Tại Experian, một trong những ưu tiên của chúng tôi là giáo dục tài chính và tín dụng tiêu dùng. Bài đăng này có thể chứa các liên kết và tham chiếu đến một hoặc nhiều đối tác của chúng tôi, nhưng chúng tôi cung cấp một cái nhìn khách quan để giúp bạn đưa ra quyết định tốt nhất. Để biết thêm thông tin, hãy xem Chính sách Biên tập của chúng tôi.

Khi bạn đang cố gắng tài trợ cho việc mua nhà, một trong những lựa chọn bạn có thể bắt gặp là tài trợ cho người bán. Tài trợ của người bán xảy ra khi chủ sở hữu căn nhà mở rộng khoản vay cho người mua, bỏ qua hình thức cho vay thế chấp truyền thống. Khoản vay có thể bao gồm toàn bộ hoặc một phần giá mua căn nhà.

Tài trợ của người bán, còn được gọi là tài trợ của chủ sở hữu, có thể là một con đường vay tiềm năng đối với người mua nhà có tín dụng kém hoặc đang gặp phải các vấn đề khác khi đủ điều kiện vay thế chấp truyền thống. Đồng thời, việc mua nhà sử dụng tài chính của người bán có thể tiềm ẩn những rủi ro đáng kể. Đây là những gì bạn cần biết nếu bạn đang cân nhắc tài trợ của người bán.

Tài trợ của Người bán hoạt động như thế nào?

Trong kịch bản tài trợ cho người bán, người bán đóng vai trò là người cho vay trong việc mua nhà. Thỏa thuận cho vay là giữa người mua và người bán, không có ngân hàng, hiệp hội tín dụng hoặc người cho vay nào khác tham gia vào thỏa thuận. Người ta ước tính rằng ít hơn 10% người bán nhà đóng vai trò là người cho vay.

Người bán không cung cấp tiền mặt cho người mua để mua nhà. Thay vào đó, người bán cấp tín dụng cho người mua để mua hàng và người mua thanh toán thường xuyên cho người bán.

Mặc dù không có ngân hàng hoặc tổ chức cho vay nào khác tham gia tài trợ cho người bán, nhưng người mua và người bán thường sử dụng các đại lý bất động sản hoặc luật sư để tạo ra các thỏa thuận mua và cho vay. Trong số những điều khác, người mua và người bán sẽ cần thương lượng lãi suất và thời hạn của khoản vay.

Tài trợ của người bán có thể đi theo một trong hai con đường:

• Người mua nhận được quyền sở hữu một căn nhà sau khi hứa trả hết khoản vay từ người bán. Trong trường hợp này, người mua có thể bán hoặc tái cấp vốn cho căn nhà, nhưng vẫn phải thanh toán theo thỏa thuận tài trợ của người bán.
• Người bán giữ lại quyền sở hữu một ngôi nhà cho đến khi người mua trả hết khoản vay. Điều này có nghĩa là người mua không thể bán hoặc tái cấp vốn cho căn nhà cho đến khi khoản vay được trả hết và quyền sở hữu trở thành của họ.

Bất kể việc tài trợ của người bán được thực hiện như thế nào, người bán thường yêu cầu người mua điền vào đơn vay, kiểm tra tín dụng và đi đến một khoản thanh toán trước. Ngoài ra, người bán thường khăng khăng yêu cầu thẩm định giá trị của căn nhà và giữ quyền tịch thu căn nhà trong trường hợp người mua không trả được nợ.

Như với bất kỳ khoản thế chấp nào, bạn nên cố gắng cải thiện điểm tín dụng của mình trước khi bắt đầu tìm nhà. Vì bạn sẽ không biết liệu người bán có thực hiện kiểm tra tín dụng hay không (và thậm chí bạn có đi theo con đường này hay không), bạn nên đảm bảo tín dụng của mình ở trạng thái tốt nhất có thể trước khi đăng ký vay mua nhà.

Ưu và nhược điểm của việc Tài trợ của Người bán

Cũng giống như thế chấp truyền thống, tài trợ của người bán đi kèm với ưu và nhược điểm.

