Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty đầu tư vào các bất động sản tạo ra thu nhập. Các nhà đầu tư có thể mua cổ phiếu của REIT trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn hoặc thông qua một nhà môi giới và nhận một phần thu nhập mà công ty nhận được từ bất động sản dưới dạng cổ tức.

Nếu bạn muốn đầu tư vào bất động sản, nhưng bạn không có đủ tiền để mua một bất động sản đầu tư của riêng mình, đây là những điều bạn nên biết về REITs.

REIT hoạt động như thế nào

REITs được mô phỏng theo các quỹ tương hỗ để cung cấp mức độ đa dạng hóa mà các nhà đầu tư cá nhân khó có thể tự mình đạt được. Các công ty REIT đầu tư vào danh mục bất động sản đầu tư, bao gồm cao ốc văn phòng, chung cư, nhà kho, trung tâm dữ liệu, cơ sở y tế, khách sạn và hơn thế nữa.

Các công ty sở hữu các bất động sản và nhận được thu nhập thường xuyên từ các khoản thanh toán tiền thuê nhà mà họ thu được từ những người thuê nhà. Sau đó, họ phân phối số tiền đó cho các cổ đông của họ. REITs được yêu cầu theo luật phải phân phối ít nhất 90% thu nhập của họ dưới hình thức cổ tức, nhưng nhiều người trả 100%.

Rủi ro khi đầu tư vào REIT thường thấp hơn so với việc sở hữu tài sản đầu tư của riêng bạn, nhưng điều đó không có nghĩa là nó hoàn toàn không có rủi ro. Ví dụ:REITs ít hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư trong thời kỳ lãi suất tăng vì các khoản đầu tư an toàn hơn như trái phiếu kho bạc có thể mang lại lợi nhuận khá mà ít hoặc không có rủi ro.

Ngoài ra còn có các rủi ro ngắn hạn khác có thể ảnh hưởng đến các loại tài sản riêng lẻ. Ví dụ, tòa nhà văn phòng REITs đã bị ảnh hưởng đáng kể vào năm 2020 do đại dịch đưa nhiều công nhân về nhà, với tổng lợi nhuận giảm 18,44%, theo Hiệp hội Tín thác Đầu tư Bất động sản Quốc gia (Nareit). Khu vực này phục hồi vào năm 2021 với mức lợi nhuận 22% trong năm.

Điều đó nói rằng, REITs có thể mang lại lợi nhuận dài hạn cạnh tranh, theo Nareit. Đây là cách hai trong số các chỉ mục REIT hàng đầu đã hoạt động trong lịch sử:

Nguồn:National Association of Real Estate Investment Trusts

Theo Vanguard, đối với bối cảnh, danh mục đầu tư hoàn toàn bao gồm cổ phiếu đã cho thấy lợi nhuận trung bình hàng năm khoảng 10,3% trong lịch sử.

Các loại REIT

Có một số loại REIT khác nhau mà bạn có thể đầu tư, mặc dù một số ít phổ biến hơn các loại khác:

• REITs vốn chủ sở hữu: Loại REIT phổ biến nhất là REIT vốn chủ sở hữu được giao dịch trên một sàn giao dịch chứng khoán lớn.
• REIT thế chấp: Còn được gọi là mREITs, loại hình công ty này thành lập hoặc mua các khoản thế chấp và chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp để kiếm thu nhập từ các khoản đầu tư.
• REIT kết hợp: Các công ty này kết hợp phương pháp tiếp cận REITs vốn chủ sở hữu và REITs thế chấp, mang lại cho các cổ đông sự đa dạng hóa giữa hai phương pháp này.
• REIT công khai không được liệt kê: Các công ty này đã đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC), có nghĩa là thông tin của họ được công bố rộng rãi. Tuy nhiên, họ không giao dịch trên sàn chứng khoán như REITs vốn chủ sở hữu.
• REIT riêng tư: Loại REIT này không được đăng ký với SEC và không được giao dịch công khai.

Ưu và nhược điểm của REITs

Như bất kỳ cơ hội đầu tư nào, REITs có cả lợi thế và bất lợi cho các nhà đầu tư. Dưới đây là những gì bạn nên cân nhắc trước khi quyết định bỏ tiền vào REIT.

