Với khoản thế chấp chỉ trả lãi suất, bạn sẽ vay số tiền bạn cần để tài trợ cho một ngôi nhà, nhưng sau đó thực hiện các khoản thanh toán chỉ chuyển sang lãi suất trong một số năm nhất định. Khi thời hạn chỉ tính lãi kết thúc, bạn phải thực hiện các khoản thanh toán cao hơn bao gồm cả thanh toán lãi và gốc.
Thế chấp chỉ có lãi suất có thể có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng ban đầu thấp hơn so với khoản thế chấp thông thường, nhưng nhìn chung chi phí lãi suất sẽ lớn hơn. Một nhược điểm khác là bạn sẽ không tích lũy được bất kỳ vốn chủ sở hữu nào trong tài sản khi bạn thực hiện các khoản thanh toán chỉ tính lãi suất.
Một khoản thế chấp chỉ có lãi suất được cấu trúc theo hai giai đoạn:
Trong giai đoạn khấu hao, các khoản thanh toán được cấu trúc giống như với hình thức thế chấp truyền thống:Một tỷ lệ phần trăm cao các khoản thanh toán sớm được tính vào phí lãi suất và một phần tương đối nhỏ bao gồm tiền gốc (và tích lũy vốn chủ sở hữu nhà). Số dư thay đổi dần dần theo thời gian, do đó vào cuối thời hạn thanh toán, các khoản thanh toán hầu như chỉ bao gồm các khoản thanh toán gốc, chỉ với một phần nhỏ là tiền lãi.
Lưu ý rằng giai đoạn khấu hao của khoản vay chỉ trả lãi thường dàn trải các khoản thanh toán gốc trong một khoảng thời gian ngắn hơn đáng kể so với các khoản thế chấp thông thường có thể so sánh sẽ:các khoản thanh toán gốc được dàn trải trong khoảng thời gian 20 năm, có nghĩa là chúng thường cao hơn nhiều so với khoản vay thông thường tương đương, với các khoản thanh toán gốc được trải đều trong tất cả 30 năm của thời hạn cho vay.
Đây là một ví dụ:
Giả sử bạn đang mua một căn nhà trị giá 400.000 đô la với khoản trả trước 20% là 80.000 đô la. Điều đó có nghĩa là bạn đang vay 320.000 đô la. Nếu bạn nhận được khoản thế chấp chỉ có lãi suất 30 năm với thời hạn ban đầu 10 năm và tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR) là 6,8%:
Khoản thanh toán hàng tháng ban đầu của bạn (không bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm và các phí khác) sẽ là:
(6,8% x 320.000 đô la) =1,813 đô la.
Giả sử bạn không thanh toán thêm trong giai đoạn chỉ có lãi suất của thời hạn khoản vay, các khoản thanh toán của bạn khi bạn đến giai đoạn khấu hao về cơ bản sẽ giống như khi bạn cầm một khoản thế chấp thông thường trị giá 320.000 đô la với thời hạn 20 năm ở mức 6,8%. APR. Không bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm và các khoản phí tiềm ẩn khác, Máy tính thế chấp của Experian cho thấy khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ tăng lên khoảng $ 2,443 — tăng gần 35% so với khoản thanh toán bạn thực hiện trong thời gian chỉ tính lãi suất.
Ví dụ này giả định khoản vay có lãi suất cố định, nhưng hầu hết các khoản vay mua nhà chỉ có lãi suất là các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), với lãi suất có thể thay đổi hàng năm với sự biến động của tỷ lệ chỉ số chuẩn cụ thể có thể thay đổi tùy theo khoản vay và người cho vay. Trong môi trường có lãi suất tăng (chẳng hạn như chúng ta đang thấy vào đầu năm 2022), các khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng đáng kể dựa trên mỗi lần điều chỉnh hàng năm của APR của ARM.
Thanh toán ban đầu thấp hơn: Trong giai đoạn chỉ trả lãi của thế chấp chỉ trả lãi, các khoản thanh toán hàng tháng thường thấp hơn so với các khoản vay thế chấp thông thường tương đương, bao gồm cả lãi và gốc.
Các khoản thanh toán bổ sung có thể làm giảm số tiền thanh toán: Nếu bạn có đủ khả năng để trả thêm tiền cho khoản thế chấp chỉ có lãi suất, việc áp dụng các khoản thanh toán đó so với số tiền gốc của khoản vay có thể làm giảm số tiền phải trả hàng tháng của bạn. Trong giai đoạn đầu của khoản vay chỉ trả lãi, tiền lãi được tính trên số tiền gốc chưa thanh toán của khoản vay, do đó, việc áp dụng các khoản trả thêm cho tiền gốc sẽ làm giảm phí lãi suất và giảm các khoản thanh toán hàng tháng. Giảm nợ gốc chưa thanh toán trong giai đoạn chỉ tính lãi của khoản vay cũng có thể làm giảm quy mô các khoản thanh toán mà bạn sẽ bị tính khi khoản vay chuyển sang giai đoạn khấu hao.