Mặc dù nhiều thông tin chi tiết sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận đạt được giữa người mua và người bán, nhưng những ưu điểm có thể có của việc cung cấp tài chính cho người bán bao gồm:

• Tiếp cận tín dụng đơn giản hơn :Nguồn tài chính của người bán có thể cho phép người mua vay mua nhà khi khoản vay này không có sẵn từ một người cho vay truyền thống vì tín dụng kém hoặc các rào cản khác.
• Không có khoản trả trước tối thiểu :Một giao dịch tài trợ cho người bán có thể không có khoản trả trước tối thiểu, không giống như các khoản thế chấp truyền thống, mặc dù một số chuyên gia khuyên người bán nên thu khoản trả trước ít nhất là 10%.
• Không có séc tín dụng bắt buộc :Một số người bán có thể không kiểm tra báo cáo tín dụng của người mua.
• Chi phí đóng cửa thấp :Chi phí đóng cửa có thể thấp hơn với sự tài trợ của người bán so với hình thức thế chấp truyền thống.
• Không có bảo hiểm thế chấp tư nhân :Người bán có thể không yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), mà những người cho vay truyền thống thường bắt buộc nếu người mua trả trước dưới 20%.
• Quyền lực thương lượng :Người mua có thể nhận được các điều khoản tốt hơn, chẳng hạn như lãi suất thấp hơn hoặc lịch trả nợ dài hơn so với những gì họ nhận được từ một người cho vay truyền thống.
• Giao dịch nhanh hơn :Khoản tài trợ của người bán có thể được hoàn tất nhanh hơn so với hình thức thế chấp truyền thống.

Bất chấp những lợi ích tiềm năng, tài trợ của người bán là một cách tiếp cận rủi ro hơn đối với việc mua nhà so với việc sử dụng một người cho vay cầm cố truyền thống. Các phủ định tiềm ẩn bao gồm:

• Khoản thanh toán kếch xù :Để tự bảo vệ mình về mặt tài chính, một số người bán có thể yêu cầu người mua trả trước ít nhất 20%.
• Lãi suất cao :Vì họ đang chịu rủi ro đáng kể, một số người bán có thể tính lãi suất vượt quá lãi suất trung bình mà người cho vay truyền thống tính.
• Nhà được định giá quá cao :Nếu người bán không yêu cầu thẩm định tài sản, người mua có thể phải trả quá nhiều tiền cho căn nhà.
• Ít bảo vệ người mua hơn: :Bởi vì người bán, thay vì người cho vay truyền thống, mở rộng khoản vay, người mua có thể có ít biện pháp bảo vệ người tiêu dùng hơn theo luật của tiểu bang và liên bang. Hợp đồng mua bán cũng có thể có các điều khoản và ngôn ngữ làm tăng rủi ro cho người mua.
• Thời gian trả nợ ngắn hạn :Một khoản vay do người bán tài trợ có thể được cung cấp với thời hạn ngắn, chẳng hạn như năm năm, thay vì thời hạn truyền thống dài hơn, chẳng hạn như 30 năm. Khi kết thúc thời hạn trả nợ ngắn hạn, bạn có thể buộc phải tái cấp vốn cho khoản vay nếu bạn không thể trả khoản thanh toán bong bóng có khả năng bắt buộc hoặc hoàn thành thời hạn vay như đã thỏa thuận.

Do rủi ro gia tăng khi mua nhà trực tiếp từ chủ nhà, người mua nên thuê luật sư, nếu có thể, để đảm bảo quyền của họ được duy trì trong thỏa thuận tài trợ của người bán.

Tài trợ của người bán có ảnh hưởng đến tín dụng của bạn không?

Các khoản thanh toán bằng khoản vay do người bán tài trợ có thể không hiển thị trên báo cáo tín dụng của bạn. Các ngân hàng và những người cho vay cầm cố khác thường báo cáo hoạt động thanh toán cho các văn phòng tín dụng, nhưng người cho vay bán có thể không. Mặc dù điều này có nghĩa là việc thanh toán trễ không thường xuyên có thể không ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn, nhưng tất cả các khoản thanh toán đúng hạn của bạn sẽ không giúp ích gì cho việc đó như khi vay thế chấp truyền thống.

