Công nghệ đã làm cho thị trường bất động sản phát triển nhanh hơn, nhanh hơn nhiều.
Dữ liệu từ MLS từng có tường lửa (từ viết tắt của dịch vụ nhiều danh sách) dễ có sẵn hơn cho người tiêu dùng so với trước đây và ngày nay các dịch vụ như Trulia, Redfin và Zillow giúp người mua duyệt qua chúng rất dễ dàng.
Tuy nhiên, một vài điều đã không thay đổi nhiều trong vài thập kỷ qua. Gần chín trong số 10 người mua và bán nhà vẫn làm việc với một đại lý bất động sản khi họ mua hoặc bán nhà, theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia. Một điều khác mà không thay đổi? Cách mà các đại lý bất động sản (một số người trong số họ được gọi là Người môi giới) được khách hàng của họ trả tiền:thông qua hoa hồng.
Phí thông thường trả cho các đại lý bất động sản trong một giao dịch mua nhà là 6% hoặc 7% giá bán nhà. Phí được tính dựa trên những gì người bán tìm nạp và thường được phân chia giữa đại lý của người mua và người bán. Điều này có nghĩa là nếu một ngôi nhà được bán với giá 400.000 đô la, khoản phí 6% là 24.000 đô la sẽ được chia cho hai đại lý.
Tất nhiên, phí đại lý trên lý thuyết là có thể thương lượng. Nhưng nhiều đại lý chắc chắn về mức phí mà họ mong đợi hoặc sẽ không giảm phí trừ khi họ xử lý hai giao dịch cùng một lúc cho bạn (ví dụ:giúp bạn bán một căn nhà để bạn có thể mua một căn nhà khác) hoặc đã kinh doanh nhiều với mạng xã hội của bạn.
Những khoản phí này nghe có vẻ cao, nhưng khi nói đến các đại lý mua sắm tại nhà thực hiện rất nhiều nhiệm vụ. Họ sẽ nghiên cứu thị trường cho bạn và hiển thị cho bạn nhiều ngôi nhà trong khoảng thời gian nhiều tuần (hoặc nhiều mùa) trước khi viết và thương lượng một đề nghị cho bạn. Và khi bán nhà, các đại lý phải sử dụng cả kỹ năng định lượng và định tính để giúp bạn định giá nhà và chuẩn bị bán.
Ngoài ra, nhiều đại lý hiện mang bằng chứng xác thực chuyên môn được thiết kế để phục vụ cho các nhóm dân cư cụ thể (người cao tuổi, người mua lần đầu, v.v.) hoặc các loại kiến trúc hoặc tòa nhà cụ thể (nhà bị tịch thu, bất động sản đầu tư, nhà cho nhiều gia đình, xây dựng mới, xây dựng "xanh" , nhà thứ hai, tòa nhà hỗn hợp).
Các đại lý gia tăng giá trị bằng nhiều cách. Nếu bạn là người mua mới, bạn có thể cần phải nắm chắc tay hơn khi đối diện với những ngôi nhà có sẵn trong phạm vi giá của bạn hoặc nếu bạn đang tìm kiếm giới thiệu đến các chuyên gia như nhà môi giới thế chấp, thanh tra hoặc nhà thầu. Và ở nhiều khu vực thành phố lớn, nơi thường xảy ra chiến tranh đấu thầu và giá cả tăng vọt — ví dụ như Khu vực Vịnh San Francisco — thương lượng đề nghị có thể là một trong những kỹ năng quan trọng nhất mà một đại lý có thể cung cấp cho khách hàng — một đại lý tốt có thể bảo vệ bạn khỏi sự hối hận của người mua về điều đó- nguyên nhân thanh toán hoặc do cạnh tranh loại bỏ.
Nếu bạn đang mua và tìm kiếm sự trợ giúp của đại lý, thì việc phỏng vấn các đại lý có thể hữu ích. Hỏi họ xem họ đã làm việc với những người mua như bạn chưa, họ đã xử lý các giao dịch trong phạm vi giá của bạn hoặc các vùng lân cận mục tiêu hay chưa và để ý xem họ có vẻ mong muốn thúc đẩy bạn tham gia một giao dịch nhanh chóng hoặc cao nhất trong phạm vi giá của bạn hay không.
