Đảm bảo một khoản thế chấp có thể gây nhầm lẫn. Trên thực tế, 15% người mua nói rằng hiểu được quy trình là phần khó nhất trong hành trình mua nhà, theo một cuộc khảo sát gần đây của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia. Những người cho vay và đại lý bất động sản có xu hướng sử dụng rất nhiều biệt ngữ — và nếu bạn không biết, điều đó có thể khiến bạn cảm thấy choáng ngợp.
Dưới đây là 19 điều khoản thế chấp phổ biến để giúp bạn tự tin hơn khi mua nhà.
Thế chấp: Đây là khoản vay được sử dụng để mua nhà. Bạn hoàn trả khoản thế chấp trong một khoảng thời gian xác định trước, thường là 15 hoặc 30 năm. Người cho vay sẽ giữ chứng thư cho đến thời điểm đó. Tài sản đảm bảo cho một khoản vay thế chấp, có nghĩa là người cho vay của bạn có thể thu hồi tài sản đó bằng cách tịch thu tài sản nếu bạn vỡ nợ.
Báo cáo tín dụng: Người cho vay cầm cố sẽ xem xét một hoặc nhiều báo cáo tín dụng của bạn, báo cáo này lưu giữ hồ sơ về số dư tài khoản, tổng số nợ, tuổi của tài khoản tín dụng, lịch sử thanh toán và các thông tin khác. Báo cáo tín dụng cung cấp cho người cho vay biết bạn đã quản lý tài khoản của mình tốt như thế nào trước đây, giúp họ dự đoán khả năng bạn sẽ vỡ nợ khi vay mua nhà. Bạn có thể xem báo cáo tín dụng Experian của mình miễn phí.
Điểm tín dụng: Thông tin trên báo cáo tín dụng của bạn xác định điểm tín dụng của bạn. Điểm cao hơn cho thấy bạn có khả năng xử lý tín dụng của mình một cách có trách nhiệm, trong khi điểm thấp hơn có thể cho thấy bạn là một người đi vay rủi ro. Những người cho vay cầm cố thường sử dụng FICO ® chuyên biệt Điểm ☉ . Điểm tối thiểu cho một khoản thế chấp thông thường là khoảng 620, mặc dù bạn có thể đủ điều kiện cho một khoản thế chấp FHA với số điểm thấp nhất là 500.
Thanh toán trước: Đây là số tiền bạn đóng góp trả trước cho việc mua nhà của mình. Những người cho vay cầm cố thường yêu cầu một khoản trả trước đáng kể để chứng minh rằng bạn khỏe mạnh về tài chính và đã đầu tư vào giao dịch mua. Số tiền này sẽ đến hạn sau khi hoàn thành thủ tục đóng giấy tờ cho khoản thế chấp của bạn, và khoản vay của bạn sẽ tạo nên phần còn lại của giá mua (cộng với lãi suất). Mặc dù khoản trả trước 20% từng là tiêu chuẩn, nhưng bạn vẫn có thể mua một ngôi nhà với số tiền ít hơn nhiều.
Lãi suất: Được biểu thị dưới dạng tỷ lệ phần trăm, con số này thể hiện số tiền hàng năm mà người cho vay cầm cố của bạn tính phí bạn để vay tiền. Nếu bạn có một khoản thế chấp lãi suất cố định, tỷ lệ đó sẽ giữ nguyên trong suốt thời gian của khoản vay. Với khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, thông thường bạn sẽ có lãi suất thấp hơn trong một khoảng thời gian cố định, sau đó lãi suất này có thể dao động từ năm này sang năm khác. Lãi suất thế chấp của bạn được xác định bởi người cho vay của bạn dựa trên những thứ như điểm tín dụng và thu nhập của bạn, tỷ giá thị trường hiện tại, quy mô khoản vay và thời hạn vay của bạn. Lãi suất khoản vay của bạn là một phần của tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR); chúng không phải là các điều khoản có thể thay thế cho nhau.
Người cho vay: Các công ty cho vay thế chấp cung cấp các khoản vay mua nhà. Nhiều ngân hàng và các tổ chức tài chính nhỏ hơn như công đoàn tín dụng có các chương trình cho vay mua nhà. Bạn cũng có thể tìm đến các công ty cho vay thế chấp chuyên cho vay mua nhà. Thật khôn ngoan khi mua sắm xung quanh và so sánh lãi suất và thời hạn cho vay giữa nhiều bên cho vay.
