ phải trả bao nhiêu tiền lãi hàng tháng bằng cách xem bảng phân bổ cho khoản vay của mình. Bạn có thể yêu cầu người cho vay của bạn một khoản hoặc sử dụng máy tính thế chấp trực tuyến có tùy chọn để chia nhỏ các khoản thanh toán được phân bổ theo tháng hoặc năm.

Khi bạn đóng thế chấp, bạn cũng có thể xem trang thứ năm của biểu mẫu Tiết lộ Kết thúc để xem tổng số phí tài chính của bạn và tổng phần trăm lãi suất — số tiền bạn phải trả lãi so với số tiền vay trong thời hạn của khoản vay .

Tuy nhiên, bao nhiêu tiền lãi thực sự bạn phải trả sẽ phụ thuộc vào việc bạn trả nợ thế chấp trong toàn bộ thời hạn, tái cấp vốn thế chấp hay trả hết nợ thế chấp sớm khi bạn bán nhà.

Yếu tố nào ảnh hưởng đến việc bạn sẽ phải trả bao nhiêu tiền lãi cho một khoản thế chấp?

Mặc dù bạn có thể thấy các tiêu đề về việc lãi suất đã tăng hoặc giảm như thế nào, nhưng tỷ lệ bạn đọc trong một câu chuyện tin tức không nhất thiết phải là tỷ lệ bạn sẽ nhận được khi thế chấp của mình. Cũng như các loại cho vay khác, tỷ lệ bạn nhận được có thể phụ thuộc vào mức độ tín nhiệm của bạn và các chi tiết cụ thể của khoản vay.

Với các khoản thế chấp, những điều sau có thể ảnh hưởng đến lãi suất của bạn:

• Người cho vay :Người cho vay có thể đưa ra các mức lãi suất khác nhau đối với các khoản vay của họ, đó là lý do tại sao điều quan trọng là bạn phải nhận được nhiều đề nghị trước khi chọn người cho vay của mình.
• Tín dụng của bạn :Bạn có thể đủ điều kiện để vay thế chấp với số điểm từ 580 đến 620, hoặc thấp hơn nếu bạn có thể đặt ít nhất 10%. Tuy nhiên, điểm tín dụng cao hơn có thể giúp bạn đủ điều kiện nhận được mức lãi suất tốt nhất cho khoản thế chấp của mình.
• Khoản thanh toán trước và số tiền cho vay của bạn :Bỏ nhiều tiền hơn và vay một khoản nhỏ hơn có thể dẫn đến lãi suất thấp hơn vì người cho vay ít chịu rủi ro hơn. Ngoài ra, nếu giảm ít nhất 20%, bạn không cần phải trả tiền cho bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI).
• Thời hạn cho vay :Chọn thời hạn trả nợ ngắn hơn cho khoản vay của bạn cũng có thể dẫn đến lãi suất thấp hơn, nhưng khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ cao hơn.
• Loại cho vay :Có nhiều loại cho vay khác nhau, chẳng hạn như cho vay thông thường, cho vay jumbo và thế chấp từ các chương trình cho vay được chính phủ hậu thuẫn. Các khoản vay có thể có các mức phí khác nhau, yêu cầu bảo hiểm, lãi suất và số tiền trả trước tối thiểu.
• Khoản vay có lãi suất cố định hay có thể điều chỉnh được :Các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh có xu hướng bắt đầu với lãi suất thấp hơn, nhưng tỷ lệ này có thể tăng trong tương lai. Các khoản vay lãi suất cố định có thể ít rủi ro hơn vì lãi suất sẽ không bao giờ thay đổi, nhưng lãi suất có thể bắt đầu cao hơn một chút.
• Điểm thế chấp :Bạn có thể thanh toán trước cho các điểm chiết khấu, giúp giảm lãi suất khoản vay của bạn. Ngoài ra, người cho vay có thể cung cấp cho bạn các khoản tín dụng để đổi lấy việc chấp nhận một mức lãi suất cao hơn.

Cách giảm lãi suất cho khoản thế chấp của bạn

Với các yếu tố trên, bạn có thể thực hiện một số điều sau đây để giúp giảm tiền trả lãi khi vay thế chấp:

• Cải thiện tín dụng của bạn. Mặc dù có thể mất thời gian, hãy cố gắng cải thiện tín dụng của bạn trước khi vay thế chấp. Một cách có thể nhanh chóng để làm điều này là thanh toán nợ thẻ tín dụng hoặc gộp nợ thẻ tín dụng với một khoản vay cá nhân. Tuy nhiên, bạn nên tránh vay một khoản vay mới nếu dự định mua nhà trong tương lai gần vì khoản nợ mới có thể ảnh hưởng đến việc phê duyệt thế chấp.
• Tiết kiệm một khoản trả trước lớn hoặc mua một ngôi nhà rẻ hơn. Mặc dù bạn có thể muốn chuyển đi ngay lập tức, nhưng dành nhiều thời gian hơn để tiết kiệm một khoản trả trước lớn có thể giúp bạn đảm bảo mức lãi suất thấp hơn và tránh thêm chi phí bảo hiểm thế chấp. Nếu bạn không thể chờ đợi, hãy xem xét một ngôi nhà ít tốn kém hơn để tăng số tiền trả trước của bạn so với chi phí của ngôi nhà.
• Chọn kỳ hạn ngắn hơn hoặc tỷ giá thay đổi. Bất kể số tiền vay là bao nhiêu, thời hạn ngắn hơn và tỷ lệ thay đổi cũng có thể giúp bạn chốt lãi suất thấp hơn. Tuy nhiên, cả hai đều đi kèm với rủi ro bổ sung vì có thể khó có khả năng chi trả các khoản thanh toán lớn trong tương lai.

Đừng quên các chi phí khác

Mặc dù lãi suất cho một khoản thế chấp có thể là một khoản chi phí đáng kể, và việc tìm cách giảm lãi suất có thể giúp tiết kiệm rất nhiều tiền, nhưng đừng quên những chi phí khác có thể đi kèm với việc mua nhà. Chúng có thể bao gồm chi phí đóng, phí bảo hiểm, thuế và phí. Hiểu được tất cả những điều này, cùng với lãi suất, có thể giúp bạn xác định xem mình có đủ khả năng mua nhà hay không.