Nếu bạn đang bán hàng, sẽ hữu ích khi đặt những câu hỏi tương tự:Đại lý định giá ngôi nhà của bạn như thế nào và tại sao, kế hoạch tiếp thị của họ là gì (nhà mở so với quảng cáo được nhắm mục tiêu), họ có cung cấp dịch vụ bổ sung không (lau cửa sổ, dàn dựng, giới thiệu đến một cảnh quan) như một phần phí của họ, và họ có tài liệu tham khảo không?
Một số người bán thực hiện những gì được gọi là danh sách “Được chủ sở hữu bán” — tận dụng khả năng của họ để nghiên cứu giá nhà và giao dịch khu vực cũng như hợp tác với một đại lý. Đối với một số người bán, điều này có thể có nhiều ý nghĩa. Có lẽ một người bạn đang mua bất động sản và bạn không có kế hoạch niêm yết nó trên thị trường mở. Có lẽ bạn đang bán một căn hộ trong một tòa nhà có nhiều giao dịch gần đây giữa các đơn vị có dấu chân chính xác của bạn. Tuy nhiên, một số đại lý của người mua cố tình hướng khách hàng tránh xa các giao dịch này vì một số người bán FSBO không muốn trả tiền hoa hồng của họ và vì những người bán như vậy có thể kém chuyên nghiệp hơn về thủ tục giấy tờ giao dịch hoặc thương lượng về giá cả.
Tất cả những gì đã nói, một số công ty môi giới mới hơn tính phí thấp hơn. Thay vì buộc các đại lý kiếm sống bằng tiền hoa hồng, họ trả lương cho các đại lý và yêu cầu họ tập trung nhiều nhất vào việc đàm phán các giao dịch với giả định rằng nhiều người mua và người bán không cần công việc sàng lọc danh sách “mượt mà”. Những đại lý này được thưởng dựa trên sự hỗ trợ uy tín đến từ sự hài lòng của khách hàng, thay vì chỉ dưới hình thức hoa hồng.
Ví dụ:tại Redfin, những người mua làm việc với đại lý Redfin khi mua sắm sẽ được hoàn lại phí hoa hồng do người bán trả vì đại lý của người mua Redfin không phải trả phí quá 1,5%. Cân nhắc việc bán nhà trị giá 500.000 đô la. Nếu người bán trả khoản hoa hồng theo tiêu chuẩn ngành là 6% hoặc 30.000 đô la, với một nửa (3%) cho đại lý của người mua và một nửa (3%) cho đại lý của người bán, thì đại lý Redfin sẽ phải trả 15.000 đô la. Tuy nhiên, nếu đại lý đó chỉ lấy 1,5% (7.500 đô la) và chiết khấu 1,5% còn lại cho khách hàng mua của họ (7.500 đô la), đó có thể là một đề xuất hấp dẫn đối với nhiều người mua sắm tại nhà, những người có thể chuyển đến một nơi ở mới với kinh phí trang trí, sửa chữa hoặc các trường hợp khẩn cấp.
Những danh sách có Redfin thường chỉ trả 1,5% —trong khi đó ở một số thị trường thử nghiệm ở California vừa được hạ xuống 1%. Một số người cho rằng mô hình tính phí cho các giao dịch bất động sản thúc đẩy các đại lý khiến khách hàng của họ mua nhiều hơn mức họ có thể chi trả (bạn càng trả nhiều tiền để mua, thì các đại lý càng kiếm được nhiều tiền hoa hồng) và thực hiện một cách tiếp cận tham lam để bán hàng và cuộc chiến đấu thầu, trong một số trường hợp có thể mang lại những ảnh hưởng không mong muốn cho các khu vực lân cận (nhà đầu cơ đầu cơ, đòn bẩy quá mức, phá sản tài sản di sản).
Tất nhiên, các tác nhân có đủ hình dạng, kích cỡ và hương vị. Trước khi bạn thuê một nhân viên, điều quan trọng là phải hiểu mô hình kinh doanh mà họ hoạt động và cách họ được trả tiền — để bạn có thể hiểu những gì mong đợi ở họ.