Phê duyệt trước: Phê duyệt trước thế chấp thường là bước đầu tiên để đảm bảo khoản vay mua nhà. Trong quá trình này, người cho vay đánh giá sức khỏe tài chính của bạn bằng cách xem xét báo cáo tín dụng, điểm tín dụng, tài sản, thu nhập, các khoản nợ, tờ khai thuế, lịch sử việc làm và thông tin cá nhân của bạn. Sau khi được chấp thuận trước, bạn sẽ nhận được thư cho biết số tiền bạn được phép vay, cùng với loại khoản vay dự kiến, lãi suất, phí, v.v. Tuy nhiên, phê duyệt trước không phải là một đảm bảo. Bạn vẫn cần phải hoàn tất quy trình đăng ký thế chấp chính thức trước khi khoản vay được phát hành.
Sơ tuyển: Sơ tuyển ít khắt khe hơn sơ tuyển, nhưng nó có thể giúp bạn hiểu các lựa chọn của mình. Thông thường, bạn sẽ phải trả lời một số câu hỏi đơn giản liên quan đến tài sản, các khoản nợ và thu nhập của mình. Sau đó, bạn sẽ được cung cấp một ý tưởng chung về khả năng vay của mình, nhưng không phải là lãi suất, điều khoản hoặc phí dự kiến của bạn. Sơ tuyển thường không yêu cầu kiểm tra tín dụng.
Phí khởi tạo: Phí bắt đầu là khoản phí trả trước mà người cho vay thế chấp có thể trả cho một số chi phí nhất định liên quan đến khoản vay mua nhà của bạn. Nó có thể bao gồm mọi thứ từ chuẩn bị và bảo lãnh khoản vay đến xử lý đơn đăng ký của bạn.
Chi phí đóng: Thuật ngữ ô này đề cập đến các khoản phí khác mà bạn có thể gặp phải khi tất toán khoản thế chấp của mình. Chi phí đóng thường bao gồm phí khởi tạo của bạn, cùng với các phí liên quan đến việc kiểm tra nhà, thẩm định, đăng ký, bảo hiểm quyền sở hữu, kiểm tra tín dụng và hơn thế nữa. Số tiền cuối cùng thường bằng 2% đến 5% giá bán nhà.
Đơn đăng ký cho vay dân cư thống nhất: Đơn đăng ký cho vay dân cư thống nhất (URLA) là đơn thế chấp tiêu chuẩn được hầu hết các tổ chức cho vay sử dụng. Hãy chuẩn bị cung cấp nhiều thông tin về lịch sử việc làm, thu nhập, tài sản, các khoản nợ của bạn và hơn thế nữa.
Fannie Mae và Freddie Mac: Các công ty cho vay thế chấp được liên bang hậu thuẫn này là những người mua và bán các khoản vay thế chấp chính. Fannie Mae và Freddie Mac mua các khoản thế chấp từ các ngân hàng, sau đó nhóm chúng lại với nhau trước khi bán cho các nhà đầu tư. Điều này tạo điều kiện cho các ngân hàng cho người mua nhà vay nhiều tiền hơn. Các khoản cho vay tuân thủ các tiêu chuẩn cho vay của Fannie Mae và Freddie Mac được gọi là các khoản cho vay tuân thủ.
Ký quỹ: Có hai loại tài khoản ký quỹ:tài khoản do bên thứ ba nắm giữ trong quá trình mua nhà và tài khoản do người cho vay cầm cố quản lý. Loại đầu tiên được sử dụng để giữ tiền ký quỹ thiện chí của bạn trong quá trình giao dịch thế chấp. Loại tài khoản ký quỹ thứ hai do người cho vay quản lý và được sử dụng làm nơi lưu giữ phí bảo hiểm cho chủ nhà và thanh toán thuế tài sản. Thay vì tự mình thanh toán các hóa đơn này, nhân viên phục vụ thế chấp của bạn sẽ cộng các chi phí này vào khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn, sau đó thanh toán thay mặt bạn bằng tài khoản ký quỹ của bạn. Chúng thường được yêu cầu nếu khoản thanh toán trước của bạn ít hơn 20%.
Bảo hiểm thế chấp: Nếu bạn không có 20% để đặt cọc, bạn có thể sẽ phải trả tiền bảo hiểm thế chấp ngoài khoản thanh toán khoản vay của mình. Bảo hiểm thế chấp là một cách để người cho vay giảm rủi ro vì công ty bảo hiểm sẽ đảm nhận các khoản thanh toán của bạn nếu bạn không trả được nợ cho khoản thế chấp của mình. Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) áp dụng cho các khoản thế chấp thông thường cho đến khi vốn chủ sở hữu nhà của bạn bằng hoặc vượt quá 20%. Các khoản thế chấp được liên bang bảo đảm, chẳng hạn như các khoản vay FHA, có các giao thức bảo hiểm thế chấp riêng.