Sử dụng số tiền gốc cho các khoản đầu tư khác: Điểm hấp dẫn chính của các khoản thế chấp chỉ có lãi suất đối với những người mua có tài sản đáng kể là khả năng đầu tư các quỹ mà nếu không sẽ chuyển sang thanh toán gốc cho khoản vay mua nhà:Một số quỹ của người mua có thể bị ràng buộc trong quỹ 401 (k) hoặc tài khoản hưu trí cá nhân (IRA) họ không thể truy cập mà không bị phạt tại thời điểm mua nhà, nhưng họ sẽ có thể sử dụng vào cuối thời hạn thế chấp. Những người mua khác muốn rót tiền vào các khoản đầu tư mà họ mong đợi sẽ mang lại lợi nhuận lớn hơn những gì họ sẽ trả lãi cho một khoản vay chỉ thế chấp.
Khả năng mua thêm nhà: Các khoản thanh toán thấp ban đầu cho một khoản vay chỉ lãi suất có thể cho phép bạn tài trợ nhiều hơn cho ngôi nhà mà bạn có thể chi trả nếu bạn phải thanh toán toàn bộ tiền gốc cộng lãi theo yêu cầu bằng một khoản thế chấp thông thường trên cùng một tài sản. Tuy nhiên, cuối cùng, một khoản thế chấp chỉ có lãi suất sẽ có các khoản thanh toán cao hơn, vì vậy điều quan trọng là phải lập kế hoạch cho chúng.
Lợi thế tiềm năng về thuế: Lãi thế chấp lên đến 1 triệu đô la mỗi năm được khấu trừ từ thuế thu nhập liên bang. Tùy thuộc vào khung thuế của bạn, khoản tiết kiệm thuế của bạn trong giai đoạn đầu của thời hạn trả nợ có thể bù đắp đáng kể số tiền thanh toán thế chấp chỉ tính lãi của bạn.
Tổng chi phí lãi vay cao hơn: Trong giai đoạn đầu của khoản thế chấp chỉ trả lãi, các khoản thanh toán chỉ lãi suất dựa trên toàn bộ số tiền vay. Điều này trái ngược với việc khấu hao thế chấp thông thường làm giảm dần phí lãi suất và tăng các khoản thanh toán gốc trong suốt thời hạn của khoản vay. Điều đó có nghĩa là tổng thể bạn sẽ phải trả nhiều tiền lãi hơn so với khoản thế chấp thông thường với cùng một APR.
Vốn chủ sở hữu nhà trả chậm: Trừ khi bạn thực hiện các khoản thanh toán bổ sung áp dụng cho tiền gốc của khoản vay, bạn sẽ không tích lũy vốn chủ sở hữu nhà trong thời hạn chỉ tính lãi suất của khoản vay, vì vậy bạn không thể nhận được khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng cho tài sản trong thời gian đó.
Mức tăng thanh toán chính: Khi một khoản thế chấp chỉ có lãi suất chuyển đổi sang cơ cấu thanh toán khấu hao, quy mô của khoản thanh toán hàng tháng sẽ tăng lên đáng kể. Số tiền chính xác của sự gia tăng này có thể khó lường trước trừ khi bạn có một khoản vay lãi suất cố định và sự gia tăng số tiền thanh toán có thể gây ra một thách thức lớn về ngân sách.
Thiếu khả năng dự đoán: Hầu hết các khoản thế chấp chỉ có lãi suất là các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), với lãi suất thường thay đổi hàng năm, dựa trên sự thay đổi của các chỉ số thị trường được công bố hoặc lãi suất hiện hành. Điều này có thể ảnh hưởng đến số tiền thanh toán hàng tháng của bạn trong toàn bộ thời hạn của khoản vay.
Yêu cầu cho vay nghiêm ngặt: Người cho vay bị bắt buộc theo luật để đảm bảo bạn có thể hoàn trả toàn bộ số tiền vay khi kết thúc thời hạn thế chấp chỉ lãi suất, vì vậy họ sẽ xem xét kỹ tài chính của bạn và sẽ muốn xem tài sản, đầu tư hoặc tiết kiệm hưu trí có thể được chuyển đổi sang đủ tiền mặt để trang trải số tiền vay. Điều này làm cho nó tương đối khó khăn để đủ điều kiện cho một khoản thế chấp chỉ có lãi suất.
