Khi bạn đang thế chấp để mua một ngôi nhà, đặc biệt nếu bạn là người mua nhà lần đầu, bạn có thể bắt gặp đủ loại thuật ngữ không quen thuộc. Một trong những thuật ngữ này có thể là "điểm cơ bản". Các điểm cơ bản thể hiện những thay đổi trong lãi suất và chúng là đặc điểm chung của các khoản thế chấp có khả năng làm tăng hoặc giảm chi phí khoản vay của bạn. Cùng theo dõi để tìm hiểu thêm về yếu tố quan trọng này của thế chấp.

Điểm cơ bản (BPS) là gì?

Một điểm cơ bản duy nhất bằng 1/100 của 1 điểm phần trăm. Do đó, 100 điểm cơ bản (còn được gọi là BPS hoặc "bips") sẽ cộng tới 1%.

Tại sao toán học này lại quan trọng? Tùy thuộc vào loại thế chấp, sự thay đổi về điểm cơ bản có thể ảnh hưởng đến số tiền thanh toán hàng tháng của bạn cũng như tổng lãi suất bạn sẽ trả cho khoản vay của mình. Vì vậy, nếu lãi suất cho khoản thế chấp của bạn tăng 100 điểm cơ bản — chẳng hạn từ 4% lên 5% — khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn cũng có thể tăng lên. Tuy nhiên, nếu lãi suất giảm 100 điểm cơ bản — chẳng hạn từ 4% xuống 3% — khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn có thể giảm lần lượt.

Điểm Cơ bản hoạt động như thế nào?

Điều quan trọng là phải chú ý đến các điểm cơ bản cho dù bạn có thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) hay thế chấp lãi suất cố định, giữ lãi suất ở cùng một tỷ lệ phần trăm trong suốt thời hạn của khoản vay (chẳng hạn như 4,25% trong 30 năm).

Lãi suất cho ARM thay đổi định kỳ khi một chỉ số tài chính gắn với thế chấp của bạn cũng thay đổi. Khi lãi suất khoản vay của bạn tăng lên, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn thường tăng lên; nếu lãi suất giảm, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn thường giảm.

Lãi suất cho một ARM thường được giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định, chẳng hạn như năm năm. Nhưng sau khi khoảng thời gian đó kết thúc, lãi suất có thể tăng lên trong những khoảng thời gian nhất định, chẳng hạn như 12 tháng một lần. Điều này có thể khiến tiền gốc và lãi cho khoản thế chấp của bạn tăng lên, dẫn đến các khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn.

Hãy xem xét một vài tình huống mà có thể cần biết về các điểm cơ bản.

Điểm cơ bản và Thế chấp lãi suất cố định

Trước tiên, hãy xem xét các điểm cơ bản cho khoản thế chấp lãi suất cố định.

Một người cho vay thế chấp cho bạn biết họ có thể cung cấp một khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm với giá 300.000 đô la với lãi suất 4%. Nhưng người cho vay của bạn sau đó phát hiện ra rằng họ có thể giảm lãi suất 50 điểm cơ bản xuống 3,5%.

Trong ví dụ này, khoản thanh toán hàng tháng cho khoản thế chấp với tỷ lệ 4% sẽ là 1.432,25 đô la. Trong suốt thời hạn của khoản vay, bạn sẽ phải trả tổng cộng $ 515,608, bao gồm $ 215,608 tiền lãi.

Nhưng nếu bạn có thể nhận được khoản vay tương tự ở mức 3,5%, khoản thanh toán hàng tháng sẽ là 1.347,13 đô la. Đó là ít hơn 85,12 đô la mỗi tháng so với khoản vay 4%. Quan trọng hơn, tổng số tiền được thanh toán trong suốt thời hạn của khoản vay sẽ là 484,968 đô la, thấp hơn khoảng 30.000 đô la so với khoản vay 4%. Điều đó phản ánh sự sụt giảm tiền lãi phải trả từ $ 215,608 cho khoản vay 4% xuống còn $ 184,968 cho khoản vay 3,5%.

Điểm cơ bản và ARMs

Bây giờ, hãy chuyển sang điểm cơ bản và ARM.

Giả sử bạn có một ARM 30 năm với giá 300.000 đô la với lãi suất ban đầu là 3%. Khoản thanh toán hàng tháng ban đầu của bạn sẽ thành 1.264,81 đô la. Nhưng vào cuối năm năm (60 tháng), lãi suất cố định sau đó trở thành lãi suất có thể điều chỉnh. Nếu lãi suất điều chỉnh tăng lên sau mỗi 12 tháng ở mức 25 điểm cơ bản, tương đương 0,25% và lãi suất được giới hạn ở mức 12%, khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng lên đến 1.804,70 đô la. Cao hơn gần 600 đô la so với khoản thanh toán hàng tháng ban đầu.

Trong trường hợp này, tổng số tiền thanh toán trong 30 năm sẽ là $ 560.460, bao gồm $ 260.460 tiền lãi.

Điểm cơ bản so với Điểm chiết khấu

Khi bạn đang vay thế chấp, bạn có thể nghe nói về "điểm cơ bản" và "điểm chiết khấu". Tuy nhiên, những điểm này không giống nhau.

Như đã giải thích, điểm cơ bản đại diện cho 1/100 điểm phần trăm. Do đó, 100 điểm cơ bản bằng 1%. Ngược lại, một điểm chiết khấu bằng 1% số tiền cho vay. Ví dụ, một điểm trên khoản thế chấp 200.000 đô la sẽ tính ra 2.000 đô la. Khi vay thế chấp, bạn có thể mua điểm chiết khấu để giảm lãi suất trong suốt thời hạn của khoản vay. Điều này có thể dẫn đến việc thanh toán hàng tháng thấp hơn và giảm chi phí lãi suất trong dài hạn.

Vì vậy, giả sử bạn trả 2.000 đô la cho một điểm chiết khấu đối với khoản vay 200.000 đô la. Nếu bạn bắt đầu với lãi suất 4,5%, việc mua một điểm nói chung sẽ đưa lãi suất xuống 4,25%. Trong trường hợp này, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng sẽ giảm từ $ 1,013,37 xuống còn $ 983,88.

Điểm mấu chốt

Bất kể điểm cơ bản hoặc loại khoản vay, bạn nên kiểm tra báo cáo tín dụng Experian miễn phí và điểm tín dụng Experian miễn phí trước khi mua thế chấp. Được trang bị thông tin này có thể mang lại cho bạn lợi thế về việc nhận được mức lãi suất thấp nhất có thể.