Ưu điểm

• Tốt cho các nhà đầu tư có thu nhập: Nếu bạn ưu tiên các khoản đầu tư tạo ra thu nhập như trái phiếu và cổ phiếu có tỷ suất cổ tức cao, REITs có thể phù hợp vì chúng được yêu cầu giải ngân phần lớn thu nhập của mình cho các cổ đông.
• Lợi tức cạnh tranh: Về dài hạn, REITs có thể mang lại lợi nhuận cạnh tranh so với thị trường chứng khoán.
• Yêu cầu đầu tư thấp hơn: Mua một bất động sản đầu tư có thể yêu cầu hàng nghìn hoặc thậm chí hàng chục nghìn đô la tiền mặt để trang trải các khoản thanh toán trước, chi phí đóng và các chi phí liên tục. Với REIT, bạn không phải lo lắng về bất kỳ điều gì trong số đó.
• Đa dạng hóa: Là một nhà đầu tư bất động sản cá nhân, thật khó để đa dạng hóa danh mục tài sản của bạn mà không có một khoản tiền lớn. Ngược lại, mua một cổ phiếu REIT cho phép bạn tiếp cận thu nhập từ hàng trăm bất động sản. REIT cũng giúp bạn đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trên nhiều loại tài sản.
• Tính thanh khoản: Nếu bạn sở hữu một bất động sản đầu tư và muốn bán nó, quá trình này có thể mất vài tháng. Với REIT, bạn có thể bán cổ phiếu của mình chỉ với một cú nhấp chuột đơn giản vào nút trong tài khoản môi giới của bạn.

Nhược điểm

• Đánh thuế cổ tức: Cổ tức REIT bị đánh thuế như thu nhập thông thường, tỷ lệ này cao hơn mức bạn phải trả cho các khoản thu nhập từ vốn dài hạn bằng cổ phiếu.
• Rủi ro lãi suất: Trong thời kỳ lãi suất tăng, giá REIT có xu hướng mất giá khi các tài sản khác, an toàn hơn tạo ra thu nhập tăng giá trị. Đặc biệt, chứng khoán kho bạc có xu hướng là một lựa chọn hấp dẫn hơn vì chúng được hỗ trợ bởi chính phủ Hoa Kỳ và được coi là khoản đầu tư không có rủi ro.
• Lợi nhuận thấp hơn trong ngắn hạn: Như đã nói ở trên, REITs có xu hướng mang lại lợi nhuận trong ngắn hạn thấp hơn so với thị trường chứng khoán. Nếu bạn đang đầu tư vào REIT, tốt nhất nên giữ chúng trong thời gian dài.
• Rủi ro đối với tài sản cụ thể: Điều kiện kinh tế có thể tác động khác nhau đến một số loại bất động sản nhất định, vì vậy nếu bạn không đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trên nhiều loại bất động sản, bạn có thể gặp nhiều rủi ro hơn.

Cách đầu tư vào REITs

Vì REIT vốn chủ sở hữu là loại REIT phổ biến nhất, cách tốt nhất của bạn là mở một tài khoản môi giới và thực hiện một số nghiên cứu về các tùy chọn khác nhau có sẵn.

Nếu bạn đã có tài khoản môi giới, bạn không cần phải lo lắng về việc mở tài khoản mới. Chỉ cần tìm kiếm REIT giống như cách bạn tìm kiếm cổ phiếu hoặc quỹ và giao dịch như bình thường. Bạn thậm chí có thể mua vào quỹ tương hỗ REIT và quỹ giao dịch trao đổi nếu bạn thích cách tiếp cận đó. Bạn cũng có thể đầu tư vào REIT thông qua tài khoản hưu trí cá nhân của mình nếu bạn muốn đưa chúng vào chiến lược đầu tư dài hạn của mình.

Nếu bạn chưa có tài khoản môi giới, hãy dành thời gian để so sánh các nhà môi giới khác nhau để xác định xem nhà môi giới nào phù hợp nhất với bạn. Xem xét phí, tùy chọn đầu tư, tùy chọn tài khoản, tài nguyên, công cụ và các yếu tố khác để tìm đúng.

Làm việc với Chuyên gia để Xác định Chiến lược Đầu tư của Bạn

Bất kỳ ai cũng có thể đầu tư vào REIT, nhưng thường thì nên tham khảo ý kiến ​​của cố vấn tài chính trước khi đưa ra các quyết định đầu tư lớn. Một cố vấn có thể giúp bạn bằng cách cung cấp lời khuyên chuyên gia, được cá nhân hóa cho tình huống cụ thể của bạn. Họ thậm chí có thể giúp quản lý tiền của bạn với một khoản phí nếu bạn không muốn làm việc đó một mình.

Dù bạn làm gì, hãy tránh đưa ra các quyết định đầu tư mà không dành thời gian nghiên cứu và hiểu những gì bạn đang đầu tư và nó có thể ảnh hưởng như thế nào đến tương lai tài chính của bạn. Ngoài ra, hãy đảm bảo các nghĩa vụ tài chính của bạn được bảo hiểm trước khi cam kết bất kỳ khoản tiền nào cho một cơ hội đầu tư. Việc thiếu thanh toán hóa đơn có thể dẫn đến việc thanh toán trễ và kéo điểm tín dụng của bạn xuống, điều này có thể khiến bạn khó đảm bảo tín dụng hơn trong tương lai.