Các khoản thanh toán thấp hơn và lãi suất cao hơn: Người cho vay coi các khoản thế chấp chỉ có lãi suất rủi ro hơn các khoản vay thông thường, và do đó có thể yêu cầu các khoản trả trước cao hơn và lãi suất cao hơn để bù đắp rủi ro thêm khi phát hành chúng. Các khoản thế chấp chỉ có lãi suất không được coi là các khoản thế chấp đủ điều kiện, có nghĩa là chúng không đủ điều kiện cho các chương trình thế chấp được chính phủ hậu thuẫn như Khoản vay FHA, Khoản vay VA và Khoản vay USDA, và có sẵn từ ít người cho vay hơn so với các khoản thế chấp thông thường.
Một vài thập kỷ trước, một người cho vay có thể đã phát hành một khoản vay chỉ tính lãi với giả định rằng bạn có thể trang trải một phần hoặc toàn bộ số tiền vay bằng cách bán nhà, nhưng cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 đã khiến giá trị nhà sụt giảm và doanh số bán nhà đình trệ khiến nhiều người đi vay chỉ lãi suất không thể trang trải các khoản vay của họ và các quy định được thắt chặt để ngăn điều đó xảy ra lần nữa.
Các khoản thế chấp chỉ tính lãi suất trở nên cực kỳ khan hiếm trong những năm sau cuộc khủng hoảng 2008, và vẫn chưa phổ biến. Liên hệ với những người cho vay trong khu vực của bạn để hỏi về các khoản vay chỉ tính lãi hoặc làm việc với một đại lý bất động sản, người có thể kết nối bạn với người cho vay cung cấp cho họ.
Các quy định được áp dụng sau cuộc khủng hoảng yêu cầu người cho vay xác minh khả năng hoàn trả tất cả các khoản vay của người đi vay, vì vậy bạn nên mong đợi bất kỳ người cho vay nào xem xét kỹ tình hình tài chính của bạn và yêu cầu giải thích về cách bạn dự định trả khoản vay, bao gồm cả cách bạn ' Sẽ quản lý việc chuyển đổi từ giai đoạn chỉ có lãi suất của thời hạn cho vay sang giai đoạn khấu hao theo chi phí. Điều đó có thể bao gồm việc cung cấp bằng chứng rằng thu nhập của bạn dự kiến sẽ tăng trong giai đoạn đầu của khoản vay hoặc chứng minh rằng bạn sẽ có quyền truy cập vào các khoản tiết kiệm hoặc đầu tư khi các điều khoản cho vay thay đổi.
Các yêu cầu khác sẽ khác nhau tùy theo người cho vay, nhưng họ cũng có thể yêu cầu:
Thế chấp thông thường: Theo thiết kế, việc đủ điều kiện cho một khoản vay chỉ trả lãi là rất khó, vì vậy nếu bạn thấy mình không thể đáp ứng các yêu cầu cho vay quá cao liên quan, hãy cân nhắc tìm kiếm một khoản vay thế chấp thông thường. Các khoản thanh toán hàng tháng tương đối cao hơn có thể có nghĩa là bạn sẽ phải xem xét một ngôi nhà ít tốn kém hơn ngôi nhà bạn muốn, nhưng tổng chi phí của một khoản vay thông thường thấp hơn đáng kể so với khoản vay thế chấp chỉ có lãi suất và trong một vài năm bạn có thể đổi lấy một ngôi nhà đắt hơn.
Khoản vay Jumbo: Nếu bạn quan tâm đến việc tài trợ cho một ngôi nhà đắt hơn đáng kể so với những ngôi nhà trung bình trong quận của bạn, một khoản vay lớn có thể là lựa chọn duy nhất của bạn. Có sẵn dưới dạng cả các khoản cho vay chỉ trả lãi và, phổ biến hơn là các khoản thế chấp trả nợ thông thường, các khoản thế chấp không đủ tiêu chuẩn này phải tuân theo nhiều yêu cầu cho vay nghiêm ngặt giống như các khoản cho vay chỉ lãi suất khác, vì vậy không khôn ngoan nếu tìm một khoản trừ khi bạn có tín dụng rất tốt, dòng tiền mạnh và khả năng tiếp cận đủ phương tiện để trang trải một khoản vay lớn như vậy.
Sự khan hiếm tương đối của các khoản vay thế chấp chỉ có lãi suất, chi phí tương đối cao và các yêu cầu cao mà hầu hết các nhà cho vay đặt ra đối với người nộp đơn làm cho chúng trở nên ít lý tưởng đối với hầu hết những người đi vay. Chúng phù hợp nhất với một nhóm người vay khá hẹp bao gồm:
Nếu bạn thuộc một hoặc nhiều nhóm này và thế chấp chỉ có lãi suất phù hợp với bạn, hãy kiểm tra xem tín dụng của bạn có ở trạng thái tốt để vay thế chấp hay không và mua sắm cẩn thận, nhận báo giá lãi suất từ nhiều người cho vay để có được các điều khoản vay tốt nhất hiện có. bạn.