Để báo cáo hoạt động cho văn phòng tín dụng, người cho vay thường phải hoạt động như một doanh nghiệp. Nếu bạn không chắc liệu người bán của mình có hoạt động như vậy hay không, bạn có thể hỏi họ và cũng yêu cầu họ báo cáo hoạt động thanh toán của bạn cho phòng tín dụng nếu có thể.

Mặc dù người bán có thể không báo cáo hoạt động thanh toán cho các văn phòng tín dụng, nhưng dấu âm vẫn có thể xuất hiện trên báo cáo tín dụng của bạn nếu bạn không trả được nợ cho khoản thế chấp do người bán tài trợ. Nếu bạn chậm trễ trong việc thanh toán, người cho vay bán có thể theo đuổi phán quyết của tòa án đối với bạn hoặc có thể chuyển tài khoản của bạn cho người thu nợ. Trong cả hai trường hợp, những động thái đó có thể được chia sẻ với các văn phòng tín dụng và xuất hiện trên báo cáo tín dụng của bạn, làm hỏng điểm tín dụng của bạn.

Tài trợ của người bán có phù hợp với bạn không?

Có thể bạn muốn mua một ngôi nhà đắt hơn một chút so với khả năng của mình. Hoặc có lẽ bạn không thể đủ điều kiện cho một khoản thế chấp truyền thống. Trong cả hai trường hợp, tài trợ của người bán có thể là một lựa chọn hấp dẫn. Bạn cũng có thể thấy tài trợ của người bán là một cách tốt nếu bạn không thể đưa ra một khoản trả trước lớn, hy vọng đạt được mức lãi suất thấp hoặc muốn tránh hàng nghìn đô la chi phí đóng cửa.

Nhưng những phần thưởng tiềm năng đó phải được cân bằng với những rủi ro, chẳng hạn như điều khoản hợp đồng khó khăn, khả năng lãi suất cao hơn bình thường, cần phải trả trước một khoản lớn hoặc bị khóa trong thời gian trả nợ ngắn.

Các tùy chọn mua nhà khác

Trước khi bạn cam kết với một thỏa thuận tài trợ cho người bán, hãy thực hiện nghiên cứu của bạn. Có ít tiền để trả trước hoặc điểm tín dụng có thể sử dụng cho một số công việc không có nghĩa là không có thế chấp. Trên thực tế, một số chương trình nhất định sẽ giúp những người mua cần hỗ trợ thêm một chút để mua nhà. Dưới đây là bốn lựa chọn thay thế cho tài trợ của người bán:

1. Thế chấp thông thường:Các khoản thế chấp này là các khoản vay tư nhân, không phải các khoản vay được chính phủ bảo đảm. Để đủ điều kiện cho một khoản thế chấp thông thường, bạn thường phải có điểm tín dụng ít nhất là 620.
2. FHA cho vay:Khoản vay FHA, được hỗ trợ bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang, có điểm tín dụng thấp hơn và yêu cầu thanh toán thấp hơn so với các khoản thế chấp thông thường.
3. Khoản vay VA:Được Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ đảm bảo, các khoản vay VA dành cho các cựu quân nhân, quân nhân và một số vợ / chồng trong quân đội. Lợi ích của khoản vay VA bao gồm không yêu cầu trả trước (đối với người mua đủ điều kiện) và không có PMI.
4. USDA loan:Khoản vay USDA, được Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ bảo lãnh, được thiết kế để làm cho việc mua nhà hợp lý hơn cho người tiêu dùng có thu nhập thấp đến trung bình ở các khu vực nông thôn và ngoại ô.

Điểm mấu chốt

Cho dù bạn chọn tài trợ của người bán hay lựa chọn thế chấp khác, hãy đảm bảo nhận được báo cáo tín dụng miễn phí và điểm tín dụng miễn phí từ Experian để bạn có thể đảm bảo tài chính của mình ở điều kiện tốt nhất có thể để đủ điều kiện cho các điều khoản cho vay tốt nhất. Nếu tín dụng của bạn cần hoạt động, hãy thực hiện các bước để cải thiện nó trước khi bắt đầu quá trình mua nhà. Cho dù bạn có tài trợ cho ngôi nhà mới của mình thông qua người bán hay không, thì điểm tín dụng tốt có thể giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay — đặc biệt nếu bạn kết thúc với con đường thế chấp truyền thống hơn.