Dự phòng: Người mua có thể đưa ra đề nghị của họ tùy thuộc vào các yêu cầu nhất định. Ví dụ, bạn có thể nói rằng bạn sẽ chỉ mua nhà sau khi bán tài sản hiện có của mình. Bạn cũng có thể muốn tùy chọn hủy bỏ giao dịch nếu tài chính của bạn không đạt yêu cầu hoặc việc kiểm tra nhà phát hiện ra các vấn đề nghiêm trọng.
Thu nhập: Khi hoàn thành đơn đăng ký thế chấp của bạn, người cho vay sẽ yêu cầu bạn xác định tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Các nguồn thu nhập có thể bao gồm tiền lương từ một công việc, tiền từ hợp đồng biểu diễn phụ hoặc thu nhập từ kinh doanh cá nhân, tiền cấp dưỡng, thu nhập cấp dưỡng con cái, thu nhập cho thuê, thu nhập từ vốn và thu nhập đầu tư, An sinh xã hội và hơn thế nữa. Người cho vay muốn đảm bảo rằng bạn có đủ khả năng chi trả khoản thanh toán thế chấp mới của mình và bạn đã tiết kiệm đủ để trang trải khoản trả trước của mình.
Nội dung: Bạn càng có nhiều tài sản có giá trị cao, thì người cho vay càng ít rủi ro hơn vì bạn có nhiều nguồn tài chính hơn để rút ra từ đó. Khi đăng ký một khoản vay mua nhà, bạn sẽ được yêu cầu liệt kê giá trị của tất cả các tài khoản ngân hàng và tài khoản đầu tư của mình (bao gồm cả tài khoản hưu trí), cùng với bất động sản và bất kỳ tài sản nào khác mà bạn đứng tên.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập: Người cho vay muốn xem nghĩa vụ nợ của bạn so với tổng thu nhập hàng tháng (trước thuế) của bạn như thế nào. Đây được gọi là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn. DTI thấp hơn được người cho vay ưa thích hơn vì nó cho thấy rằng bạn có đủ khả năng trong ngân sách cho một khoản thanh toán thế chấp mới. Nó được tính bằng cách cộng các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn, sau đó chia tổng số tiền cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Đối với một khoản thế chấp thông thường, người đi vay thường cần DTI dưới 43%.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị: Con số này thể hiện số tiền vay mua nhà của bạn vì nó liên quan đến giá trị thị trường hiện tại của căn nhà. Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) được xác định bằng cách chia số tiền nợ trên khoản vay cho giá trị căn nhà được thẩm định, sau đó nhân con số đó với 100. Để có được một khoản thế chấp thông thường, bạn sẽ muốn có LTV là 80%. trở xuống.
Bây giờ bạn đang bắt kịp các điều khoản thế chấp quan trọng, đã đến lúc chuẩn bị cho quá trình mua nhà. Bước đầu tiên là kiểm tra điểm tín dụng và báo cáo tín dụng của bạn. Làm như vậy cho phép bạn có được ý tưởng về vị trí tín dụng của bạn; nếu cần, hãy dành thời gian để cải thiện tình hình tín dụng của bạn trước khi bạn gửi đơn đăng ký vay.
Cũng nên giữ số dư thẻ tín dụng ở mức thấp và tránh nộp đơn xin cấp tín dụng mới trong những tháng trước khi nộp đơn thế chấp vì chúng có thể làm giảm điểm tín dụng của bạn. Tương tự, thanh toán tất cả các hóa đơn đúng hạn và giảm nợ có thể giúp cải thiện điểm số của bạn trước khi mua nhà. Tiết kiệm cho một khoản trả trước lớn hơn cũng có thể khiến bạn trở thành một người đi vay hấp dẫn hơn và giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn.
Duy trì tín dụng mạnh mẽ là một trong những cách tốt nhất để đảm bảo một mức lãi suất tốt cho một khoản thế chấp. Giám sát tín dụng miễn phí với Experian có thể giúp bảo vệ tín dụng của bạn bằng cách cảnh báo bạn về khả năng gian lận với các cảnh báo thời gian thực. Nó cũng cung cấp tính năng theo dõi điểm tín dụng để bạn có thể hình dung tiến trình của mình trước khi mua nhà.