Bảo hiểm thế chấp tư nhân do người cho vay trả (LPMI) bảo vệ người cho vay nếu bạn không thể thanh toán. Một số người cho vay cung cấp nó cho những người vay muốn thế chấp thông thường không có PMI mà không cần trả trước 20%. Nhưng nó có phải là một lựa chọn tốt hơn PMI do người vay trả không?
Hãy tiếp tục đọc để tìm hiểu cách hoạt động của LPMI, khi nào bạn có thể cần nó và cách tránh hoàn toàn việc thanh toán bảo hiểm thế chấp.
Không giống như bảo hiểm thế chấp do người đi vay trả, LPMI yêu cầu người cho vay trả tiền cho chính sách bảo hiểm thế chấp. Thông thường, họ sẽ tính cho bạn một mức lãi suất cao hơn đối với khoản thế chấp để bù đắp chi phí làm như vậy.
Để minh họa, giả sử bạn sử dụng khoản vay thông thường 30 năm để mua một ngôi nhà với giá 250.000 đô la và giảm 12%. Lãi suất là 3,2% và khoản thanh toán hàng tháng (gốc + lãi) của bạn sẽ là 951,43 đô la. Bạn sẽ phải trả 92.513 đô la tiền lãi trong suốt thời hạn thế chấp của mình.
Nếu người cho vay cung cấp cho bạn LPMI với tỷ lệ cao hơn là 3,6%, khoản thanh toán thế chấp mới của bạn sẽ tăng lên 1.000,22 đô la (gốc + lãi) và bạn sẽ phải trả 110.079 đô la tiền lãi trong suốt thời hạn của khoản vay.
Nếu bạn đồng ý tự trả phí bảo hiểm PMI, lãi suất của bạn sẽ không thay đổi, nhưng chi phí bảo hiểm sẽ cộng thêm $ 165 mỗi tháng. Khoản chi phí tăng thêm đó sẽ đưa khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn lên 1.116,43 đô la mỗi tháng (gốc + lãi + PMI).
Khi so sánh các khoản thanh toán hàng tháng, khoản thế chấp với LPMI sẽ giúp bạn tiết kiệm 116,21 đô la một tháng — rõ ràng là thỏa thuận tốt hơn. Tuy nhiên, có một lưu ý lớn:PMI đối với các khoản vay thông thường chỉ được yêu cầu cho đến khi bạn đạt được 20% vốn chủ sở hữu trong nhà, trong khi lãi suất cao hơn của khoản vay LPMI sẽ tồn tại trong suốt thời gian của khoản vay — có khả năng khiến bạn phải trả nhiều tiền hơn trong thời gian dài .
Nếu người cho vay của bạn cung cấp LPMI, hãy tính toán chênh lệch giữa khoản thanh toán hàng tháng với PMI do người vay trả và LPMI để xem cái nào thấp hơn. Ngoài ra, hãy xem xét nhược điểm là lãi suất của bạn đối với khoản thế chấp LPMI sẽ vẫn cao hơn lâu sau khi phí bảo hiểm PMI của bạn giảm xuống.
Bạn sẽ cần bảo hiểm thế chấp nếu người cho vay của bạn yêu cầu. Thông thường, PMI là bắt buộc đối với các khoản vay thông thường với khoản trả trước dưới 20% và nó có thể bị xóa khi bạn đáp ứng đủ số vốn tự có trong nhà. Đối với các khoản vay FHA, phí bảo hiểm thế chấp vẫn còn trong suốt thời gian của khoản vay là bắt buộc đối với các khoản vay thanh toán thấp. LPMI có thể phù hợp hơn so với bảo hiểm thế chấp truyền thống nếu bạn muốn giảm khoản thanh toán hàng tháng của mình.
Trước khi bạn quyết định xem LPMI có phù hợp với mình hay không, hãy cân nhắc những lợi ích và hạn chế.
Bạn có thể tránh LPMI bằng cách trả trước ít nhất 20%. Nếu điều đó là không thể, nhưng bạn không muốn mức lãi suất cao hơn yêu cầu đối với khoản vay LPMI, bạn có thể thanh toán một số hoặc tất cả chi phí LPMI của mình khi kết thúc.
Nếu khoản thế chấp của bạn yêu cầu PMI truyền thống mà bạn phải trả, bạn có thể loại bỏ nó bằng cách yêu cầu hủy hợp đồng khi giá trị gốc của khoản vay của bạn đạt đến 80% giá trị ban đầu của căn nhà của bạn. Bạn cũng có thể đủ điều kiện để được hủy tự động khi bạn dự kiến có 22% vốn chủ sở hữu trong nhà của mình hoặc số dư gốc là 78% giá trị tài sản ban đầu.
Ngoài ra, hãy xem xét tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp thông thường hoặc khoản vay FHA của bạn thành một sản phẩm không yêu cầu bảo hiểm thế chấp khi bạn đạt 20% vốn chủ sở hữu. Tái cấp vốn cho một khoản thế chấp với PMI có thể giúp bạn tiết kiệm chi phí trả phí bảo hiểm và thậm chí có thể giúp bạn có được mức lãi suất thấp hơn.
Nhận báo cáo và điểm số tín dụng Experian miễn phí của bạn để xác định xem bạn có đủ khả năng để tái cấp vốn vào một sản phẩm không có bảo hiểm thế chấp hay không. Tình trạng tín dụng của bạn có thể ảnh hưởng đến khả năng đủ điều kiện cho một khoản vay mới hoặc nhận được các điều khoản cạnh tranh.
Tùy thuộc vào xếp hạng tín dụng của bạn, bạn có thể cần phải cải thiện tình trạng tín dụng của mình trước khi nộp đơn.