Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang, hay còn được gọi là Fannie Mae, gần đây đã sửa đổi các yêu cầu về tiêu chuẩn thế chấp để cho phép xem xét lịch sử thanh toán tiền thuê nhà của những người mua nhà lần đầu khi xác định tính đủ điều kiện cho vay. Đây là lý do tại sao điều đó quan trọng và nó có thể có ý nghĩa gì đối với bạn.
Fannie Mae là một công ty được liên bang tài trợ giúp đảm bảo các ngân hàng, công đoàn tín dụng và các tổ chức phát hành thế chấp khác có đủ tiền để cho các chủ nhà tương lai vay. Nó mua các khoản vay thế chấp từ các tổ chức tài chính, sau đó sử dụng tiền mặt để phát hành các khoản vay mới. Fannie Mae hoặc giữ các khoản vay như một phần trong danh mục đầu tư của mình hoặc gộp chúng vào chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp (MBS), các công cụ tài chính được giao dịch công khai thông qua các sàn giao dịch đầu tư, giống như cổ phiếu.
Để giảm thiểu khả năng mắc phải các khoản vay mà người đi vay không thể trả và để thiết lập chất lượng cơ bản cho các dịch vụ MBS, Fannie Mae và cơ quan quản lý chính phủ của nó, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), đã đặt ra các yêu cầu tối thiểu đối với các khoản vay mà Fannie Mae sẽ mua.
Bởi vì những người cho vay thích sự yên tâm khi biết họ có thể bán các khoản vay cho Fannie Mae, nhiều khoản thế chấp có sẵn trên thị trường tuân thủ (hoặc vượt quá) các yêu cầu cho vay tối thiểu của Fannie. Các khoản thế chấp này được gọi là các khoản vay phù hợp và trước đây người nộp đơn phải đáp ứng các yêu cầu sau để nhận được một khoản vay:
Việc tuân thủ các yêu cầu về khoản vay — đặc biệt là điểm tín dụng tối thiểu — có thể khó đáp ứng đối với những người vay có kinh nghiệm sử dụng tín dụng hạn chế.
Theo hướng dẫn mới do Fannie Mae thực hiện vào tháng 9 năm 2021, người vay gửi đơn đăng ký các khoản vay phù hợp có thể cấp cho người cho vay quyền truy cập vào tài khoản ngân hàng của họ để hệ thống bảo lãnh phát hành trên máy tính để bàn tự động của Fannie Mae có thể xem xét lịch sử thanh toán tiền thuê cùng với các thông tin ứng dụng khác.
Việc thanh toán tiền thuê nhà đúng hạn được coi là chỉ số đánh giá độ tin cậy của người đi vay và chỉ có thể ảnh hưởng đến tư cách người vay một cách tích cực. Mặt khác, việc thanh toán tiền thuê nhà trễ hoặc bị thiếu không thể làm ảnh hưởng đến cơ hội đủ điều kiện vay của người nộp đơn.
Việc đưa lịch sử thanh toán tiền thuê nhà vào đơn xin vay có thể có nghĩa là sự khác biệt giữa đủ điều kiện để được thế chấp và bị từ chối:Fannie Mae đã phân tích một mẫu đại diện của các đơn đăng ký thế chấp và phát hiện ra rằng, trong khoảng thời gian ba năm gần đây, 17% đơn xin thế chấp đã bị loại bởi công cụ Bảo lãnh phát hành trên máy tính để bàn sẽ được chấp thuận nếu lịch sử thanh toán tiền thuê được xem xét theo nguyên tắc mới.
Để tận dụng tùy chọn này, người đăng ký phải:
Ngoài việc cho phép xem xét lịch sử thanh toán tiền thuê nhà, Fannie Mae đã điều chỉnh cách xử lý điểm tín dụng của nhiều người nộp đơn để xác định tính đủ điều kiện thế chấp. Fannie Mae kêu gọi những người cho vay đạt được hai hoặc ba điểm tín dụng cho mỗi người nộp đơn. Nếu hai điểm được sử dụng, điểm thấp hơn của hai điểm được sử dụng làm điểm tín dụng đại diện của mỗi ứng viên; nếu ba điểm được sử dụng, điểm số ở giữa đóng vai trò là điểm đại diện.
Trước đây, nếu hai người đi vay cùng nộp đơn cho một khoản thế chấp phù hợp, điểm tín dụng đại diện của họ thấp hơn sẽ được sử dụng để xác định tính đủ điều kiện cho khoản vay — nghĩa là đơn đăng ký sẽ bị từ chối nếu một trong hai người nộp đơn có điểm đại diện dưới 620.
Theo các quy tắc sửa đổi, một khoản vay có thể được chấp thuận nếu trung bình điểm tín dụng đại diện của các ứng viên chung là 620 hoặc cao hơn. Điều này có nghĩa là một người nộp đơn có điểm tín dụng đại diện dưới 620 — có thể cho thấy lịch sử tín dụng hạn chế hoặc không rõ ràng — vẫn có thể đủ điều kiện là người vay nếu điểm của người đồng nộp đơn của họ đủ cao để tính trung bình. (Tuy nhiên, trong những trường hợp như vậy, điểm đại diện thấp hơn được sử dụng để đặt phí và lãi suất cho khoản vay.)
Tính toán sửa đổi này, cùng với khả năng nhận tín dụng cho lịch sử thanh toán tiền thuê nhà, nhằm mở rộng cơ hội tài trợ mua nhà cho những người có lịch sử tín dụng hạn chế.
Nếu bạn định tìm kiếm một khoản thế chấp, và đặc biệt nếu bạn có một lịch sử tín dụng hạn chế, hãy xem xét thực hiện các bước để cải thiện hồ sơ tín dụng của bạn trước khi gửi đơn đăng ký thế chấp, bao gồm:
Nếu các khoản thanh toán tiền thuê được báo cáo bởi chủ nhà, người quản lý bất động sản hoặc dịch vụ thu tiền thuê của bên thứ ba, chúng có thể ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn. Các khoản thanh toán của người thuê nhà hiếm khi được báo cáo, nhưng bạn có thể thử yêu cầu chủ nhà báo cáo các khoản thanh toán của mình nếu bạn nghĩ rằng điều đó có thể giúp điểm tín dụng của bạn.
Nếu chúng xuất hiện trong báo cáo tín dụng, các khoản thanh toán tiền thuê có thể ảnh hưởng đến điểm tín dụng được tính bằng các phiên bản mới nhất của FICO ® Điểm (FICO ® Điểm 9 trở lên) và tất cả các phiên bản của VantageScore ® điểm tín dụng. Phiên bản được sử dụng rộng rãi nhất của FICO ® Điểm, FICO ® Tuy nhiên, điểm 8 không thể tính đến các khoản thanh toán tiền thuê nhà trong báo cáo tín dụng của bạn, cũng như các phiên bản "cổ điển" của FICO ® Điểm được sử dụng để xử lý hầu hết các đơn đăng ký thế chấp.
Khi người cho vay chấp nhận FICO
®
mới hơn Các phiên bản tính điểm mở rộng — và nếu các khoản thanh toán tiền thuê được báo cáo rộng rãi hơn cho các văn phòng tín dụng — thì lịch sử thanh toán tiền thuê nhà cuối cùng có thể được "đưa vào" điểm số tín dụng được sử dụng để đánh giá các đơn đăng ký thế chấp. Cho đến lúc đó, quy trình đăng ký Fannie Mae mới là cơ hội tốt nhất mà nhiều người thuê nhà có được để hưởng lợi từ lịch sử thanh toán tiền thuê nhà ổn định.